L'essentiel
- L'acquéreur non professionnel d'un logement peut se rétracter pendant dix jours après la signature de l'avant-contrat, sans motif ni pénalité (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
- Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'acte, ou du lendemain de sa remise en main propre par un professionnel mandaté.
- Lorsque le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
- En cas de rétractation, toutes les sommes versées sont restituées ; le professionnel qui les détient dispose de vingt et un jours pour le faire (article L271-2).
Qui bénéficie du délai de rétractation ?
L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation protège l'acquéreur non professionnel. Il s'applique à tout acte ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution d'un logement, la vente d'immeubles à construire et la location-accession. Un appartement, une maison, un logement acheté pour être loué, un contrat de réservation dans un programme neuf ouvrent donc ce délai.
Le texte vise l'acquéreur agissant hors de son activité professionnelle. Un marchand de biens ou un promoteur en est exclu. Pour une société civile immobilière, la jurisprudence apprécie au cas par cas, selon l'objet social et l'activité des associés, si elle agit en professionnel de l'immobilier.
Le délai concerne un immeuble destiné à l'habitation. L'acquéreur d'un terrain à bâtir isolé, d'un local commercial ou d'un bureau n'en bénéficie pas ; celui d'un lot de lotissement soumis à permis d'aménager dispose d'un délai propre lorsqu'il signe une promesse unilatérale. Notre guide sur l'achat d'un terrain à bâtir précise ces situations. Le vendeur, lui, reste engagé dès sa signature.
Le point de départ et le calcul du délai
Le délai de dix jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée à l'acquéreur. C'est la présentation qui compte, et non le retrait au bureau de poste : l'acquéreur absent qui reçoit un avis de passage voit le délai démarrer dès le lendemain de ce passage. Pour une lettre recommandée électronique, le point de départ est le lendemain de sa première présentation dans les conditions prévues pour ce mode d'envoi.
Les dix jours sont des jours calendaires : samedis, dimanches et jours fériés sont comptés. Lorsque le dixième jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Pour être efficace, la rétractation doit être envoyée avant l'expiration du délai.
Lorsque l'acte est remis en main propre, le délai part du lendemain de cette remise, attestée par écrit selon les modalités fixées par décret. Chaque acquéreur dispose de son propre délai : si deux époux reçoivent la notification à des dates différentes, le délai le plus tardif détermine la date à partir de laquelle la vente devient ferme.
Comment l'avant-contrat doit être notifié
L'acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise, comme la lettre recommandée électronique. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, il peut être remis directement à l'acquéreur, contre un récépissé.
La notification doit être faite à chacun des acquéreurs, y compris à des époux ou à des partenaires qui achètent ensemble : une seule lettre adressée aux deux ne fait courir le délai qu'à l'égard de celui qui l'a reçue. Elle porte sur l'avant-contrat complet, avec ses annexes. Une notification irrégulière laisse le délai ouvert, et l'acquéreur peut alors se rétracter tant qu'une notification conforme n'a pas été faite.
Lorsque l'avant-contrat est signé à l'étude, nous adressons nous-mêmes la notification à chaque acquéreur, par voie postale ou électronique, et nous conservons les preuves de présentation. Le guide sur les étapes de l'achat replace cette étape dans le calendrier de la vente.
Comment exercer la rétractation
La rétractation s'exerce dans les mêmes formes que la notification : lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou lettre recommandée électronique, adressée au vendeur ou à la personne désignée dans l'avant-contrat, souvent le notaire ou l'agent immobilier. Aucune justification n'est à donner. Un courriel simple ou un appel téléphonique laissent la date de la rétractation incertaine.
La rétractation anéantit l'avant-contrat, sans indemnité pour le vendeur. Elle vaut pour l'acquéreur qui l'exerce ; lorsque plusieurs personnes achètent ensemble, la rétractation de l'une d'elles fait en pratique obstacle à la vente, sauf accord du vendeur pour poursuivre avec les autres.
Les sommes versées pendant le délai
L'article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation interdit, en principe, de recevoir de l'acquéreur non professionnel un versement, à quelque titre que ce soit, avant l'expiration du délai de rétractation. Un avant-contrat signé directement entre particuliers ne peut donc s'accompagner d'aucun versement pendant ces dix jours ; les parties peuvent prévoir un versement à une date postérieure.
Lorsque la vente est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté, un versement peut être reçu s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés, comme un notaire ou un agent immobilier. Si l'acquéreur se rétracte, ce professionnel lui restitue les fonds dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.
Des règles propres s'appliquent au contrat de réservation d'un logement neuf, dont le dépôt de garantie est versé sur un compte spécial : notre guide sur l'achat en VEFA les détaille. L'offre d'achat, quant à elle, ne peut donner lieu à aucun versement (article 1589-1 du Code civil).
Sans avant-contrat : le délai de réflexion
Lorsque la vente est conclue directement par acte authentique, sans avant-contrat, l'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de réflexion de dix jours. Le notaire lui notifie le projet d'acte selon les mêmes modalités, et l'acte authentique ne peut en aucun cas être signé pendant ce délai.
La différence est pratique : pendant un délai de rétractation, l'acquéreur est déjà engagé mais peut revenir sur sa signature ; pendant un délai de réflexion, il n'a encore rien signé. Lorsque la vente est précédée d'un avant-contrat, seul ce dernier ouvre le délai, et l'acte authentique se signe ensuite sans nouveau délai.
| Situation | Délai | Point de départ |
|---|---|---|
| Compromis ou promesse unilatérale d'un logement | 10 jours de rétractation | Lendemain de la première présentation de la notification ou de la remise en main propre |
| Contrat de réservation d'un logement neuf (VEFA) | 10 jours de rétractation | Lendemain de la première présentation de la notification |
| Vente par acte authentique sans avant-contrat | 10 jours de réflexion | Lendemain de la notification du projet d'acte |
| Terrain à bâtir hors lotissement | Aucun délai légal | Protection par les conditions suspensives |
| Acquéreur professionnel de l'immobilier | Aucun délai légal | Engagement dès la signature |
Après les dix jours : la place des conditions suspensives
Une fois le délai expiré, l'acquéreur est engagé. Il ne peut plus renoncer à l'achat que dans les cas prévus par l'avant-contrat, principalement la défaillance d'une condition suspensive : refus du prêt, exercice d'un droit de préemption, révélation d'une servitude ou d'une hypothèque incompatible avec le projet. Hors de ces cas, la renonciation lui fait perdre l'indemnité d'immobilisation ou l'expose à la clause pénale du compromis.
Les conditions suspensives se rédigent donc avec soin avant la signature. Nos guides sur la condition suspensive de prêt et sur les différences entre compromis et promesse en exposent le fonctionnement. Une condition précise, assortie de délais réalistes, protège l'acquéreur sans fragiliser l'engagement du vendeur.
Exemple chiffré
Un délai qui traverse le week-end de Pâques
Un couple signe le compromis d'un appartement à Chartres le mardi 16 mars 2027. La lettre recommandée qui le notifie à chacun des époux est présentée à leur domicile le mercredi 17 mars ; l'un d'eux la retire au bureau de poste le 22 mars.
- Date de première présentation
- Mercredi 17 mars 2027
- Premier jour du délai
- Jeudi 18 mars 2027
- Dixième jour
- Samedi 27 mars 2027
- Jours non ouvrables suivants
- Dimanche 28 mars et lundi de Pâques 29 mars
- Dernier jour pour envoyer la rétractation
- Mardi 30 mars 2027
- Incidence du retrait tardif au bureau de poste
- Aucune
Le délai se calcule à partir de la présentation de la lettre, et non de son retrait. Le prolongement au premier jour ouvrable donne ici au couple jusqu'au mardi 30 mars pour se rétracter.
Questions fréquentes
Nous achetons à deux : faut-il deux lettres recommandées ?
Oui. Chaque acquéreur doit recevoir sa propre notification, y compris lorsqu'il s'agit d'époux ou de partenaires de PACS. Une lettre unique adressée aux deux ne fait courir le délai qu'à l'égard du signataire de l'avis de réception. Le délai de chacun court à partir de sa propre notification, et la vente devient ferme à l'expiration du dernier délai.
Puis-je me rétracter après avoir signé une offre d'achat ?
Avant son acceptation, l'offre peut être retirée. Une fois acceptée, l'accord sur le bien et le prix est formé, mais l'acquéreur conserve sa protection : il pourra exercer son droit de rétractation de dix jours après la notification de l'avant-contrat. L'offre elle-même ne peut s'accompagner d'aucun versement.
Le délai recommence-t-il si le compromis est modifié ?
Une modification importante des conditions de la vente, comme un changement de prix ou de condition suspensive, peut justifier une nouvelle notification et un nouveau délai de dix jours, afin que l'acquéreur puisse se prononcer en connaissance de cause. Un avenant purement technique laisse le délai initial inchangé. Le notaire apprécie la situation et, en cas de doute, notifie à nouveau.
Le vendeur dispose-t-il aussi d'un délai de rétractation ?
La loi réserve ce délai à l'acquéreur non professionnel. Le vendeur est engagé dès la signature de l'avant-contrat ; il reste lié pendant le délai de rétractation de l'acquéreur et ne peut revenir sur sa décision que dans les conditions prévues au contrat.
La lettre recommandée non retirée fait-elle courir le délai ?
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation, même si l'acquéreur ne va pas chercher la lettre. Si la lettre n'a pas pu être présentée, par exemple en raison d'une adresse erronée, le délai ne commence pas : le notaire procède alors à une nouvelle notification, au besoin par remise en main propre.
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À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, promesse unilatérale ou compromis de vente (rétractation)
- Service-public.gouv.fr, acte de vente d'un logement existant (délai de réflexion)
- Service-public.gouv.fr, contrat de réservation d'un logement en VEFA
- Service-public.gouv.fr, promesse de vente d'un terrain isolé à bâtir
- Service-public.gouv.fr, offre d'achat d'un bien immobilier
- ANIL, acheter un logement existant