L'essentiel
- Une maison ancienne se juge sur quatre plans : la structure et le clos-couvert, l'énergie, les installations techniques et la situation juridique (limites, servitudes, autorisations des travaux).
- Les diagnostics obligatoires couvrent l'énergie, le plomb, l'amiante, l'électricité, le gaz, l'assainissement individuel, les termites et les risques ; la charpente, la toiture et les fondations relèvent de votre propre examen ou de celui d'un professionnel.
- Demandez dès la première visite le DPE, les factures des travaux et, pour toute extension ou piscine, la déclaration préalable ou le permis de construire correspondant.
- Un défaut constaté se négocie avant l'offre ou se traite dans l'avant-contrat ; un défaut apparent au jour de la vente ne relève plus de la garantie des vices cachés.
Avant la visite : les documents à demander
L'annonce indique déjà la classe énergétique du logement. Demandez au vendeur ou à l'agent de vous transmettre, avant ou juste après la première visite, le dossier de diagnostic technique complet, le montant de la taxe foncière, les factures des travaux des dix dernières années et les attestations d'assurance des entreprises intervenues. Pour une maison non raccordée au réseau public, le rapport du service public d'assainissement non collectif s'y ajoute.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements construits ou rénovés dans le cadre d'un permis ou d'une déclaration déposés après cette date disposent d'un carnet d'information du logement, qui récapitule les travaux ayant une incidence sur la performance énergétique. S'il existe, il vous renseigne sur les matériaux et les équipements. Le guide sur les diagnostics immobiliers obligatoires précise la liste et la durée de validité de chaque document.
Structure, toiture et humidité
Commencez par l'extérieur : aplomb des murs, fissures en façade, état des enduits, des gouttières et des descentes d'eau pluviale. Une fissure fine et stable diffère d'une fissure en escalier qui s'élargit ou traverse le mur ; photographiez-les et demandez depuis quand elles existent. Dans les secteurs exposés au retrait-gonflement des argiles, que la carte de Géorisques permet d'identifier, ce type de désordre appelle un avis technique.
À l'intérieur, montez au grenier si c'est possible : charpente, traces d'insectes ou de champignons, fuites de toiture, isolation des combles. Au rez-de-chaussée et à la cave, cherchez les traces d'humidité en pied de mur, les salpêtres, les odeurs de moisi et les peintures récentes à des endroits inhabituels. Les murs anciens en pierre, en torchis ou en bauge supportent mal les enduits étanches : un enduit ciment plaqué sur un mur de longère peut en retenir l'humidité.
Pour un corps de ferme ou une longère, les dépendances, les murs de clôture et les puits posent des questions propres, développées dans le guide sur l'achat d'un corps de ferme ou d'une longère en Beauce.
L'énergie : DPE, audit et chauffage
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G. Il est opposable : un acquéreur trompé par un DPE erroné peut se retourner contre le diagnostiqueur. Pour une maison classée E, F ou G, le vendeur fournit en outre un audit énergétique qui propose des scénarios de travaux chiffrés. Lisez-le avant de faire votre offre : il donne une base objective à la négociation.
Vérifiez le mode de chauffage, l'âge de la chaudière et la date de son dernier entretien, la présence d'une cuve à fioul, l'état des menuiseries et de la ventilation. Si vous envisagez de louer la maison, rappelez-vous qu'un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et qu'un logement classé F sera concerné le 1er janvier 2028. Le guide sur l'achat d'une passoire thermique aide à chiffrer ces travaux et les aides mobilisables.
Électricité, gaz, eau et assainissement
Les diagnostics électricité et gaz sont obligatoires lorsque les installations ont plus de quinze ans. Ils signalent les anomalies de sécurité sans chiffrer la remise aux normes : un tableau ancien, des prises sans terre ou des fils apparents annoncent souvent une réfection complète. Ouvrez les robinets, regardez la pression, la couleur de l'eau et l'état des canalisations visibles : dans une maison antérieure à 1949, des conduites en plomb peuvent subsister.
L'assainissement mérite une attention particulière hors des bourgs. Une maison raccordée au réseau public se reconnaît au regard de branchement et à la redevance figurant sur la facture d'eau. Une installation individuelle fait l'objet d'un contrôle du service public d'assainissement non collectif ; en cas de non-conformité, l'acquéreur a un an après la vente pour réaliser les travaux, comme l'explique le guide sur l'assainissement individuel et le contrôle SPANC.
Terrain, limites et constructions annexes
Faites le tour du terrain avec le plan cadastral : présence de bornes, tracé des clôtures, murs mitoyens, haies en limite, arbres à moins de deux mètres de la limite séparative. Repérez les passages empruntés par un voisin, les canalisations ou les lignes qui traversent la parcelle : ils peuvent révéler une servitude, que le titre de propriété confirmera ou non.
Comparez ensuite la maison visitée à sa description officielle. Une véranda, une extension, un garage transformé en pièce, un abri de jardin ou une piscine réalisés sans autorisation restent irréguliers après la vente et engagent le nouveau propriétaire. Demandez pour chacun la déclaration préalable ou le permis de construire, et la déclaration d'achèvement. Le guide sur les extensions et piscines non déclarées en décrit les risques.
L'environnement du bien : risques, urbanisme, voisinage
L'état des risques annexé à l'avant-contrat indique si le bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, notamment d'inondation, dans une zone sismique ou dans une zone à potentiel radon. Vous pouvez le consulter par anticipation sur Géorisques, à partir de l'adresse. Le plan local d'urbanisme, consultable en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme, vous dit ce qu'il sera possible de construire ou d'agrandir.
Revenez à une autre heure de la journée : bruit d'une route ou d'une voie ferrée, activité agricole voisine, stationnement. Interrogez les voisins, souvent bien informés de l'histoire de la maison, des inondations passées ou d'un projet de construction à proximité.
Après la visite : traduire vos constats dans l'offre et l'avant-contrat
Une seconde visite accompagnée d'un artisan, d'un architecte ou d'un expert en bâtiment, avec l'accord du vendeur, permet de chiffrer les travaux avant de fixer votre prix. Vos constats justifient une offre inférieure au prix affiché ; ils peuvent aussi se traduire par des engagements du vendeur, par exemple une réparation avant la signature de l'acte, ou par une condition suspensive.
Le vendeur doit vous communiquer les informations déterminantes dont il a connaissance (article 1112-1 du Code civil). Posez vos questions par écrit, notamment sur les sinistres passés, les infiltrations et les travaux réalisés : ses réponses, reprises dans l'avant-contrat, fixent ce qu'il vous a déclaré. Un défaut visible lors des visites est réputé connu de vous : la garantie des vices cachés couvre les défauts que vous ne pouviez pas déceler.
Questions fréquentes
Les diagnostics suffisent-ils pour connaître l'état de la maison ?
Ils renseignent sur des points définis par la loi : énergie, plomb, amiante, électricité, gaz, termites, assainissement individuel, risques naturels et technologiques. La charpente, la toiture, les fondations, l'étanchéité et l'humidité relèvent de votre propre examen. Pour une maison ancienne, l'avis d'un professionnel du bâtiment avant l'offre reste le meilleur complément.
Puis-je revenir visiter avec un artisan ?
Oui, avec l'accord du vendeur, qui a intérêt à une vente éclairée plutôt qu'à une négociation remise en cause après l'avant-contrat. Prévoyez cette contre-visite avant l'offre, ou pendant le délai de rétractation de dix jours qui suit la notification de l'avant-contrat, si vous voulez conserver une faculté de retrait.
Le vendeur doit-il signaler une ancienne infiltration réparée ?
Le vendeur doit communiquer les informations dont il a connaissance et dont l'importance est déterminante pour votre consentement (article 1112-1 du Code civil). Un dégât des eaux réparé, un sinistre indemnisé ou une fissure traitée en font souvent partie. Posez la question par écrit : la réponse figurera dans l'avant-contrat.
Comment savoir si une extension a été autorisée ?
Demandez au vendeur l'arrêté de permis de construire ou la décision de non-opposition à déclaration préalable, ainsi que la déclaration d'achèvement et de conformité. La mairie peut aussi vous indiquer les autorisations délivrées pour l'adresse. De notre côté, nous comparons ces pièces aux titres de propriété et aux renseignements d'urbanisme avant l'avant-contrat.
Une maison classée G peut-elle être achetée pour être louée ?
Elle peut être achetée ; sa mise en location suppose en revanche des travaux, car depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en France métropolitaine. Les travaux nécessaires, souvent importants, doivent être chiffrés avant l'offre à partir de l'audit énergétique remis par le vendeur.
Premier rendez-vous
Un achat immobilier en vue ?
L'étude vérifie le dossier et vous accompagne de l'avant-contrat à la signature.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.