Mur mitoyen, clôture, haies et arbres : les règles de voisinage à connaître avant d'acheter

Mur mitoyen ou mur privatif : la présomption du Code civil

Dans les villes comme dans les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, c'est-à-dire jusqu'au point où le plus bas des deux s'arrête, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen (article 653 du Code civil). Il appartient alors aux deux voisins, chacun étant copropriétaire de l'ensemble du mur.

La présomption tombe devant un titre contraire, par exemple un ancien acte de division précisant que le mur appartient à l'un des fonds, devant une possession trentenaire, ou devant des marques de non-mitoyenneté : sommet droit et à plomb d'un seul côté et incliné de l'autre, chaperon, filets ou corbeaux de pierre placés d'un seul côté (article 654). Ces indices se lisent sur place, dans les longères et les murs de pierre de la Beauce comme dans les cours du centre de Chartres.

Ce que permet et impose un mur mitoyen

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge des deux propriétaires, à proportion de leurs droits (article 655) ; celui dont la faute a causé un dommage le répare seul. Un voisin peut se dispenser de contribuer en abandonnant son droit de mitoyenneté, à condition que le mur ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartient (article 656).

Chaque copropriétaire peut bâtir contre le mur mitoyen et l'exhausser à ses frais, la partie surélevée lui appartenant alors en propre (articles 657 et 658). Il ne peut en revanche pratiquer aucun enfoncement ni appuyer un ouvrage dans le mur sans le consentement de l'autre ou, à défaut, sans avoir fait régler les conditions par experts (article 662), ni y ouvrir aucune fenêtre, même à verre dormant (article 675). Ces règles comptent pour un acquéreur qui projette une extension, une véranda ou un abri adossés à la limite.

Le propriétaire d'un terrain qui joint un mur privatif peut en acquérir la mitoyenneté, en tout ou en partie, en remboursant au propriétaire la moitié de la valeur de la portion concernée et la moitié de la valeur du sol (article 661). L'accord se constate par un acte notarié publié au service de la publicité foncière.

Clôturer son terrain : hauteur, autorisation, partage des frais

Tout propriétaire peut clore son héritage (article 647). Dans les villes et faubourgs, chacun peut même contraindre son voisin à contribuer à la construction et à l'entretien de la clôture séparant leurs maisons, cours et jardins (article 663). À défaut de règlement ou d'usage local, cette clôture mesure au moins 3,20 mètres dans les villes de 50 000 habitants et plus, 2,60 mètres dans les autres, ce qui est le cas de Chartres. Toute clôture séparative est réputée mitoyenne, sauf si un seul des terrains est clos ou en présence d'un titre, d'une prescription ou d'une marque contraire (article 666).

Le plan local d'urbanisme fixe souvent la hauteur maximale, les matériaux et l'aspect des clôtures. Une déclaration préalable est exigée dans un secteur protégé, aux abords d'un monument historique, dans un site patrimonial remarquable ou lorsque la commune l'a décidé par délibération. Dans le centre ancien de Chartres, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France s'y ajoute : voyez notre guide sur le site patrimonial remarquable.

Haies et arbres : les distances de plantation

Les règlements particuliers et les usages locaux priment. À défaut, l'article 671 du Code civil impose une distance de deux mètres de la ligne séparative pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et de cinquante centimètres pour les autres. La distance se mesure depuis le centre du tronc, la hauteur depuis le sol jusqu'à la cime. Contre un mur mitoyen, les arbres en espalier peuvent être plantés sans distance, à condition de ne pas dépasser la crête du mur.

Le voisin peut exiger que les arbres, arbustes et haies plantés à une distance moindre soient arrachés ou réduits à la hauteur légale, à moins qu'il n'existe un titre, une destination du père de famille ou une prescription trentenaire (article 672). Cette prescription court à compter du jour où la plantation a dépassé la hauteur autorisée : un cèdre haut de quinze mètres, planté à un mètre de la limite il y a quarante ans, peut ainsi être à l'abri d'une demande de réduction.

La haie mitoyenne appartient aux deux voisins : chacun l'entretient de son côté, les frais communs se partagent, et ses produits aussi (articles 668 à 670). Chaque copropriétaire peut la détruire jusqu'à la limite de sa propriété, à charge de construire un mur sur cette limite.

Branches, racines, fruits : les règles du quotidien

Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres du voisin peut le contraindre à les couper ; il ne peut pas les couper lui-même. Les racines, ronces et brindilles qui avancent sur son terrain, il peut en revanche les couper lui-même, à la limite de la ligne séparative. Ces droits sont imprescriptibles : ils subsistent quelle que soit l'ancienneté de l'arbre (article 673).

Les fruits tombés naturellement des branches sur le terrain voisin appartiennent au voisin ; ceux qui restent sur l'arbre appartiennent à son propriétaire. Au-delà de ces règles, un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, comme une perte d'ensoleillement grave ou des chutes de feuilles massives obstruant les gouttières, engage la responsabilité de plein droit de celui qui en est à l'origine (article 1253 du Code civil, issu de la loi du 15 avril 2024).

Les vérifications à faire avant de signer

Les limites et les ouvrages qui les matérialisent se vérifient avant l'avant-contrat. Le notaire lit le titre du vendeur et les actes antérieurs, qui mentionnent souvent la mitoyenneté d'un mur, une servitude de passage ou une convention sur une haie ; notre guide sur les servitudes décrit ces recherches. Un plan de bornage, lorsqu'il existe, fixe les limites de manière contradictoire ; à défaut, chaque propriétaire peut obliger son voisin au bornage, à frais communs (article 646).

Lors de la visite, observez l'état des murs de limite, fissures, ventres, chaperons abîmés, et la végétation proche des bâtiments ou des réseaux. Interrogez le vendeur sur les travaux partagés, les accords verbaux et les éventuels différends ; ses réponses figurent dans l'avant-contrat. Notre guide sur la visite d'une maison ancienne complète cette liste, et celui sur la vente avec un litige de voisinage présente l'obligation d'information du vendeur.

• Titre de propriété et actes antérieurs : mitoyenneté, servitudes, conventions.
• Plan de bornage ou procès-verbal de délimitation.
• Règlement du plan local d'urbanisme sur les clôtures.
• État des murs de limite et des plantations à moins de deux mètres.
• Déclarations écrites du vendeur sur les litiges et accords avec les voisins.

En cas de désaccord avec un voisin

La plupart des différends se règlent par le dialogue, puis par un courrier rappelant la règle applicable. Avant de saisir le tribunal judiciaire, celui de Chartres pour un bien situé en Eure-et-Loir, une tentative de règlement amiable par un conciliateur de justice ou un médiateur est en principe obligatoire pour ces litiges de voisinage. La démarche est gratuite auprès du conciliateur.

Un accord durable gagne à être constaté par écrit : acquisition ou abandon de mitoyenneté, reconstruction d'un mur à frais partagés, autorisation d'accès temporaire au terrain voisin pour réaliser des travaux, dite tour d'échelle. Reçu par acte notarié et publié lorsqu'il touche à la propriété, il s'impose aux acquéreurs successifs des deux terrains.

Sources

• Service-public.gouv.fr, mur mitoyen
• Service-public.gouv.fr, plantations en limite de propriété
• Service-public.gouv.fr, règles pour construire ou installer une clôture
• Code civil, articles 646 à 673 et 1253 (Légifrance)