Acheter une passoire thermique : audit énergétique, travaux, aides et location

Qu'appelle-t-on une passoire thermique ?

Le terme désigne un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Les annonces le signalent par la mention « logement à consommation énergétique excessive », accompagnée d'une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Un logement classé E, sans relever de cette catégorie, sera concerné par les interdictions de louer en 2034 et fait déjà l'objet d'un audit à la vente lorsqu'il s'agit d'une maison.

Dans l'ancien, le cas est fréquent : maisons de bourg en pierre, longères de la Beauce, pavillons des années 1960 et 1970 chauffés au fioul ou à l'électricité, appartements sous les toits. Ces biens se négocient souvent en dessous du prix des logements comparables déjà rénovés. L'enjeu de l'achat consiste à mesurer si cette différence de prix couvre réellement le coût des travaux, une fois les aides déduites, et à organiser le financement dès l'avant-contrat.

Lire le DPE et l'audit énergétique avant de faire une offre

Le DPE, valable dix ans lorsqu'il a été établi depuis le 1er juillet 2021, fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à l'avant-contrat ; notre guide sur les diagnostics obligatoires en présente la liste. Pour une maison ou un immeuble appartenant à un seul propriétaire classé E, F ou G, le vendeur remet en outre un audit énergétique, valable cinq ans, dès la première visite.

L'audit propose au moins deux scénarios de travaux, l'un par étapes, l'autre en une fois, avec les gains de classe attendus, un coût estimé et les aides mobilisables. Il reste un document d'information : ses montants se confirment par des devis d'artisans avant de fixer votre offre. Demandez aussi au vendeur les factures des travaux déjà réalisés, qui expliquent parfois un écart entre le DPE et l'état réel du logement.

Pour un logement chauffé à l'électricité, vérifiez la date du DPE : la baisse du coefficient de conversion de l'électricité au 1er janvier 2026 a pu faire gagner une classe au logement, ce que le vendeur peut faire constater gratuitement par une attestation actualisée auprès de l'observatoire de l'Ademe.

Résidence principale ou location : deux calendriers différents

Pour y habiter, aucune obligation de travaux ne pèse sur l'acquéreur : la classe énergétique conditionne votre facture de chauffage, votre confort et la valeur de revente, sans vous imposer de délai. Vous pouvez donc étaler la rénovation, à condition de la concevoir dès le départ comme un ensemble cohérent, afin d'éviter de refaire deux fois le même poste.

Pour louer, la performance énergétique fait partie des critères du logement décent. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ni d'une tacite reconduction depuis le 1er janvier 2025 ; la même règle touchera les logements classés F en 2028 et E en 2034. Les loyers des logements F et G sont en outre gelés. Notre guide sur le calendrier des interdictions de louer détaille ces règles et les recours du locataire. Si le logement est vendu avec un locataire en place, le bail se poursuit, mais le locataire peut exiger la mise en conformité au moment de la reconduction : voyez notre guide sur l'achat d'un logement occupé.

MaPrimeRénov' en 2026 : ce que l'acquéreur peut obtenir

La rénovation d'ampleur, ou parcours accompagné, s'adresse aux logements construits depuis au moins quinze ans et classés E, F ou G. Le projet doit faire gagner au moins deux classes et comporter au moins deux travaux d'isolation de l'enveloppe. Un rendez-vous avec un conseiller France Rénov' précède obligatoirement la demande, et le recours à un accompagnateur agréé, Mon Accompagnateur Rénov', est imposé.

La demande peut être déposée dès la signature du compromis, le versement de la prime supposant ensuite de justifier de la propriété. Les travaux ne doivent pas commencer avant que l'Anah ait accusé réception du dossier ; attendre sa décision d'attribution reste le plus prudent. Depuis le 1er septembre 2026, l'aide n'est plus accordée pour une maison individuelle qui conserve un chauffage au gaz après les travaux.

Le propriétaire occupant doit faire du logement sa résidence principale ; le propriétaire bailleur s'engage à le louer pendant au moins six ans. Le parcours par geste, qui finance un équipement isolé comme une pompe à chaleur, reste ouvert en 2026 aux ménages aux revenus très modestes, modestes et intermédiaires.

L'éco-PTZ et les autres financements

L'éco-prêt à taux zéro finance les travaux d'amélioration énergétique d'une résidence principale construite depuis plus de deux ans. Son montant atteint 50 000 € pour une rénovation globale ou en complément de MaPrimeRénov', remboursables sur vingt ans au plus ; il est plafonné entre 7 000 € et 30 000 € pour des travaux ponctuels. Le dispositif est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.

Point décisif pour un achat, l'éco-PTZ peut être demandé en même temps que le prêt immobilier : le descriptif et les devis détaillés peuvent alors être fournis plus tard, au plus tard au versement du prêt. La condition suspensive de prêt de l'avant-contrat vise alors l'ensemble du financement, achat et travaux. Les travaux d'amélioration énergétique bénéficient par ailleurs du taux réduit de TVA de 5,5 % lorsqu'ils sont facturés par une entreprise. Un primo-accédant peut aussi solliciter le prêt à taux zéro, dont les conditions propres à l'ancien se vérifient au cas par cas.

Négocier le prix et rédiger l'avant-contrat

Le budget d'une rénovation d'ampleur se chiffre souvent en dizaines de milliers d'euros. L'offre d'achat gagne à s'appuyer sur des éléments objectifs : scénario de l'audit, devis, reste à charge après aides. Présentés au vendeur, ces chiffres rendent la négociation factuelle. En copropriété, la performance dépend aussi des parties communes : le plan pluriannuel de travaux et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale indiquent si une rénovation de l'immeuble est programmée et à quel coût.

Dans l'avant-contrat, nous veillons à ce que le vendeur déclare les travaux réalisés et remette leurs factures, les attestations d'assurance décennale des entreprises pour les travaux de moins de dix ans et les autorisations d'urbanisme obtenues. Un délai de condition suspensive un peu plus long peut être prévu pour que la banque instruise un dossier qui comprend les travaux. Pour une maison dans le centre ancien de Chartres, l'isolation par l'extérieur ou le changement des menuiseries passent par l'architecte des Bâtiments de France : notre guide sur le site patrimonial remarquable en décrit les contraintes.

Après l'achat : organiser les travaux

Faites intervenir des entreprises titulaires de la qualification RGE, exigée pour MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ, et vérifiez leurs attestations d'assurance avant la signature des devis. Conservez l'ensemble des factures : elles serviront à justifier les aides, à établir un nouveau DPE et, lors d'une revente, à calculer la plus-value.

Si le logement est destiné à la location nue, les travaux d'amélioration se déduisent en principe des revenus fonciers au régime réel ; le régime choisi, micro-foncier ou réel, se décide avant d'engager les dépenses. Un nouveau DPE, établi après les travaux, permet enfin de louer le logement ou de le valoriser.

Sources

• Service-public.gouv.fr, MaPrimeRénov'
• Anah, guide des aides financières 2026
• Service-public.gouv.fr, éco-prêt à taux zéro
• Service-public.gouv.fr, audit énergétique en cas de vente d'une passoire thermique
• Service-public.gouv.fr, diagnostic de performance énergétique
• Ministère de l'Économie, MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur