L'essentiel
- La constructibilité se vérifie au plan local d'urbanisme, puis par un certificat d'urbanisme opérationnel, qui garantit pendant 18 mois les règles applicables au terrain.
- La promesse et l'acte de vente d'un terrain destiné à une construction d'habitation indiquent si son descriptif résulte d'un bornage ; en lotissement, le bornage est obligatoire (article L115-4 du Code de l'urbanisme).
- Dans les zones d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur fournit une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse ou à l'acte.
- L'acquéreur d'un terrain isolé ne dispose pas du délai de rétractation de dix jours : sa protection repose sur les conditions suspensives, notamment l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours.
Le terrain est-il constructible ?
Les règles de construction dépendent du document d'urbanisme de la commune : plan local d'urbanisme, communal ou intercommunal, carte communale ou, à défaut, règlement national d'urbanisme. Le plan local d'urbanisme classe chaque parcelle en zone urbaine, à urbaniser, agricole ou naturelle, et fixe les règles d'implantation, de hauteur, d'aspect extérieur et de stationnement. Il se consulte en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme.
Au-delà du règlement, vérifiez les servitudes d'utilité publique, comme le périmètre de protection d'un monument historique, les zones inondables ou les emplacements réservés à un futur équipement public. À Chartres et dans les communes voisines, le rayon de protection autour des monuments historiques et le site patrimonial remarquable imposent l'accord de l'architecte des Bâtiments de France pour la plupart des projets : voyez notre guide sur l'achat dans le site patrimonial remarquable de Chartres.
Une visite attentive complète l'analyse : pente, présence d'eau, arbres à abattre, accès, voisinage, anciens remblais. La base Géorisques indique l'exposition de la parcelle aux risques naturels et technologiques ; l'état des risques, remis par le vendeur, le confirme. Interrogez aussi les voisins et la mairie sur l'histoire du terrain : ancienne activité, inondations passées, projets d'aménagement à proximité.
Le certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme d'information indique les règles applicables, les servitudes et les taxes, dans un délai d'instruction d'un mois. Le certificat opérationnel, délivré en deux mois, précise en outre si le projet décrit dans la demande est réalisable et l'état des équipements publics, existants ou prévus, qui desservent le terrain. Pour un achat en vue de construire, le certificat opérationnel est le plus utile.
Le certificat est valable dix-huit mois à compter de sa délivrance. Pendant cette durée, les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes qu'il mentionne restent applicables à une demande de permis, sauf dispositions relatives à la sécurité ou à la salubrité publique. Sa validité peut être prolongée d'un an, sur demande présentée deux mois au moins avant son expiration, si les règles n'ont pas changé. Le certificat d'urbanisme sécurise les règles applicables ; le projet devra encore obtenir un permis de construire, que l'avant-contrat place en condition suspensive.
Bornage et superficie
Le bornage, réalisé par un géomètre-expert, fixe contradictoirement les limites du terrain avec les propriétaires voisins et en détermine la superficie exacte. L'article L115-4 du Code de l'urbanisme impose à toute promesse et à tout acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'un bâtiment à usage d'habitation, ou mixte, de mentionner si le descriptif du terrain résulte d'un bornage.
Pour un lot de lotissement ou un terrain issu d'une division en zone d'aménagement concerté, le descriptif résultant du bornage doit figurer dans la promesse et dans l'acte. L'acquéreur peut agir en nullité si la mention manque, dans le mois qui suit la signature de l'acte authentique.
Hors lotissement, le bornage reste facultatif, mais nous le recommandons dès que les limites sont incertaines ou que l'implantation de la maison est serrée : quelques mètres carrés peuvent changer la faisabilité d'un projet. Sa prise en charge se négocie entre vendeur et acquéreur.
L'étude géotechnique préalable
Depuis le 1er octobre 2020, en application de la loi ELAN, le vendeur d'un terrain constructible non bâti situé dans une zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles fournit une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique, et reste valable trente ans si le terrain n'a pas été remanié. Son coût incombe au vendeur.
Cette étude identifie la nature du sol et les principes de construction adaptés. Le constructeur réalise ensuite, avant les travaux, une étude de conception tenant compte du projet précis, sauf s'il applique les techniques forfaitaires prévues par la réglementation. Une partie de l'Eure-et-Loir est concernée : la carte d'exposition de Géorisques permet de le vérifier parcelle par parcelle. Hors de ces zones, une étude de sol reste un investissement prudent avant de fixer le budget des fondations.
Accès, viabilisation et réseaux
Un terrain viabilisé est desservi par une voie d'accès et raccordable à l'eau potable, à l'électricité, aux télécommunications et à l'assainissement. Renseignez-vous auprès de la mairie et des gestionnaires de réseaux sur la distance des réseaux, la capacité du réseau électrique et le coût des branchements, qui peut peser lourd pour un terrain éloigné de la voie.
En l'absence de réseau collectif d'assainissement, la maison disposera d'une installation autonome, dont la conception dépend de l'aptitude du sol, vérifiée par le service public d'assainissement non collectif. Lorsqu'un réseau collectif existe ou est créé, le raccordement est obligatoire dans les deux ans. Un terrain enclavé n'est accessible que par une servitude de passage sur le fonds voisin, dont l'acte doit préciser l'assiette et les conditions : notre guide sur les servitudes détaille ces points.
Acheter un lot dans un lotissement
Le lotissement soumis à permis d'aménager obéit à des règles protectrices. À compter de la délivrance du permis d'aménager, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente d'un lot, avec une indemnité d'immobilisation limitée à 5 % du prix ; l'acquéreur dispose alors d'un délai de rétractation de dix jours. L'acte de vente n'est signé qu'après l'achèvement des équipements communs, sauf si le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement ou d'une autorisation de différer certains travaux.
Le règlement du lotissement complète le plan local d'urbanisme ; lorsque la commune est couverte par un tel plan, ses règles propres deviennent caduques au bout de dix ans. Le cahier des charges organise les relations entre colotis et reste applicable. Pendant cinq ans après l'achèvement du lotissement, un permis de construire ne peut pas être refusé sur le fondement de règles d'urbanisme adoptées après l'autorisation de lotir. Le lot se vend borné et viabilisé, et l'acquéreur adhère le plus souvent à l'association syndicale chargée des espaces communs.
Lorsque le terrain provient de la division d'une propriété déjà bâtie, vérifiez l'autorisation obtenue par le vendeur, déclaration préalable ou permis d'aménager, ainsi que les servitudes créées entre les parcelles pour l'accès et les réseaux. Le point de vue du vendeur est présenté dans notre guide sur la division parcellaire.
Les conditions suspensives à prévoir
Pour un terrain isolé, en l'absence de délai de rétractation légal, les conditions suspensives constituent la protection essentielle de l'acquéreur. La plus importante porte sur l'obtention d'un permis de construire conforme au projet, définitif, c'est-à-dire purgé du recours des tiers, ouvert pendant deux mois à compter de l'affichage sur le terrain, et du retrait par l'administration, possible pendant trois mois après la délivrance. L'avant-contrat fixe la date limite de dépôt de la demande et prévoit une durée suffisante pour purger ces délais.
S'y ajoutent la condition d'obtention du prêt, une étude de sol compatible avec le projet sans surcoût de fondations excessif, l'absence de prescription d'archéologie préventive et l'absence de pollution du sol. La durée de la promesse s'en trouve allongée ; au-delà de dix-huit mois, la forme authentique s'impose, comme l'explique notre guide compromis ou promesse de vente. Pour la condition de prêt, voyez notre guide sur la condition suspensive de prêt.
Côté fiscalité, l'achat d'un terrain à un particulier supporte les droits de mutation habituels, portés à environ 6,32 % en Eure-et-Loir, tandis que l'achat à un lotisseur professionnel relève en principe de la TVA, avec des droits réduits. La taxe d'aménagement est due ensuite par le bénéficiaire du permis de construire.
| Vérification | Auprès de qui | Moment |
|---|---|---|
| Zonage et règles du plan local d'urbanisme | Mairie, Géoportail de l'urbanisme | Avant l'offre |
| Risques et exposition aux argiles | Géorisques, état des risques du vendeur | Avant l'offre |
| Certificat d'urbanisme opérationnel | Mairie (instruction en 2 mois) | Avant l'avant-contrat, ou en condition suspensive |
| Bornage et superficie | Géomètre-expert | Avant l'avant-contrat |
| Étude géotechnique préalable | Fournie par le vendeur en zone exposée | Annexée à l'avant-contrat |
| Raccordement aux réseaux | Mairie et gestionnaires de réseaux | Avant l'avant-contrat |
| Permis de construire purgé des recours | Mairie | Pendant la durée de l'avant-contrat |
Exemple chiffré
Un terrain de 600 m² dans l'agglomération chartraine
Un couple signe le 1er mars 2027 une promesse unilatérale pour un terrain isolé de 600 m² vendu 72 000 € par un particulier, sous condition d'obtention d'un permis de construire définitif et d'un prêt. Le dossier complet de permis est déposé en mairie le 15 mars 2027, et le permis est délivré à l'issue du délai d'instruction de droit commun.
- Délivrance du permis (instruction de deux mois)
- 15 mai 2027
- Premier jour d'affichage sur le terrain
- 17 mai 2027
- Fin du délai de recours des tiers (deux mois d'affichage)
- 17 juillet 2027
- Fin du délai de retrait par l'administration (trois mois)
- 15 août 2027
- Date de signature de l'acte envisageable
- Début septembre 2027
- Droits de mutation estimés (environ 6,32 % en Eure-et-Loir)
- Environ 4 550 €
Six mois environ séparent la promesse de l'acte. Une consultation de l'architecte des Bâtiments de France ou un dossier incomplet allongent l'instruction : la durée de la promesse doit laisser une marge suffisante.
Questions fréquentes
Un certificat d'urbanisme positif vaut-il permis de construire ?
Le certificat opérationnel indique que le projet décrit est réalisable et fige pendant dix-huit mois les règles applicables, mais la construction exige un permis de construire. Celui-ci vérifie le projet précis : implantation, hauteur, aspect. Le certificat protège contre un changement défavorable des règles pendant sa validité.
Qui paie le bornage ?
En lotissement, le lotisseur le réalise avant la vente et son coût est intégré au prix. Hors lotissement, la charge se négocie : le vendeur l'assume souvent lorsqu'il divise son terrain, car la division exige de toute façon un document d'arpentage. Le bornage profite aux deux parties, puisqu'il sécurise la superficie vendue et les limites avec les voisins.
Le terrain doit-il être raccordé aux réseaux avant la vente ?
Hors lotissement, la loi n'impose pas au vendeur de viabiliser le terrain : l'acquéreur finance les branchements, dont le coût se renseigne avant l'offre. En lotissement, les équipements communs doivent être achevés avant la signature de l'acte, sauf garantie d'achèvement. L'acte précise dans tous les cas l'état de desserte du terrain.
Faut-il une étude de sol si la zone est peu exposée aux argiles ?
L'étude géotechnique préalable n'est obligatoire que dans les zones d'exposition moyenne ou forte. Ailleurs, elle reste recommandée : elle permet de dimensionner les fondations, d'anticiper un surcoût et de discuter le prix. Certains constructeurs l'exigent avant de signer un contrat de construction de maison individuelle.
Peut-on acheter un terrain avec une servitude de passage ?
Oui. La servitude de passage, au profit ou à la charge du terrain, doit être décrite précisément dans l'acte : assiette, largeur, usage autorisé, entretien. Un passage au profit d'un voisin limite l'implantation de la maison ; un passage nécessaire pour accéder au terrain doit être établi par un titre. Le notaire vérifie ces points dans les actes antérieurs.
Premier rendez-vous
Un achat immobilier en vue ?
L'étude vérifie le dossier et vous accompagne de l'avant-contrat à la signature.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, certificat d'urbanisme
- Service-public.gouv.fr, précautions avant l'achat d'un terrain à bâtir hors lotissement
- Service-public.gouv.fr, précautions avant l'achat d'un terrain en lotissement
- Service-public.gouv.fr, promesse de vente d'un terrain isolé à bâtir
- Service-public.gouv.fr, acte de vente d'un terrain situé dans un lotissement
- ANIL, l'achat du terrain