L'essentiel
- Le dépôt de garantie versé à la réservation est limité à 5 % du prix si la vente est signée dans l'année, à 2 % si elle l'est dans les deux ans ; au-delà, aucun dépôt ne peut être exigé.
- L'acquéreur dispose de dix jours pour se rétracter après la notification du contrat de réservation, et reçoit le projet d'acte un mois au moins avant la signature.
- Les paiements suivent l'avancement : 35 % du prix au plus à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde à la livraison.
- Le promoteur justifie d'une garantie financière d'achèvement délivrée par un établissement extérieur ; après la livraison jouent les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale.
Le principe de la vente en l'état futur d'achèvement
La vente en l'état futur d'achèvement, ou VEFA, est définie par l'article 1601-3 du Code civil. Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur paie le prix à mesure de l'avancement des travaux, et le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception.
Lorsque la vente porte sur un logement, elle relève d'un régime protecteur d'ordre public, fixé par les articles L261-10 et suivants du Code de la construction et de l'habitation : contrat obligatoirement notarié, garanties financières, échéancier plafonné. Ce cadre s'applique aux programmes de promoteurs comme aux ventes de maisons sur plan par un constructeur-vendeur.
Le contrat de réservation et le dépôt de garantie
Facultatif, le contrat de réservation, ou contrat préliminaire, est presque toujours proposé. Le promoteur s'y engage à réserver un logement à l'acquéreur, en contrepartie d'un dépôt de garantie. Ce contrat décrit le logement, sa surface habitable approximative, le nombre de pièces, la qualité de la construction, le prix prévisionnel et ses conditions de révision, la date prévue pour la signature de l'acte et les prêts que l'acquéreur envisage.
Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix prévisionnel si l'acte de vente doit être signé dans un délai d'un an, et à 2 % si ce délai est compris entre un et deux ans ; au-delà de deux ans, aucun dépôt ne peut être demandé. La somme est versée sur un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur dans une banque ou chez un notaire. Elle est imputée sur le prix lors de la vente.
Notifié à l'acquéreur par lettre recommandée, le contrat de réservation lui ouvre un délai de dix jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la première présentation, sans justification ni pénalité. Son dépôt lui est alors restitué intégralement. Les modalités de ce délai sont détaillées dans notre guide sur le délai de rétractation.
Récupérer le dépôt de garantie
En dehors de la rétractation, le Code de la construction et de l'habitation prévoit plusieurs cas dans lesquels l'acquéreur récupère son dépôt sans retenue ni pénalité, dans un délai maximal de trois mois à compter de sa demande. Il lui suffit de notifier sa demande par lettre recommandée au vendeur et au dépositaire. Hors de ces cas, l'acquéreur qui renonce à l'achat après le délai de rétractation perd en principe son dépôt, conformément au contrat de réservation.
- L'acte de vente n'est pas signé du fait du vendeur dans le délai prévu.
- Le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant.
- Le ou les prêts prévus n'ont pas été obtenus ou leur montant est inférieur de plus de 10 % aux prévisions.
- Un élément d'équipement prévu ne sera pas réalisé.
- Le logement présente, dans sa consistance ou sa qualité, une réduction de valeur supérieure à 10 %.
L'acte de vente chez le notaire
Le vendeur notifie à l'acquéreur le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de signature, pour lui permettre de l'examiner. Le projet comprend le règlement de copropriété ou le cahier des charges, l'état descriptif de division, les plans, la notice technique et l'attestation de garantie financière d'achèvement. Nous le relisons avec vous et vérifions sa conformité au contrat de réservation.
L'acte fixe le prix, ses éventuelles conditions de révision, fondées sur l'indice BT01 du coût des travaux de bâtiment, l'échéancier des paiements et le délai de livraison. Il est signé devant le notaire du promoteur ; l'acquéreur peut se faire assister de son propre notaire, sans surcoût. Les frais d'acquisition sont réduits : le prix supporte la TVA, et la taxe de publicité foncière est limitée à 0,715 %, si bien que les frais représentent en général 2 à 3 % du prix. Notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir en donne le détail.
Côté financement, la banque ne peut pas inscrire l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers sur un bien en VEFA ; elle retient une hypothèque conventionnelle ou une caution. Le guide sur les garanties du prêt immobilier les compare. Un primo-accédant peut mobiliser le prêt à taux zéro, ouvert au neuf dans toutes les zones depuis le 1er avril 2025.
Les appels de fonds
Le prix est payé par fractions, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Le Code de la construction et de l'habitation fixe des plafonds cumulés que le vendeur ne peut dépasser. Chaque appel de fonds s'accompagne d'une attestation d'avancement établie par l'architecte ou le maître d'œuvre ; la banque verse alors la part correspondante du prêt, et les intérêts intercalaires courent sur les sommes débloquées.
| Stade des travaux | Montant cumulé maximal |
|---|---|
| Signature de l'acte (dépôt de garantie imputé) | Selon l'avancement constaté |
| Achèvement des fondations | 35 % du prix |
| Mise hors d'eau | 70 % du prix |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % du prix |
| Livraison et remise des clés | 100 % ; le solde de 5 % peut être consigné en cas de réserves |
La garantie d'achèvement et les assurances
Le vendeur justifie, dès l'acte, d'une garantie financière d'achèvement. Pour les opérations dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015, seule la garantie extrinsèque est admise : une banque ou une compagnie d'assurance s'engage à financer l'achèvement du programme si le promoteur défaille. L'attestation figure en annexe de l'acte.
Le vendeur souscrit aussi une assurance dommages-ouvrage, qui préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités. Les constructeurs sont, de leur côté, assurés au titre de leur responsabilité décennale. Ces attestations sont vérifiées par le notaire.
Livraison, réserves et garanties après la réception
La livraison donne lieu à une visite contradictoire et à un procès-verbal. Notez-y toutes les anomalies visibles, pièce par pièce : ce sont les réserves. L'acquéreur peut encore signaler par lettre recommandée les défauts apparents découverts dans le mois suivant la prise de possession (article 1642-1 du Code civil). L'action doit être engagée dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut en être déchargé, soit un an à compter de la réception des travaux ou treize mois à compter de la prise de possession, la date la plus tardive étant retenue (article 1648 du Code civil).
En cas de réserves, l'acquéreur peut consigner le solde de 5 % du prix auprès d'un tiers, comme la Caisse des dépôts ou le notaire, jusqu'à la levée des réserves. Le retard de livraison ouvre droit aux pénalités prévues par l'acte, sous réserve des causes légitimes de suspension du délai, intempéries ou défaillance d'une entreprise, qu'il convient de lire avant de signer.
Après la réception, les garanties légales protègent l'acquéreur : garantie de parfait achèvement pendant un an, garantie de bon fonctionnement des équipements dissociables pendant deux ans, garantie décennale pour les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et suivants du Code civil). Pour un projet de construction sur votre propre terrain, notre guide sur l'achat d'un terrain à bâtir présente les vérifications préalables.
Exemple chiffré
Un appartement neuf de 240 000 € à Chartres
Un couple réserve un appartement de trois pièces dans un programme neuf, au prix de 240 000 € TTC. L'acte de vente doit être signé huit mois après la réservation, et la livraison est prévue deux ans plus tard.
- Dépôt de garantie maximal (acte dans l'année : 5 %)
- 12 000 €
- Cumul maximal à l'achèvement des fondations (35 %)
- 84 000 €
- Cumul maximal à la mise hors d'eau (70 %)
- 168 000 €
- Cumul maximal à l'achèvement (95 %)
- 228 000 €
- Solde à la livraison, consignable en cas de réserves (5 %)
- 12 000 €
- Frais d'acquisition estimés (2 à 3 % du prix)
- 4 800 € à 7 200 €
Le dépôt de garantie est imputé sur les premiers appels de fonds. Les sommes débloquées au fil du chantier génèrent des intérêts intercalaires, à prévoir dans le budget jusqu'à la livraison.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils vraiment réduits dans le neuf ?
Oui. Le prix d'un logement neuf acheté à un promoteur est soumis à la TVA, et les droits d'enregistrement se limitent à une taxe de publicité foncière de 0,715 %. Avec les émoluments du notaire et les débours, les frais représentent en général 2 à 3 % du prix, contre 7,5 à 8,5 % pour un logement ancien en Eure-et-Loir.
Que faire en cas de retard de livraison ?
Relisez d'abord l'acte : il fixe le délai de livraison, les pénalités de retard et les causes légitimes de suspension. Demandez au promoteur, par lettre recommandée, la justification du retard. Si le retard reste injustifié, les pénalités prévues sont dues ; vous pouvez aussi rechercher la réparation d'un préjudice distinct, comme un double loyer. Un avocat vous assiste en cas de contentieux.
Peut-on refuser de prendre livraison ?
La livraison peut être refusée lorsque le logement n'est pas achevé au sens de l'acte, c'est-à-dire lorsque des ouvrages ou des équipements indispensables à son utilisation manquent ou le rendent impropre à l'habitation. Les défauts mineurs donnent lieu à des réserves, sans refus de livraison. Le refus se décide avec prudence, idéalement après avis d'un professionnel du bâtiment.
Peut-on modifier les plans avant la construction ?
Les travaux modificatifs demandés par l'acquéreur sont possibles lorsque le promoteur les accepte et que l'avancement du chantier le permet. Ils font l'objet d'un avenant qui précise leur coût et leur incidence sur le délai de livraison. Anticipez ces demandes dès la réservation, car les délais pour les formuler sont souvent courts.
Le promoteur peut-il augmenter le prix après la réservation ?
Le contrat de réservation fixe un prix prévisionnel et ses conditions de révision. Si le prix de l'acte dépasse de plus de 5 % ce prix prévisionnel, révisé selon l'indice convenu, l'acquéreur peut renoncer et récupérer son dépôt de garantie. Une fois l'acte signé, le prix n'évolue que selon la clause de révision qu'il contient.
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À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, contrat de réservation d'un logement en VEFA
- Service-public.gouv.fr, acte de vente d'un logement en VEFA
- Service-public.gouv.fr, livraison d'un logement vendu en VEFA
- ANIL, l'achat sur plan
- Service-public.gouv.fr, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
- Service-public.gouv.fr, prêt à taux zéro