L'essentiel
- Le vendeur fournit, à ses frais, un dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation).
- Durées de validité : DPE 10 ans, audit énergétique 5 ans, électricité, gaz et assainissement non collectif 3 ans, termites et état des risques 6 mois, amiante et plomb sans limite lorsque le résultat est négatif.
- Les maisons et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G au DPE sont vendus avec un audit énergétique ; l'obligation s'étendra aux biens classés D le 1er janvier 2034.
- Faute de diagnostic valide au jour de la vente, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour le risque correspondant.
Le dossier de diagnostic technique : principe
L'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur d'un immeuble bâti de fournir un dossier de diagnostic technique, qui réunit les constats relatifs à la sécurité, à la santé et à la performance énergétique du bien. Le dossier est annexé à la promesse de vente ou, en l'absence d'avant-contrat, à l'acte authentique. Il est mis à jour si un document expire entre les deux signatures.
Les diagnostics sont établis par un diagnostiqueur certifié, indépendant du vendeur et de l'agent immobilier, et assuré pour sa responsabilité professionnelle. Leur coût, librement fixé par chaque professionnel, reste à la charge du vendeur. L'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés permet de vérifier la certification.
Certains documents interviennent avant même l'avant-contrat : l'annonce de vente mentionne la classe énergétique et, pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » ; l'état des risques est remis dès la première visite. L'acquéreur dispose ainsi de ces informations avant de faire une offre.
Liste des diagnostics et durée de validité
Le contenu du dossier dépend de l'année de construction du bien, de l'âge de ses installations et de sa localisation. Le tableau réunit les diagnostics applicables à la vente d'un logement en France métropolitaine en septembre 2026, avec leur durée de validité au jour de la signature.
| Diagnostic | Biens concernés | Validité pour une vente |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Logements, sauf rares exceptions | 10 ans ; les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables |
| Audit énergétique | Maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G | 5 ans |
| État d'amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée en l'absence d'amiante, pour un repérage réalisé depuis le 1er avril 2013 |
| Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) | Logements construits avant le 1er janvier 1949 | Illimitée si la concentration est inférieure à 1 mg/cm², sinon 1 an |
| État relatif aux termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Information sur la mérule | Zones délimitées par arrêté préfectoral | Information à jour au jour de la vente |
| État de l'installation intérieure d'électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État de l'installation intérieure de gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Assainissement non collectif | Logements non raccordés au réseau public | 3 ans |
| État des risques | Biens situés dans une zone couverte par un plan ou un zonage de risques | 6 mois |
| Bruit des aérodromes | Zones d'un plan d'exposition au bruit | Information à jour au jour de la vente |
| Superficie privative (loi Carrez) | Lots de copropriété | Sans limite, sauf travaux modifiant la surface |
La performance énergétique : DPE et audit
Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable : l'acquéreur qui subit un préjudice du fait d'un DPE erroné peut en demander réparation. Les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d'être valables le 1er janvier 2025 ; seuls ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 peuvent être produits, pour dix ans.
Le mode de calcul évolue. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 et passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Les logements qui utilisent l'électricité pour le chauffage ou l'eau chaude peuvent gagner une ou deux classes ; une attestation actualisée s'obtient gratuitement, sans nouvelle visite, auprès de l'observatoire de l'Ademe. Les petites surfaces de moins de 40 m² bénéficient de seuils adaptés depuis le 1er juillet 2024.
Pour les maisons et les immeubles appartenant à un seul propriétaire, classés E, F ou G, le vendeur fournit en outre un audit énergétique, remis dès la première visite et annexé à l'avant-contrat. Il propose au moins deux parcours de travaux chiffrés, avec les aides mobilisables. Ses conséquences pour un projet locatif sont développées dans notre guide sur les passoires thermiques.
Amiante, plomb, termites et mérule
Le repérage de l'amiante concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Un repérage négatif réalisé depuis le 1er avril 2013 reste valable sans limite de durée ; un repérage antérieur doit être refait. La vente reste possible en présence d'amiante : le constat informe l'acquéreur, qui en tient compte pour ses travaux.
Le constat de risque d'exposition au plomb vise les logements construits avant le 1er janvier 1949. Sans plomb au-delà du seuil de 1 mg/cm², il est valable sans limite ; au-delà, il doit dater de moins d'un an au jour de la vente. L'état relatif aux termites, obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, doit dater de moins de six mois. Dans les zones à risque de mérule, le vendeur informe l'acquéreur de cette situation.
Électricité, gaz et assainissement
Les installations intérieures d'électricité et de gaz de plus de quinze ans font l'objet d'un état valable trois ans. Il signale les anomalies et les dangers, sans obliger le vendeur à les corriger avant la vente ; l'acquéreur en tient compte dans son budget.
Pour une maison équipée d'un assainissement non collectif, le vendeur produit le rapport de contrôle du service public d'assainissement non collectif, daté de moins de trois ans. Lorsque l'installation est jugée non conforme, l'acquéreur doit réaliser les travaux de mise en conformité dans l'année qui suit la vente : leur coût entre utilement dans la négociation. Certaines communes exigent aussi un contrôle du raccordement au réseau collectif.
L'état des risques et les informations environnementales
L'état des risques renseigne l'acquéreur sur l'exposition du bien aux risques naturels, miniers et technologiques, à la sismicité, au potentiel radon, au recul du trait de côte et aux secteurs d'information sur les sols pollués. Daté de moins de six mois, il est remis dès la première visite, puis annexé à la promesse et à l'acte (article L125-5 du Code de l'environnement). Y figurent aussi les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique.
Une partie de l'Eure-et-Loir est exposée au retrait-gonflement des argiles, qui fragilise les fondations lors des sécheresses : l'état des risques et la carte de Géorisques l'indiquent pour chaque parcelle. Pour un terrain à bâtir situé dans une zone d'exposition moyenne ou forte, une étude géotechnique préalable s'ajoute au dossier, comme l'explique notre guide sur l'achat d'un terrain à bâtir.
En copropriété et après des travaux récents
La vente d'un lot de copropriété exige en outre la mention de la superficie privative, calculée selon la loi Carrez, dans la promesse et dans l'acte. Si elle manque, l'acquéreur peut demander la nullité de l'avant-contrat ou de la vente dans le mois suivant la signature de l'acte authentique. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, il peut obtenir une diminution du prix proportionnelle, en agissant dans l'année qui suit l'acte (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Les autres documents de copropriété sont présentés dans notre guide sur l'achat en copropriété.
Pour un logement construit ou rénové de manière significative depuis le 1er janvier 2023, le vendeur transmet le carnet d'information du logement, qui recense les travaux ayant une incidence sur la performance énergétique et les matériaux utilisés. Tenu par le propriétaire, il se transmet à chaque changement de propriétaire et facilite l'entretien et les rénovations futures.
Diagnostic manquant ou erroné : les conséquences
Lorsqu'un diagnostic relatif à l'amiante, au plomb, aux termites, à l'électricité, au gaz ou à l'assainissement manque au jour de la vente, le vendeur ne peut pas se prévaloir de la clause qui l'exonère de la garantie des vices cachés pour le risque concerné. L'absence d'état des risques permet à l'acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Le notaire vérifie la présence et la validité de chaque document avant de recevoir l'acte.
Un diagnostic erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur, dont l'assurance couvre les conséquences de ses fautes. L'acquéreur qui découvre après la vente une anomalie non signalée réunit ses preuves et consulte rapidement : notre guide sur les vices cachés décrit les recours et leurs délais. Côté vendeur, le guide sur les documents à réunir pour vendre complète cette liste.
Questions fréquentes
Qui paie les diagnostics ?
Le vendeur. Les diagnostics font partie de son obligation d'information, et leur coût, librement fixé par le diagnostiqueur, reste à sa charge. Un devis global pour l'ensemble du dossier est souvent plus avantageux. L'acquéreur qui souhaite une expertise complémentaire, par exemple sur la structure ou la toiture, la commande et la finance lui-même.
Un DPE réalisé en 2020 peut-il encore être utilisé ?
Plus maintenant. Les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d'être valables le 1er janvier 2025. Seuls les DPE réalisés selon la méthode entrée en vigueur le 1er juillet 2021 peuvent être annexés à une vente, pendant dix ans. Un DPE récent concernant un logement chauffé à l'électricité peut en outre être actualisé gratuitement pour tenir compte du nouveau coefficient.
Faut-il refaire des diagnostics si l'acte est signé longtemps après la promesse ?
Oui pour ceux qui ont expiré. L'état des risques et l'état relatif aux termites, valables six mois, sont souvent à renouveler lorsque l'acte intervient plus de six mois après leur établissement. Les autres diagnostics, valables plusieurs années, restent en général utilisables. Le notaire contrôle les dates avant la signature et demande les mises à jour nécessaires.
La vente reste-t-elle possible avec de l'amiante ou un DPE classé G ?
Oui. Les diagnostics informent l'acquéreur ; ils n'interdisent pas la vente. La présence d'amiante, une installation électrique dangereuse ou un classement G influencent le prix et le budget de travaux. Pour un logement destiné à la location, un classement G interdit la conclusion d'un nouveau bail tant que les travaux n'ont pas été réalisés.
Le DPE engage-t-il le vendeur ?
Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : l'acquéreur peut s'en prévaloir contre le vendeur et contre le diagnostiqueur s'il s'avère erroné. Les recommandations de travaux qu'il contient gardent une valeur informative. En pratique, les recours visent le plus souvent le diagnostiqueur, qui répond de ses erreurs de méthode ou de mesure ; le vendeur reste tenu de lui avoir communiqué des informations exactes.
Premier rendez-vous
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L'étude vérifie le dossier et vous accompagne de l'avant-contrat à la signature.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente
- Service-public.gouv.fr, diagnostic de performance énergétique
- Service-public.gouv.fr, audit énergétique en cas de vente
- Service-public.gouv.fr, état des risques
- Service-public.gouv.fr, état d'amiante
- Service-public.gouv.fr, constat de risque d'exposition au plomb
- ANIL, quels diagnostics pour une vente