Acheter aux enchères immobilières : ventes judiciaires au tribunal et ventes notariales

D'où viennent les biens vendus aux enchères ?

La plupart des ventes aux enchères immobilières sont judiciaires. La saisie immobilière permet à un créancier impayé, souvent une banque, de faire vendre le bien de son débiteur. La licitation est la vente aux enchères ordonnée par le juge lorsque des indivisaires, héritiers ou ex-époux, ne parviennent pas à s'accorder sur le partage : notre guide sur la sortie d'une indivision successorale en présente le mécanisme. Le juge-commissaire d'une liquidation judiciaire peut aussi ordonner la vente aux enchères des immeubles d'une entreprise ou d'un entrepreneur.

Les ventes aux enchères notariales, moins nombreuses, sont volontaires ou renvoyées devant un notaire par le tribunal. Elles se distinguent de la vente interactive, où le vendeur choisit librement l'offre qu'il retient à l'issue d'un appel d'offres en ligne : voyez notre guide sur la vente interactive des notaires. Dans une véritable vente aux enchères, le bien est adjugé au dernier enchérisseur.

Préparer l'enchère : cahier des conditions de vente, visite, financement

Chaque vente fait l'objet d'un cahier des conditions de vente, déposé au greffe du tribunal ou à l'étude, et consultable auprès de l'avocat poursuivant ou du notaire. Il décrit le bien, son origine de propriété, son occupation, les servitudes, les diagnostics, la mise à prix et les conditions de paiement. Sa lecture est indispensable : le bien est vendu tel qu'il y est décrit, et la garantie des vices cachés n'a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice (article 1649 du Code civil).

Une ou deux visites sont organisées avant l'audience, en général par un commissaire de justice pour les ventes judiciaires. Profitez-en pour évaluer l'état du bien et le coût des travaux, avec un professionnel si nécessaire. La mise à prix, parfois basse pour attirer les enchérisseurs, reste un simple point de départ, sans lien avec le prix final.

Le financement se prépare en amont : aucune condition suspensive de prêt ne protège l'adjudicataire, contrairement à l'achat ordinaire décrit dans notre guide sur la condition suspensive de prêt. Obtenez de votre banque un accord ferme sur un montant plafond, et fixez-vous une enchère maximale, frais compris, avant d'entrer dans la salle.

Enchérir au tribunal judiciaire : l'avocat obligatoire

Devant le juge de l'exécution, les enchères ne sont portées que par ministère d'avocat. Vous confiez un mandat écrit à un avocat inscrit au barreau du tribunal où se déroule la vente, celui de Chartres pour un bien situé dans son ressort, en lui indiquant votre enchère maximale. Un même avocat ne peut représenter qu'un seul enchérisseur pour un même bien. Le débiteur saisi ne peut enchérir, ni directement ni par personne interposée.

Avant l'audience, l'avocat reçoit de vous un chèque de banque à l'ordre du séquestre désigné ou une caution bancaire irrévocable, égal à 10 % de la mise à prix et d'au moins 3 000 €, ainsi qu'une provision pour les frais. Le jour de la vente, les enchères se succèdent ; elles s'arrêtent lorsque quatre-vingt-dix secondes s'écoulent sans nouvelle offre, et le juge constate la dernière enchère. La garantie est restituée aux enchérisseurs non retenus. En l'absence d'enchère dans une saisie, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire à la mise à prix.

Les ventes aux enchères chez le notaire

La vente notariale suit un cahier des conditions de vente établi par le notaire et se tient à l'étude, dans une salle de la chambre des notaires ou en ligne selon les modalités annoncées. L'enchérisseur y participe en personne ou par un mandataire muni d'une procuration, sans avocat. Il justifie de son identité et remet une consignation dont le montant, indiqué dans la publicité, figure au cahier des conditions de vente.

La vente se déroule traditionnellement à la bougie : le bien est adjugé lorsque deux feux successifs, d'une trentaine de secondes chacun, s'éteignent sans nouvelle enchère. Le cahier des conditions de vente prévoit en général une faculté de surenchère du dixième dans les dix jours et un délai de paiement du prix et des frais, souvent de l'ordre de quarante-cinq jours. Comme au tribunal, l'adjudicataire ne bénéficie ni de délai de rétractation ni de condition suspensive de prêt.

La surenchère du dixième : dix jours d'incertitude

Dans une vente judiciaire, toute personne peut, dans les dix jours qui suivent l'adjudication, former une surenchère d'au moins un dixième du prix principal (articles R322-50 et R322-51 du Code des procédures civiles d'exécution). La surenchère est déposée au greffe par un avocat, avec la même garantie de paiement, puis dénoncée à l'adjudicataire et aux parties. Le bien est alors remis en vente, sur la base du prix majoré, à une nouvelle audience.

Cette seconde vente est définitive : aucune nouvelle surenchère n'est admise (article R322-55). L'adjudicataire initial peut y participer et enchérir à nouveau. Pendant ces dix jours, son acquisition reste donc incertaine : mieux vaut attendre l'expiration du délai avant d'engager des frais, de résilier un bail ou de commander des travaux.

Payer le prix et les frais, prendre possession du bien

Au tribunal, l'adjudicataire verse le prix sur le compte du séquestre ou le consigne dans un délai de deux mois. Il acquitte aussi les frais : frais préalables de la procédure, dont le montant est annoncé avant l'audience, émoluments des avocats et droits de mutation, calculés comme pour une vente amiable et présentés dans notre guide sur les frais d'acquisition en Eure-et-Loir. À défaut de paiement, la vente est résolue de plein droit et l'adjudicataire défaillant répond de la différence si le bien est revendu moins cher (article L322-12).

Le jugement d'adjudication, publié au service de la publicité foncière, sert de titre de propriété. Lorsque le bien saisi est occupé par le débiteur, ce jugement permet d'obtenir son expulsion, dans le respect de la trêve hivernale. Un locataire titulaire d'un bail régulier reste en place : notre guide sur l'achat d'un logement occupé décrit alors les droits de l'acquéreur.

Sources

• Immobilier.notaires.fr, vente immobilière aux enchères judiciaires
• Immobilier.notaires.fr, les ventes aux enchères notariales
• Notaires du Grand Paris, les ventes aux enchères immobilières par les notaires
• Légifrance, article R322-50 du Code des procédures civiles d'exécution
• Légifrance, article R322-51 du Code des procédures civiles d'exécution
• Légifrance, article L322-12 du Code des procédures civiles d'exécution