L'essentiel
- Pour un logement ancien, le montant du dépôt de garantie est libre : l'usage le situe entre 5 et 10 % du prix, et il se négocie entre vendeur et acquéreur.
- La somme est versée en séquestre, le plus souvent sur le compte du notaire, jamais directement au vendeur ; elle est imputée sur le prix le jour de l'acte.
- Elle est restituée intégralement en cas de rétractation dans les dix jours ou de défaillance d'une condition suspensive, et peut être conservée par le vendeur si l'acquéreur renonce sans motif légitime.
- Dans un avant-contrat signé directement entre particuliers, aucun versement ne peut intervenir avant la fin du délai de rétractation (article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Quel montant verser ?
Dans la vente d'un logement ancien, aucun texte ne fixe de minimum ni de maximum. L'usage retient une somme comprise entre 5 et 10 % du prix, montant que les parties adaptent à leur situation. Un vendeur qui immobilise son bien pendant plusieurs mois recherche une somme significative, gage du sérieux de l'acquéreur ; un acquéreur dont l'apport est limité, ou qui doit conserver sa trésorerie pour les frais d'acquisition, négocie un montant plus modeste.
Quelques situations obéissent à des règles propres. Une promesse consentie par une personne physique pour plus de dix-huit mois doit prévoir une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix, versée ou garantie par une caution (article L290-2 du Code de la construction et de l'habitation). Dans la vente d'un logement neuf sur plan, le dépôt de garantie du contrat de réservation est plafonné à 5 % du prix si la vente doit être signée dans l'année, 2 % si elle doit l'être dans les deux ans, et exclu au-delà : notre guide sur l'achat en VEFA détaille ce régime.
Dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation ?
Le vocabulaire dépend de l'avant-contrat. Dans un compromis, où vendeur et acquéreur s'engagent l'un envers l'autre, la somme versée s'appelle dépôt de garantie : elle garantit l'exécution de ses engagements par l'acquéreur et s'impute sur la clause pénale s'il y manque. Dans une promesse unilatérale, où seul le vendeur est engagé, l'acquéreur verse tout ou partie d'une indemnité d'immobilisation, prix de l'exclusivité qui lui est consentie pendant le délai d'option.
La différence compte en cas de renonciation. La clause pénale d'un compromis peut être modérée par le juge si elle est manifestement excessive ; l'indemnité d'immobilisation, contrepartie de l'option, échappe en principe à ce pouvoir. Notre guide compromis ou promesse de vente compare les deux formules.
À qui verser la somme, et quand ?
La somme est versée à un tiers, le séquestre, qui la conserve jusqu'au dénouement de la vente. Lorsque le compromis est signé à l'étude ou transmis au notaire, celui-ci reçoit les fonds sur son compte, ouvert à la Caisse des dépôts : ils y sont protégés et ne peuvent servir à aucune autre opération. Un agent immobilier peut aussi recevoir les fonds, à condition de disposer d'une garantie financière affectée à leur remboursement. Un versement direct au vendeur prive l'acquéreur de toute protection et se déconseille absolument.
Le moment du versement dépend de la manière dont l'avant-contrat est conclu. L'article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation interdit tout versement pendant le délai de rétractation lorsque l'avant-contrat est signé directement entre particuliers ; le versement intervient alors après l'expiration des dix jours, à la date fixée par l'avant-contrat. Lorsque la vente passe par un professionnel mandaté, le versement peut avoir lieu dès la signature entre les mains du notaire ou de l'agent disposant de la garantie financière requise.
Le versement se fait par virement, sur les coordonnées communiquées par l'étude et confirmées par téléphone, et l'acquéreur reçoit en retour une attestation de dépôt mentionnant la qualité de séquestre du notaire. Notre guide sur l'argent confié au notaire décrit la protection de ces fonds.
Que devient le dépôt de garantie selon l'issue de la vente ?
Le dépôt de garantie suit le sort de la vente. Lorsque l'acte authentique est signé, il s'impute sur le prix : l'acquéreur n'a plus à verser que le solde, augmenté des frais. Lorsque la vente échoue, tout dépend de la cause de l'échec, que l'avant-contrat décrit avec précision et que le notaire séquestre applique.
| Situation | Sort du dépôt de garantie |
|---|---|
| Signature de l'acte authentique | Imputé sur le prix |
| Rétractation de l'acquéreur dans les dix jours | Restitué en totalité, dans les 21 jours suivant le lendemain de la rétractation |
| Refus du prêt malgré une demande conforme | Restitué en totalité ; intérêts au taux légal majoré de moitié à partir du 15e jour suivant la demande de remboursement |
| Préemption par la commune ou autre condition suspensive défaillie | Restitué en totalité |
| Refus du vendeur de signer l'acte | Restitué, sans préjudice des dommages-intérêts dus à l'acquéreur |
| Renonciation de l'acquéreur sans motif légitime | Versé au vendeur en tout ou partie au titre de la clause pénale |
Le séquestre en cas de désaccord
Le séquestre conventionnel est un dépositaire neutre, qui laisse aux parties ou au juge le soin de trancher leur litige. L'article 1960 du Code civil ne lui permet de se dessaisir de la somme qu'avec le consentement de toutes les parties intéressées ou sur décision de justice. En pratique, le notaire restitue ou verse les fonds au vu d'un accord écrit signé par le vendeur et l'acquéreur, ou d'une décision définitive.
Lorsque le vendeur conteste la restitution, en soutenant par exemple que la demande de prêt n'était pas conforme, les fonds restent bloqués. Une discussion appuyée sur les pièces, lettres de refus de la banque, caractéristiques du prêt demandé, dates d'envoi, permet souvent de parvenir à un accord ; à défaut, le litige est porté devant le tribunal judiciaire, celui de Chartres pour un bien situé dans son ressort, une médiation restant possible à tout moment. Notre guide sur l'annulation d'un achat décrit les issues possibles.
Financer le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie se prélève sur l'apport personnel : la banque ne débloque le prêt qu'au jour de l'acte. Un acquéreur dont l'épargne couvre tout juste les frais d'acquisition a intérêt à négocier un montant réduit, par exemple 5 % ou moins, plutôt qu'à mobiliser toute sa trésorerie plusieurs semaines avant la vente. Le montant versé reste utile au financement : il s'impute sur le prix et diminue d'autant la somme à réunir le jour de la signature.
Lorsque l'apport fait défaut, certains vendeurs acceptent un dépôt symbolique, ou une caution bancaire en garantie. Notre guide sur l'achat sans apport présente les exigences des banques dans cette situation. L'aide d'un parent peut aussi financer ce versement, par un don ou un prêt dont l'origine sera mentionnée dans l'acte.
Exemple chiffré
Un dépôt de 5 % pour un appartement de 240 000 €
Un couple signe à l'agence le compromis d'un appartement de Chartres au prix de 240 000 €. Il verse 12 000 €, soit 5 % du prix, sur le compte de l'étude chargée de la vente. Le compromis prévoit une clause pénale de 10 % du prix.
- Dépôt de garantie en séquestre
- 12 000 €
- Vente signée : solde du prix à verser le jour de l'acte
- 228 000 € + frais
- Rétractation au 7e jour : somme restituée
- 12 000 €, sous 21 jours
- Prêt refusé sur demande conforme : somme restituée
- 12 000 €
- Renonciation sans motif : clause pénale
- 24 000 €, dont 12 000 € prélevés sur le séquestre
Le dépôt de garantie ne coûte rien à l'acquéreur lorsque la vente se réalise ou échoue pour une cause prévue au compromis. Il ne devient une pénalité qu'en cas de renonciation injustifiée, et le vendeur peut alors réclamer le complément de la clause pénale.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Aucun texte ne l'impose pour la vente d'un logement ancien. Il relève de la négociation, et certains compromis sont signés sans versement, en particulier lorsque l'acquéreur finance tout son achat par emprunt. Le vendeur peut toutefois en faire une condition de son accord. L'absence de dépôt laisse intacte la clause pénale, que le vendeur devra alors réclamer directement à l'acquéreur défaillant.
Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?
Les sommes conservées en séquestre sur le compte du notaire ne rapportent en principe pas d'intérêts aux parties pendant la durée de la vente. Une exception légale joue en cas de refus de prêt : si la somme n'est pas restituée dans les quinze jours suivant la demande de remboursement, elle produit des intérêts au taux légal majoré de moitié (article L313-41 du Code de la consommation).
Puis-je payer le dépôt de garantie par chèque ?
Le virement reste la règle à l'étude pour les sommes importantes : tout paiement de plus de 3 000 € reçu par un notaire pour un acte donnant lieu à publicité foncière s'effectue par virement. Utilisez uniquement les coordonnées bancaires fournies par l'étude, et vérifiez-les par téléphone avant tout envoi, afin de déjouer les tentatives de fraude au faux RIB.
Combien de temps faut-il pour récupérer la somme en cas de refus de prêt ?
Le notaire restitue les fonds dès qu'il dispose de la justification du refus et, en pratique, de l'accord écrit du vendeur, souvent en quelques jours. Si le vendeur conteste, les fonds restent en séquestre jusqu'à un accord ou une décision de justice. Transmettez sans attendre les lettres de refus mentionnant le montant, la durée et le taux demandés.
L'agent immobilier peut-il encaisser le dépôt de garantie ?
Oui, s'il dispose d'une garantie financière couvrant les fonds qu'il détient pour le compte de ses clients et si son mandat le prévoit. Dans les ventes suivies par l'étude, la somme est le plus souvent versée directement au notaire chargé de l'acte, qui la conserve jusqu'à la signature. Dans tous les cas, exigez un reçu mentionnant la qualité de séquestre du détenteur.
Premier rendez-vous
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Sources
- Service-public.gouv.fr, promesse unilatérale ou compromis de vente
- Service-public.gouv.fr, condition suspensive d'obtention d'un prêt
- ANIL, acheter un logement existant
- Code de la construction et de l'habitation, articles L271-1, L271-2 et L290-2 (Légifrance)
- Code civil, articles 1956 à 1960 sur le séquestre (Légifrance)