Définition
Une vente immobilière se conclut rarement en une seule signature. Entre l'accord sur le prix et l'acte authentique, plusieurs semaines sont nécessaires pour obtenir le prêt, les documents d'urbanisme et les renseignements hypothécaires, et pour purger les droits de préemption. L'avant-contrat encadre cette période. Il prend la forme d'une promesse unilatérale de vente, par laquelle le vendeur s'engage seul et l'acquéreur dispose d'une option (article 1124 du Code civil), ou d'un compromis de vente, qui engage les deux parties (article 1589).
L'avant-contrat décrit le bien, fixe le prix, les conditions suspensives (prêt, permis de construire, absence de servitude grave), la date limite de signature de l'acte et le montant versé par l'acquéreur. Les diagnostics y sont annexés. L'acquéreur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Une promesse de vente consentie par une personne physique pour plus de dix-huit mois doit être reçue en la forme authentique.
Exemple : un couple s'engage à acheter une maison à Chartres sous condition d'obtenir un prêt de 220 000 € dans les quarante-cinq jours. Si la banque refuse malgré des démarches sérieuses, l'avant-contrat devient caduc et la somme versée est restituée.
Le notaire peut rédiger l'avant-contrat dès l'accord des parties : il vérifie d'emblée le titre, l'urbanisme et la situation du vendeur, ce qui sécurise la suite. Notre guide compromis ou promesse de vente compare les deux formes.
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