L'essentiel
- Les travaux votés avant la vente sont payés par celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de chaque appel de fonds : le vendeur pour les appels exigibles avant l'acte, l'acquéreur pour les suivants (article 6-2 du décret du 17 mars 1967).
- La date du vote en assemblée générale et celle de la réalisation des travaux n'entrent pas en compte : seule compte la date à laquelle chaque appel de fonds devient exigible.
- Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition dans l'avant-contrat ; cette clause n'a d'effet qu'entre eux (article 6-3), et le syndic continue d'appeler les fonds selon la règle légale.
- Les sommes versées au fonds de travaux restent attachées au lot : le syndicat ne les rembourse pas au vendeur, mais les parties peuvent en tenir compte dans le prix.
La règle légale : la date d'exigibilité
L'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 fixe la répartition des sommes dues au syndicat des copropriétaires en cas de vente d'un lot. Pour les provisions du budget prévisionnel, qui financent les charges courantes, la provision exigible au moment de la vente incombe au vendeur. Pour les dépenses qui ne figurent pas au budget prévisionnel, au premier rang desquelles les travaux votés en assemblée générale, le paiement incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.
Un appel de fonds devient exigible à la date fixée par la décision d'assemblée générale ou, à défaut, par l'appel du syndic. Des travaux votés en mars, financés par trois appels échelonnés d'avril à octobre, se répartissent donc selon la date de l'acte de vente : chaque appel est payé par le propriétaire du lot à sa date d'échéance. Le transfert de propriété intervient à la signature de l'acte authentique, et non à celle du compromis.
Le troisième volet concerne les régularisations. Lorsque l'assemblée générale approuve les comptes d'un exercice, le trop-perçu ou le moins-perçu sur les provisions est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire à la date de cette approbation. Un acquéreur peut ainsi recevoir un remboursement, ou supporter un complément, au titre d'un exercice antérieur à son achat.
Charges courantes, travaux, régularisation : le tableau de répartition
La règle légale s'applique à défaut de convention différente entre vendeur et acquéreur ; les cotisations au fonds de travaux obéissent à un régime propre, attaché au lot.
| Nature de la somme | Qui paie ? | Texte |
|---|---|---|
| Provision du budget prévisionnel exigible à la date de la vente | Le vendeur | Décret de 1967, art. 6-2, 1° |
| Appel de fonds pour travaux hors budget | Le copropriétaire à la date d'exigibilité de l'appel | Décret de 1967, art. 6-2, 2° |
| Trop-perçu ou moins-perçu révélé par l'approbation des comptes | Le copropriétaire à la date de l'approbation | Décret de 1967, art. 6-2, 3° |
| Cotisations versées au fonds de travaux | Acquises au syndicat, sans remboursement | Loi de 1965, art. 14-2-1 |
La clause contraire dans l'avant-contrat
La règle légale peut sembler inéquitable aux parties. Un vendeur qui a voté pour un ravalement dont il ne profitera pas, ou un acquéreur qui découvre un appel important quelques semaines après son entrée, peuvent préférer une autre répartition. La pratique la plus courante met à la charge du vendeur tous les travaux votés avant la signature de l'avant-contrat, et à celle de l'acquéreur les travaux votés ensuite, quelle que soit la date des appels de fonds.
L'article 6-3 du décret de 1967 admet cette convention, mais précise qu'elle n'a d'effet qu'entre les parties à la vente. Le syndic continue d'appeler chaque somme auprès de celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité. La clause se traduit donc par un remboursement entre vendeur et acquéreur, que le notaire calcule et règle le jour de l'acte, à partir de l'état daté. Une rédaction précise évite les litiges : elle vise la date de référence, les travaux concernés et le sort des appels postérieurs à l'acte.
Une assemblée générale entre l'avant-contrat et l'acte
Plusieurs semaines séparent souvent le compromis de l'acte de vente. Une assemblée générale peut se tenir dans l'intervalle et voter des travaux dont les appels tomberont après la vente. Le vendeur, encore copropriétaire, reste seul titulaire du droit de vote ; l'avant-contrat l'oblige en général à informer l'acquéreur de toute convocation et lui permet de lui confier un pouvoir pour voter selon ses instructions.
La même clause règle le sort financier de ces travaux : à la charge de l'acquéreur s'il a pu donner ses instructions, à celle du vendeur dans le cas contraire, ou selon toute autre répartition négociée. Consultez les procès-verbaux reçus et l'ordre du jour de toute assemblée annoncée avant de signer l'avant-contrat ; le guide sur les documents à lire avant d'acheter en copropriété en dresse la liste.
Les documents qui renseignent l'acquéreur
Avant la promesse de vente, le vendeur remet à l'acquéreur les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique, le carnet d'entretien, le plan pluriannuel de travaux s'il existe, et les informations financières du lot : montant des charges courantes et des charges hors budget payées au cours des deux exercices précédents, sommes restant dues par le vendeur, état des impayés de la copropriété (article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Avant l'acte, le syndic établit l'état daté, qui arrête la situation financière du lot : sommes dues par le vendeur au syndicat, sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers lui, et sommes qui incomberont au nouveau copropriétaire. Ses honoraires sont plafonnés à 380 € TTC et facturés au vendeur. Côté vendeur, le guide vendre un lot de copropriété décrit la constitution de ce dossier.
Fonds de travaux et plan pluriannuel
Les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation alimentent un fonds de travaux, par une cotisation annuelle au moins égale à 5 % du budget prévisionnel et, lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit. Ces sommes sont définitivement acquises au syndicat : le vendeur ne peut pas en obtenir le remboursement lors de la vente.
Les parties peuvent en revanche convenir que l'acquéreur rembourse au vendeur la quote-part du fonds attachée au lot, en sus du prix ou incluse dans celui-ci. Le plan pluriannuel, de son côté, annonce les travaux des dix prochaines années : il vous permet d'anticiper les appels de fonds qui viendront après votre achat, avant même tout vote.
Le jour de l'acte : le règlement des sommes
Le notaire établit le décompte à partir de l'état daté : il prélève sur le prix les sommes que le vendeur doit encore au syndicat, calcule les remboursements prévus par la clause de répartition, et régularise le prorata éventuel des charges courantes convenu entre les parties. Après la signature, il notifie la vente au syndic, qui dispose d'un bref délai pour former opposition au versement du prix au vendeur, à hauteur des sommes qui restent dues au syndicat (article 20 de la loi du 10 juillet 1965).
L'acquéreur reçoit ensuite directement les appels de fonds du syndic. Conservez l'avant-contrat et l'état daté : ils vous permettront de vérifier que chaque appel correspond bien à la part qui vous revient, et de réclamer au vendeur, le cas échéant, la somme convenue. Les règles générales des charges sont exposées dans le guide sur les charges de copropriété et l'assemblée générale.
Exemple chiffré
Un ravalement voté en mars, un acte signé en septembre
L'assemblée générale du 12 mars 2026 vote le ravalement de l'immeuble. La quote-part du lot vendu s'élève à 9 000 €, appelée en trois fois : 3 000 € exigibles le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre 2026. Le compromis est signé le 20 mai, l'acte le 25 septembre.
- Appel du 1er avril, exigible avant l'acte
- 3 000 € payés par le vendeur
- Appel du 1er juillet, exigible avant l'acte
- 3 000 € payés par le vendeur
- Appel du 1er octobre, exigible après l'acte
- 3 000 € payés par l'acquéreur
- Avec la clause « travaux votés avant le compromis à la charge du vendeur »
- Le vendeur rembourse 3 000 € à l'acquéreur
Sans clause, l'acquéreur supporte un tiers d'un ravalement voté avant son engagement. Avec la clause usuelle, le notaire retient 3 000 € sur le prix revenant au vendeur et les verse à l'acquéreur le jour de l'acte ; le syndic appellera tout de même les 3 000 € d'octobre auprès de l'acquéreur.
Questions fréquentes
Les travaux sont votés mais aucun appel de fonds n'a encore été lancé : qui paie ?
Sans clause contraire, l'acquéreur, puisqu'il sera copropriétaire lorsque les appels deviendront exigibles. C'est précisément la situation que vise la clause usuelle de l'avant-contrat, qui met ces travaux à la charge du vendeur. Vérifiez dans le procès-verbal de l'assemblée générale le montant voté et le calendrier des appels.
La clause signée avec le vendeur engage-t-elle le syndic ?
La clause n'a d'effet qu'entre vendeur et acquéreur (article 6-3 du décret de 1967). Le syndic appelle chaque somme auprès du copropriétaire en titre à la date d'exigibilité. Le remboursement convenu se règle entre les parties, en principe par le notaire le jour de l'acte, sur la base de l'état daté.
Puis-je voter à l'assemblée générale avant la signature de l'acte ?
Tant que l'acte n'est pas signé, le vendeur reste copropriétaire et seul titulaire du droit de vote. Il peut vous donner un pouvoir pour le représenter, si l'avant-contrat le prévoit ou avec son accord. Demandez à être informé de toute convocation reçue entre l'avant-contrat et l'acte.
Le vendeur peut-il récupérer ce qu'il a versé au fonds de travaux ?
Le syndicat ne rembourse pas ces sommes, qui lui sont définitivement acquises et restent attachées au lot. Le vendeur peut toutefois négocier avec l'acquéreur le remboursement de la quote-part du fonds, qui profitera au nouveau propriétaire lors des futurs travaux. L'avant-contrat précise alors le montant et les modalités.
Qui paie l'état daté ?
Le vendeur. Le syndic facture l'établissement de l'état daté, dont le coût est plafonné à 380 € TTC. Ce document est indispensable au notaire pour arrêter les comptes entre vendeur, acquéreur et syndicat le jour de la vente.
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