L'essentiel
- Une extension ou une piscine construite sans autorisation reste irrégulière après la vente : l'acquéreur reprend la situation, y compris le risque d'une action en démolition de la commune pendant dix ans après l'achèvement des travaux.
- Les poursuites pénales se prescrivent par six ans à compter de l'achèvement, l'action des voisins par cinq ans.
- Une construction édifiée sans permis de construire, alors qu'il en fallait un, n'acquiert jamais d'existence administrative : tout projet ultérieur devra porter sur l'ensemble du bâtiment.
- Toute construction nouvelle se déclare à l'administration fiscale dans les 90 jours de son achèvement, avec ou sans autorisation d'urbanisme ; la taxe d'aménagement d'une construction irrégulière peut être réclamée jusqu'au 31 décembre de la sixième année suivant l'achèvement, avec une pénalité de 80 %.
Quelles constructions auraient dû être autorisées ?
Une extension qui crée entre 5 et 20 m² de surface relève en principe d'une déclaration préalable ; au-delà, d'un permis de construire. Une piscine non couverte dont le bassin mesure entre 10 et 100 m² relève d'une déclaration préalable, et d'un permis au-delà. Une véranda, un garage transformé en pièce de vie, un abri de jardin de plus de 5 m², une terrasse surélevée ou un changement de façade sont aussi soumis à formalité.
Dans les secteurs protégés, les règles se durcissent. Au centre historique de Chartres, site patrimonial remarquable, tous les travaux sont soumis à autorisation après avis de l'architecte des Bâtiments de France, et le délai d'instruction d'une déclaration préalable passe à deux mois. Le guide sur l'achat dans le centre historique de Chartres détaille ces contraintes.
Comment repérer une construction non déclarée ?
Comparez la maison visitée à son titre de propriété, aux plans éventuels et au plan cadastral : une surface habitable bien supérieure à celle de l'acte précédent, une véranda absente du cadastre ou une piscine récente doivent vous interroger. Demandez pour chaque élément l'arrêté de permis ou la décision de non-opposition, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, et, s'il a été délivré, le certificat de non-contestation de la conformité.
Le notaire interroge le vendeur sur les travaux réalisés et réunit les renseignements d'urbanisme. Le dossier des autorisations reste en mairie : les pièces que le vendeur fournit, ou leur absence, sont donc déterminantes. Le guide sur les points à vérifier lors d'une visite propose une méthode de contrôle sur place.
Les risques pour l'acquéreur : les délais de prescription
L'irrégularité suit le bien, quel qu'en soit le propriétaire. Les délais courent à compter de l'achèvement des travaux, et non de la vente : l'acquéreur profite du temps déjà écoulé, mais supporte le risque restant. Encore faut-il pouvoir dater cet achèvement, par des factures, des photographies ou des vues aériennes anciennes.
Les poursuites pénales visent le seul auteur de l'infraction, c'est-à-dire l'ancien propriétaire ou le constructeur. En revanche, les actions civiles tendant à la mise en conformité ou à la démolition visent la construction elle-même, et donc son propriétaire actuel.
| Action | Délai | Point de départ |
|---|---|---|
| Poursuites pénales (amende de 1 200 à 300 000 €) | 6 ans | Achèvement des travaux |
| Action civile de la commune (mise en conformité ou démolition) | 10 ans | Achèvement des travaux |
| Action des voisins et des tiers (démolition, dommages et intérêts) | 5 ans | Achèvement des travaux |
| Refus d'un permis futur fondé sur l'irrégularité | 10 ans, sauf exceptions | Achèvement des travaux |
| Construction réalisée sans permis de construire alors qu'il était requis | Sans limite de durée | Irrégularité permanente |
Une irrégularité qui pèse sur les projets futurs
Tant qu'une construction n'est pas régularisée, la commune peut refuser un nouveau permis ou s'opposer à une nouvelle déclaration en raison de cette irrégularité. Après dix ans, cette objection tombe en principe (article L421-9 du Code de l'urbanisme). Elle demeure toutefois dans plusieurs cas, notamment pour une construction réalisée sans permis de construire alors qu'il en fallait un, pour une construction exposant ses occupants ou des tiers à un risque grave, ou dans les zones les plus exposées d'un plan de prévention des risques.
Concrètement, l'acquéreur d'une maison agrandie sans permis ne pourra pas obtenir d'autorisation pour une nouvelle extension, une surélévation ou un changement de façade sans déposer un dossier portant aussi sur la partie irrégulière. Si celle-ci ne respecte pas les règles d'urbanisme actuelles, le projet entier peut être refusé. L'irrégularité pèse enfin sur une revente future, puisque le prochain acquéreur posera les mêmes questions.
Régulariser : une démarche possible à tout moment
Une construction irrégulière peut être régularisée par une déclaration préalable ou un permis de construire déposés après coup. La commune instruit la demande selon les règles d'urbanisme en vigueur au jour de sa décision, et non de celles applicables à la date des travaux. Elle peut accepter, subordonner son accord à des modifications ou refuser.
Le plus sûr est d'obtenir la régularisation avant la vente, à l'initiative du vendeur ; le guide vendre une maison avec des travaux non déclarés décrit sa démarche. À défaut, l'avant-contrat peut prévoir une condition suspensive d'obtention de l'autorisation de régularisation, purgée de tout recours, dans un délai déterminé. Si l'acquéreur accepte d'acheter en l'état, l'acte mentionne l'irrégularité et le fait qu'il en a été informé.
Taxe foncière et taxe d'aménagement : ce qui peut être réclamé
Toute construction nouvelle, agrandissement ou piscine doit être déclarée à l'administration fiscale dans les 90 jours de son achèvement, qu'elle ait ou non fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme, depuis l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. Une déclaration tardive fait perdre l'exonération temporaire de taxe foncière de deux ans. Les rappels portant sur les années passées concernent le propriétaire de l'époque, mais la taxe foncière des années suivant la vente sera calculée sur le bien réel : intégrez-la à votre budget.
La taxe d'aménagement s'applique aux constructions soumises à autorisation. En 2026, sa base est de 892 € par m² hors Île-de-France, avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² d'une résidence principale ; une piscine est taxée sur une valeur forfaitaire par m² de bassin, révisée chaque année. Pour une construction réalisée sans autorisation, l'administration peut réclamer la taxe jusqu'au 31 décembre de la sixième année suivant l'achèvement, majorée d'une pénalité de 80 %. Une régularisation par déclaration préalable ou permis donne lieu à la taxe sur les surfaces régularisées.
Se protéger dans l'avant-contrat et dans l'acte
Les déclarations du vendeur sur les travaux réalisés, leur date et les autorisations obtenues figurent dans l'avant-contrat et dans l'acte. Si le vendeur a dissimulé une irrégularité qu'il connaissait, l'acquéreur peut agir sur le fondement du dol ou de la garantie des vices cachés, selon les circonstances, pour obtenir l'annulation de la vente ou une réduction du prix.
Lorsque l'irrégularité est connue avant la signature, plusieurs solutions se combinent : baisse du prix intégrant le coût d'une mise en conformité, séquestre d'une partie du prix jusqu'à la régularisation, condition suspensive, ou renonciation à l'achat. Le choix entre compromis et promesse de vente influe aussi sur la souplesse du calendrier. Nous vous exposons, avant la signature, l'étendue exacte du risque au regard des dates et des pièces disponibles.
Exemple chiffré
Une piscine construite sans déclaration en 2018
M. et Mme D. achètent en octobre 2026 une maison dont la piscine enterrée de 32 m², construite en 2018, n'a fait l'objet d'aucune déclaration préalable. Les factures datent l'achèvement de juin 2018.
- Poursuites pénales contre le constructeur
- Prescrites depuis juin 2024
- Action des voisins
- Prescrite depuis juin 2023
- Action civile de la commune en démolition
- Possible jusqu'en juin 2028
- Taxe d'aménagement due par le constructeur
- Délai de reprise expiré le 31 décembre 2024
- Refus d'un permis futur fondé sur l'irrégularité
- Possible jusqu'en juin 2028, sauf régularisation
- Taxe foncière
- Due sur la piscine une fois déclarée
La piscine relevait d'une simple déclaration préalable : passé juin 2028, l'irrégularité ne pourra plus fonder un refus d'autorisation, sauf exceptions de l'article L421-9. D'ici là, les acquéreurs peuvent déposer une déclaration de régularisation, et le vendeur doit régulariser la déclaration fiscale de la piscine.
Questions fréquentes
Le notaire peut-il signer la vente malgré une extension non déclarée ?
Oui : la vente d'un bien comportant une construction irrégulière reste possible. Le notaire informe l'acquéreur des risques, recueille les déclarations du vendeur et les consigne dans l'acte, qui mentionne l'irrégularité connue. Il vous revient ensuite, éclairé, de décider d'acheter en l'état, de négocier ou d'exiger une régularisation préalable.
Qui doit régulariser, le vendeur ou l'acquéreur ?
Le propriétaire du moment peut déposer la demande. Avant la vente, c'est au vendeur de le faire, et c'est la solution la plus sûre. Après la vente, l'acquéreur devenu propriétaire peut régulariser à son tour, à ses frais et à ses risques. L'avant-contrat précise qui s'en charge, dans quel délai et ce qui se passe en cas de refus.
Un abri de jardin ou une pergola sont-ils concernés ?
Une construction de moins de 5 m² échappe en principe à toute formalité, hors secteurs protégés. Au-delà, un abri de jardin relève d'une déclaration préalable. Les règles varient avec la hauteur, l'emprise au sol et le plan local d'urbanisme : la mairie ou le Géoportail de l'urbanisme permettent de les vérifier.
Faut-il déclarer la piscine aux impôts après l'achat ?
La déclaration incombe normalement à celui qui a fait construire, dans les 90 jours de l'achèvement. Si elle n'a pas été faite, régularisez rapidement la situation depuis l'espace « Gérer mes biens immobiliers » ou avec votre centre des finances publiques. La piscine sera intégrée à la valeur locative et à la taxe foncière des années suivantes.
Peut-on obtenir l'annulation de la vente si l'irrégularité est découverte après l'achat ?
C'est possible si le vendeur a menti ou dissimulé une information déterminante qu'il connaissait, ou si l'irrégularité constitue un vice caché grave. Le juge peut alors annuler la vente ou réduire le prix, et accorder des dommages et intérêts. Conservez l'avant-contrat, l'acte et les échanges avec le vendeur, et consultez un avocat rapidement.
Premier rendez-vous
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L'étude vérifie le dossier et vous accompagne de l'avant-contrat à la signature.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr : prescription des infractions aux règles d'urbanisme
- Service-public.gouv.fr : déclaration préalable de travaux
- Service-public.gouv.fr : nouvelle construction, piscine et impôts locaux
- Service-public.gouv.fr : taxe d'aménagement
- BOFiP : taxe d'aménagement, fait générateur et liquidation
- Service-public.gouv.fr : déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux