Acheter dans le centre historique de Chartres : site patrimonial remarquable, PSMV et travaux

Le site patrimonial remarquable de Chartres

Chartres compte parmi les premiers secteurs sauvegardés créés en application de la loi Malraux de 1962 : prescrit le 24 juin 1964, son plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) a été publié le 29 mars 1971 et approuvé le 30 juin 1971. Il a été révisé par arrêté préfectoral du 31 juillet 2007, puis modifié à plusieurs reprises. Le périmètre couvre environ 64 hectares à l'intérieur de la ceinture des boulevards.

La loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine a regroupé les anciens secteurs sauvegardés et zones de protection sous l'appellation unique de sites patrimoniaux remarquables (articles L631-1 et suivants du Code du patrimoine). Le secteur de Chartres est ainsi devenu un site patrimonial remarquable, dont le PSMV demeure le document de référence. La cathédrale Notre-Dame est inscrite sur la liste du patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 1979. Selon la Ville, le secteur sauvegardé constitue depuis 2009 la zone tampon destinée à préserver la valeur universelle exceptionnelle de l'édifice.

Ce que change le plan de sauvegarde pour un propriétaire

Dans son périmètre, le PSMV tient lieu de plan local d'urbanisme. Il comprend un règlement écrit et des plans qui classent chaque immeuble : immeubles à conserver, dont parfois des éléments intérieurs comme un escalier, une cheminée ou des boiseries, immeubles pouvant être modifiés ou remplacés, espaces libres à préserver. Un cahier de recommandations architecturales, publié par la Ville, guide le choix des matériaux et des mises en œuvre.

À la différence d'un plan local d'urbanisme classique, le PSMV peut régir l'intérieur des immeubles. La Ville de Chartres indique ainsi que tous travaux et aménagements intérieurs et extérieurs effectués par les résidents, particuliers ou commerçants, doivent faire l'objet d'une demande écrite et d'une autorisation après avis de l'architecte des Bâtiments de France.

Avant d'acheter, consultez les documents du PSMV mis en ligne par la Ville pour connaître la catégorie de l'immeuble visé et les prescriptions qui le concernent. Nous joignons ces informations au dossier d'urbanisme de la vente ; leur lecture conditionne la faisabilité de tout projet de rénovation, d'extension ou de changement d'usage.

L'architecte des Bâtiments de France et les autorisations de travaux

L'architecte des Bâtiments de France, rattaché à l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine d'Eure-et-Loir, veille à la qualité des interventions. Dans un site patrimonial remarquable comme aux abords des monuments historiques, les travaux sur l'aspect extérieur des immeubles ne peuvent être autorisés qu'avec son accord. Les prescriptions portent souvent sur les enduits, les menuiseries en bois, les couvertures en tuile ou en ardoise, les devantures, les châssis de toit et les équipements visibles depuis l'espace public.

Les délais d'instruction sont allongés. Une déclaration préalable, instruite en un mois dans le droit commun, l'est en deux mois dans un site patrimonial remarquable ; le dossier est déposé en exemplaires supplémentaires. Les ravalements, changements de fenêtres, pose de panneaux solaires ou de pompes à chaleur sont concernés.

Un refus fondé sur un avis défavorable de l'architecte des Bâtiments de France peut être contesté par un recours administratif préalable obligatoire devant le préfet de région, avant tout recours devant le tribunal administratif. Un échange avec l'architecte en amont du dépôt, sur la base d'un avant-projet, évite la plupart des refus.

Louer ou diviser un logement dans le centre-ville

Depuis le 1er septembre 2022, la Ville de Chartres soumet à autorisation préalable la mise en location des logements situés dans une liste de rues du centre-ville, à l'intérieur des boulevards. Le permis de louer concerne les locations vides et meublées à usage de résidence principale ; il suppose un dossier avec les diagnostics obligatoires et une visite de contrôle, et la Ville répond dans un délai d'un mois. Louer sans autorisation expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 5 000 €, et 15 000 € en cas de location malgré un refus.

Depuis le 1er juin 2023, la division d'un immeuble en plusieurs logements dans le périmètre concerné exige en outre un permis de diviser, délivré par la Ville. Ces deux dispositifs visent l'habitat indigne et la qualité des logements du centre ancien.

Pour un investisseur, ces autorisations se vérifient avant l'avant-contrat : un projet de division d'une maison de ville en studios doit être compatible à la fois avec le PSMV, le permis de diviser et les règles de décence. Nos guides sur la location nue et la location meublée présentent la fiscalité des loyers.

Les aides et avantages fiscaux possibles

Chartres participe au programme national Action cœur de ville. Dans ce cadre, la Ville a engagé depuis février 2021 des opérations de restauration immobilière (ORI) visant des immeubles vacants ou dégradés, qui imposent aux propriétaires concernés des travaux déclarés d'utilité publique. Selon la Ville, les propriétaires engagés dans ces opérations peuvent obtenir des subventions allant jusqu'à 65 % du montant des travaux pour les bailleurs et 80 % pour les propriétaires occupants, sous conditions, ainsi qu'une réduction d'impôt au titre de la loi Malraux pour les immeubles concernés.

La réduction d'impôt Malraux (article 199 tervicies du Code général des impôts) s'adresse aux investisseurs qui restaurent complètement un immeuble situé notamment dans un site patrimonial remarquable, puis le louent. Son taux est plus élevé lorsque le site est couvert par un plan de sauvegarde approuvé, ce qui est le cas à Chartres. Le dispositif Denormandie, applicable jusqu'au 31 décembre 2027 dans les communes du programme Action cœur de ville, soutient l'achat d'un logement ancien à rénover pour le louer, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total.

L'opération façades conduite par la Ville de 2016 au 31 décembre 2025 subventionnait 30 % du montant hors taxes des ravalements dans un périmètre de places et de rues du secteur sauvegardé. Les aides disponibles évoluent : renseignez-vous auprès du service de la Ville chargé de l'habitat avant de chiffrer votre projet.

Les vérifications avant de signer

L'achat dans le centre ancien suit les étapes habituelles, décrites dans notre guide sur l'achat d'un bien immobilier, avec des points d'attention propres au secteur. Le notaire réunit les renseignements d'urbanisme, qui mentionnent le site patrimonial remarquable et les servitudes liées aux monuments historiques ; notre guide sur les servitudes explique leur portée.

Il vérifie aussi que les travaux réalisés par le vendeur ont été autorisés : une fenêtre de toit posée sans autorisation, une devanture modifiée ou un logement créé dans des combles peuvent devoir être remis en état à la demande de l'administration, et la charge en revient à l'acquéreur une fois propriétaire.

Dans un immeuble en copropriété, les travaux de façade ou de toiture votés par l'assemblée générale intègrent les exigences patrimoniales, ce qui pèse sur leur coût ; les procès-verbaux et le plan pluriannuel de travaux sont à lire avec attention, comme l'explique notre guide sur l'achat en copropriété.

• Catégorie de l'immeuble au PSMV et prescriptions applicables.
• Autorisations obtenues pour les travaux réalisés par le vendeur, avec leur date.
• Inclusion de la rue dans le périmètre du permis de louer ou du permis de diviser.
• Présence éventuelle de l'immeuble dans une opération de restauration immobilière.
• Faisabilité du projet de travaux, à tester auprès de l'architecte des Bâtiments de France.
• Chiffrage des travaux avec des artisans habitués au bâti ancien.

Sources

• Ville de Chartres, site patrimonial remarquable et plan de sauvegarde et de mise en valeur
• Ville de Chartres, permis de louer
• Ville de Chartres, permis de diviser
• Ville de Chartres, opérations de restauration immobilière
• Ville de Chartres, opération façades
• Service-public.gouv.fr, déclaration préalable de travaux
• ANIL, dispositif Denormandie