L'essentiel
- Mariés sous le régime légal de la communauté, les époux achètent un bien commun, quel que soit celui qui paie, sauf déclaration d'emploi ou de remploi de fonds propres couvrant au moins la moitié du coût.
- En séparation de biens, en PACS sans option et en concubinage, chacun est propriétaire à proportion de la quote-part inscrite dans l'acte d'achat.
- Les quotes-parts doivent refléter le financement réel : apport personnel, part du prêt remboursée et frais d'acquisition.
- Un financement inégal non prévu dans l'acte peut ouvrir une créance au profit de celui qui a payé plus, ou être analysé comme une donation.
Pourquoi l'acte d'achat compte autant
L'acte de vente désigne les acquéreurs et, lorsqu'ils achètent en indivision, la part de chacun : 50/50, 60/40 ou toute autre répartition. Cette mention fixe les droits de chaque acquéreur sur le prix en cas de revente, sur la valeur du bien en cas de séparation et sur la part transmise à ses héritiers en cas de décès.
Le notaire vérifie la situation matrimoniale des acquéreurs, qui détermine le régime de propriété applicable, puis interroge le couple sur l'origine des fonds. Ces vérifications se font dès le compromis ou la promesse de vente, avant la signature de l'acte définitif.
Époux mariés sous le régime de la communauté
Sous la communauté réduite aux acquêts, régime des couples mariés sans contrat, tout bien acquis pendant le mariage est commun (article 1401 du Code civil), même s'il est payé par les revenus d'un seul et même si un seul époux signe l'acte. Aucune quote-part n'est mentionnée : le bien appartient à la communauté, qui sera partagée par moitié à sa dissolution.
Lorsqu'un époux finance tout ou partie de l'achat avec des fonds personnels (donation, héritage, vente d'un bien possédé avant le mariage), il doit le déclarer dans l'acte. Si ses fonds propres couvrent au moins la moitié du prix et des frais, le bien lui est propre ; dans le cas contraire, le bien reste commun mais une récompense lui sera due. Ce mécanisme fait l'objet d'un guide dédié : déclaration d'emploi ou de remploi.
Époux mariés en séparation de biens
En séparation de biens, les époux achètent ensemble en indivision, selon les quotes-parts indiquées dans l'acte. À défaut de preuve, un bien dont aucun époux ne peut justifier la propriété exclusive est réputé indivis par moitié (article 1538 du Code civil).
Le financement du logement de la famille pose une difficulté propre au mariage. La jurisprudence admet que les remboursements d'emprunt faits par un époux pour le logement familial peuvent relever de sa contribution aux charges du mariage (article 214 du Code civil), surtout lorsque le contrat prévoit que chacun est réputé avoir contribué au jour le jour. L'époux qui a payé plus que sa part peut alors ne disposer d'aucune créance. Il est donc essentiel d'ajuster les quotes-parts au financement réel dès l'acte, ou de prévoir expressément le sort des paiements futurs.
Partenaires pacsés
Depuis 2007, le PACS est soumis par défaut à un régime de séparation des patrimoines (article 515-5 du Code civil). Les partenaires qui achètent ensemble deviennent indivisaires selon les quotes-parts fixées dans l'acte, comme des époux séparés de biens.
La convention de PACS peut opter pour le régime de l'indivision (article 515-5-1). Les biens acquis ensemble ou séparément après l'enregistrement de la convention sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l'un contre l'autre au titre d'une contribution inégale. Certains biens restent personnels, notamment ceux achetés avec des fonds reçus par donation ou succession, à condition que l'origine des fonds soit mentionnée dans l'acte (article 515-5-2). Le choix se fait lors de la rédaction de la convention : voir PACS devant le notaire.
Concubins
Deux concubins qui achètent ensemble sont des indivisaires ordinaires, soumis aux articles 815 et suivants du Code civil. Les quotes-parts indiquées dans l'acte font foi entre eux ; lorsque l'acte est muet, les tribunaux présument une propriété par moitié, sauf preuve contraire.
Au décès, la part de chacun revient à ses propres héritiers et non au survivant. Selon le projet du couple, une clause de tontine, une société civile immobilière ou un testament peuvent compléter l'achat en indivision.
Fixer les quotes-parts d'après le financement
La méthode la plus sûre consiste à additionner, pour chaque acquéreur, son apport personnel et la part du prêt qu'il remboursera, puis à rapporter ce total au coût complet de l'opération, prix et frais d'acquisition compris. Les frais sont en effet un élément du coût d'achat ; en Eure-et-Loir, pour un logement ancien, ils représentent environ 7,5 à 8,5 % du prix.
L'acte mentionne l'origine de chaque apport : épargne, donation d'un parent, prix de vente d'un précédent logement. Cette mention sert de preuve en cas de séparation. Lorsque des parents aident l'un des acquéreurs, la forme de l'aide (don manuel, donation notariée ou prêt familial) se choisit avant la signature, car elle détermine le traitement fiscal de l'aide et son rapport dans la succession des parents.
| Situation du couple | Propriété du bien acheté ensemble | Rôle des quotes-parts |
|---|---|---|
| Mariés en communauté | Bien commun, sauf remploi de fonds propres | Sans objet, partage par moitié de la communauté |
| Mariés en séparation de biens | Indivision | Déterminantes ; présomption de moitié à défaut de preuve |
| Pacsés sans option | Indivision | Déterminantes |
| Pacsés avec option pour l'indivision | Indivision | Moitié chacun, sans recours pour contribution inégale |
| Concubins | Indivision | Déterminantes ; présomption de moitié si l'acte est muet |
Quand le financement devient inégal après l'achat
La vie du couple modifie souvent la répartition prévue : l'un perd son emploi, l'autre rembourse seul les échéances, un héritage permet un remboursement anticipé. Entre indivisaires, celui qui a payé avec ses fonds personnels les échéances d'un emprunt destiné à l'acquisition peut réclamer une indemnité lors du partage (article 815-13 du Code civil). Entre concubins, un paiement fait avec une intention libérale peut au contraire être qualifié de donation indirecte, taxée à 60 %.
Conserver les relevés de remboursement, signer une reconnaissance de dette pour un apport non prévu ou établir une convention d'indivision évite des contestations. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a par ailleurs étendu le partage judiciaire à la liquidation des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires et des concubins.
Exemple chiffré
Léa et Hugo, concubins, achètent une maison près de Chartres
La maison coûte 279 000 €, et 21 000 € de frais d'acquisition portent l'opération à 300 000 €. Léa apporte 50 000 € reçus de ses parents, Hugo 10 000 € d'épargne. Le prêt de 240 000 € sera remboursé à parts égales.
- Financement de Léa
- 50 000 € + 120 000 € de prêt = 170 000 €
- Financement d'Hugo
- 10 000 € + 120 000 € de prêt = 130 000 €
- Quote-part de Léa
- 170 000 / 300 000 = 56,67 %, arrondie à 57 %
- Quote-part d'Hugo
- 130 000 / 300 000 = 43,33 %, arrondie à 43 %
- Revente ultérieure à 330 000 € après remboursement du prêt
- Léa : 188 100 € ; Hugo : 141 900 €
Un achat mentionné à 50/50 aurait fait perdre à Léa l'équivalent de son apport supplémentaire, ou l'aurait exposée à une requalification en donation. Des quotes-parts fondées sur le financement protègent les deux acquéreurs.
Questions fréquentes
Peut-on modifier les quotes-parts après l'achat ?
Oui, par un acte notarié de cession de droits indivis entre les acquéreurs. Cette cession a un coût : droits d'enregistrement, émoluments et, entre concubins, risque de qualification de donation si aucun prix n'est payé. Il est donc préférable de fixer les quotes-parts justes dès l'acte d'achat, quitte à prévoir une convention d'indivision pour les paiements futurs.
Mariés en communauté, pouvons-nous indiquer 70/30 dans l'acte ?
La mention serait sans effet : le bien acquis pendant le mariage est commun et sera partagé par moitié à la dissolution de la communauté. Pour protéger un apport personnel, l'époux concerné fait une déclaration d'emploi ou de remploi, qui lui ouvre un droit à récompense ou rend le bien propre si ses fonds couvrent au moins la moitié du coût.
Le prêt est souscrit par un seul d'entre nous : est-il seul propriétaire ?
La propriété dépend de l'acte d'achat, et non du contrat de prêt. Un concubin peut être propriétaire à 50 % et ne pas être emprunteur ; il sera alors débiteur envers l'autre de sa part des remboursements, sauf intention libérale. La banque exige souvent que les deux acquéreurs soient co-emprunteurs ou cautions, ce qui modifie les risques en cas de séparation.
Pacsés, avons-nous intérêt à choisir l'indivision dans notre convention ?
L'option pour l'indivision convient aux partenaires qui financent leurs acquisitions à parts comparables et souhaitent une règle simple : moitié chacun, sans compte entre eux. Elle devient risquée lorsque les revenus ou les apports sont très différents, puisque celui qui paie davantage renonce à tout recours. La séparation des patrimoines, avec des quotes-parts ajustées à chaque achat, reste alors plus juste. La convention peut être modifiée à tout moment par les deux partenaires.
Le prêt à taux zéro change-t-il la répartition ?
Le prêt à taux zéro finance l'acquisition comme un autre prêt : la part de chacun dans son remboursement entre dans le calcul des quotes-parts. Ses conditions d'accès tiennent compte des revenus de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement.
Que se passe-t-il si l'un de nous décède ?
Entre époux, le conjoint survivant hérite et bénéficie d'un droit au logement. Entre partenaires pacsés, le survivant doit être désigné par testament pour recevoir la part du défunt, en franchise de droits. Entre concubins, la part du défunt revient à ses héritiers, sauf testament, clause de tontine ou organisation en SCI prévue dès l'achat.
Premier rendez-vous
Un mariage ou un PACS en préparation ?
Nous vous présentons les régimes et les conventions qui protègent chacun de vous.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Code civil, articles 515-5 à 515-5-3, 815-13, 1401 et 1538 (Légifrance)
- Service-public.gouv.fr, droits de donation entre personnes non parentes
- Justice.fr, règles de l'héritage
- Notaires de France, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 sur la sortie de l'indivision
- Rapport du 121e Congrès des notaires (2025), la séparation de biens