L'essentiel
- L'acquéreur non professionnel d'un logement peut annuler son achat sans motif ni frais pendant les dix jours qui suivent la notification du compromis ; toutes les sommes versées lui sont restituées dans les vingt et un jours.
- Passé ce délai, l'achat ne s'annule sans pénalité que si une condition suspensive défaille, par exemple un refus de prêt malgré une demande conforme, ou avec l'accord du vendeur.
- Une renonciation sans motif expose l'acquéreur à la clause pénale, souvent fixée à 10 % du prix, ou à une action du vendeur en exécution forcée de la vente.
- Après la signature de l'acte, seul un juge peut annuler ou résoudre la vente, principalement pour vice caché, dol ou erreur ; un retour en arrière amiable prend la forme d'une nouvelle vente, avec de nouveaux frais.
Après une offre d'achat acceptée
Tant que le vendeur ne l'a pas acceptée, l'offre peut être retirée. Une fois acceptée par écrit, elle forme en principe un accord sur le bien et le prix, mais l'acquéreur d'un logement reste protégé : il bénéficiera du délai de rétractation dès la signature de l'avant-contrat. Aucune somme ne peut accompagner l'offre, à peine de nullité de l'engagement (article 1589-1 du Code civil).
En pratique, un acquéreur qui change d'avis entre l'offre acceptée et le compromis prévient le vendeur au plus vite, par écrit. Le vendeur peut théoriquement réclamer des dommages-intérêts en cas de rupture fautive, mais le risque reste limité par la faculté de rétractation qui suivra. Notre guide sur l'offre d'achat détaille la portée de cet engagement.
Pendant les dix jours de rétractation
L'acquéreur non professionnel d'un logement peut se rétracter pendant dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie l'avant-contrat (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Il n'a aucun motif à donner. La rétractation s'adresse par lettre recommandée avec avis de réception ou par lettre recommandée électronique, avant l'expiration du délai.
Les sommes déjà versées entre les mains d'un professionnel, notaire ou agent immobilier titulaire d'une garantie financière, sont restituées dans les vingt et un jours suivant le lendemain de la rétractation (article L271-2). Le vendeur ne peut réclamer aucune indemnité. Le calcul du délai et ses cas particuliers sont exposés dans notre guide sur le délai de rétractation.
Lorsqu'une condition suspensive défaille
Au-delà des dix jours, l'avant-contrat engage l'acquéreur, sous les conditions qu'il prévoit. Si l'une d'elles ne se réalise pas, la vente devient caduque et chacun reprend sa liberté sans indemnité : refus du prêt, exercice du droit de préemption par la commune, état hypothécaire révélant des dettes supérieures au prix, renseignements d'urbanisme défavorables, refus de permis pour un terrain.
Pour le prêt, l'article L313-41 du Code de la consommation impose la restitution immédiate et intégrale des sommes versées ; à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, elles produisent intérêts au taux légal majoré de moitié. La protection suppose que l'acquéreur ait sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues : s'il a demandé un montant supérieur ou une durée plus courte, la condition est réputée accomplie (article 1304-3 du Code civil). Notre guide sur la condition suspensive de prêt précise ces obligations.
Renoncer sans motif après le délai : ce que risque l'acquéreur
Dans un compromis, la vente est formée dès la signature, sous réserve des conditions suspensives (article 1589 du Code civil). L'acquéreur qui refuse de signer l'acte alors que tout est réuni s'expose à deux réponses du vendeur, après mise en demeure : demander au juge de constater la vente, le jugement tenant lieu d'acte, ou en demander la résolution avec des dommages-intérêts. La clause pénale fixe par avance l'indemnité, souvent 10 % du prix ; le juge peut la réduire ou l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire (article 1231-5).
Dans une promesse unilatérale, l'acquéreur qui ne lève pas l'option perd l'indemnité d'immobilisation, qui rémunère l'exclusivité consentie et échappe au pouvoir de modération du juge. La différence entre les deux formules est présentée dans notre guide compromis ou promesse de vente.
La commission de l'agent immobilier n'est due qu'une fois la vente effectivement conclue (article 6 de la loi du 2 janvier 1970) ; l'agent peut toutefois demander réparation à la partie dont la faute a fait échouer l'opération. Les diagnostics, commandés par le vendeur, restent à sa charge quelle que soit l'issue.
Se séparer d'un commun accord
Les parties peuvent toujours mettre fin ensemble à l'avant-contrat. L'acquéreur qui doit renoncer, à la suite d'une mutation, d'une séparation ou d'un changement de situation, a intérêt à proposer un accord plutôt qu'à laisser passer les dates. Le vendeur y trouve souvent son compte : il retrouve rapidement la liberté de vendre à un autre candidat, sans procès.
L'accord, signé par écrit, règle le sort du dépôt de garantie versé en séquestre : restitution totale, partage ou abandon au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire. Le notaire séquestre ne peut libérer les fonds qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision de justice, ce qui fait de cet écrit la clé du dénouement. Nous le rédigeons à la demande des parties.
Obtenir l'annulation pour un vice du consentement
Un contrat conclu à la suite d'une erreur sur les qualités essentielles du bien (article 1132 du Code civil) ou de manœuvres, mensonges ou silences intentionnels du vendeur sur une information déterminante (article 1137) peut être annulé par le juge. L'action se prescrit par cinq ans à compter de la découverte de l'erreur ou du dol (articles 1144 et 2224). Des dommages-intérêts peuvent s'y ajouter.
D'autres textes ouvrent des recours spécifiques : servitude non apparente et non déclarée d'une importance telle que l'acquéreur n'aurait pas acheté (article 1638), mention de superficie absente d'un lot de copropriété, qui permet de demander la nullité jusqu'à un mois après l'acte, ou superficie inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, qui ouvre une action en diminution du prix dans l'année qui suit l'acte (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
Après la signature de l'acte authentique
Une fois l'acte signé, la vente est définitive. L'acquéreur qui découvre un défaut grave, antérieur à la vente et invisible lors des visites, peut agir en garantie des vices cachés dans les deux ans de la découverte (articles 1641 et 1648 du Code civil) ; la clause d'exonération usuelle entre particuliers cède devant la mauvaise foi du vendeur. Notre guide sur les vices cachés en décrit les conditions.
Le juge peut alors prononcer la résolution de la vente, avec restitution du prix contre restitution du bien, ou une réduction du prix. Hors décision de justice, un retour en arrière suppose une nouvelle vente de l'acquéreur au vendeur, qui entraîne en principe de nouveaux droits de mutation et de nouveaux frais. L'action en rescision pour lésion est réservée au vendeur (article 1683) : l'acquéreur qui estime avoir payé trop cher ne peut s'en prévaloir.
Exemple chiffré
Une maison de 220 000 € : quatre scénarios de renonciation
Un acquéreur signe un compromis pour une maison de 220 000 € et verse un dépôt de garantie de 11 000 € à l'étude. Le compromis prévoit une condition suspensive de prêt de 45 jours et une clause pénale de 10 % du prix.
- Rétractation le huitième jour
- 11 000 € restitués sous 21 jours
- Refus de prêt sur une demande conforme
- 11 000 € restitués, avec intérêts majorés en cas de retard
- Renonciation sans motif au deuxième mois
- Clause pénale de 22 000 €, dont 11 000 € prélevés sur le dépôt
- Accord amiable avec le vendeur
- Selon l'accord, par exemple 5 500 € conservés par le vendeur
Le coût d'une renonciation varie de zéro à 10 % du prix selon le moment et le motif. Une situation qui évolue se signale au vendeur et au notaire dès qu'elle apparaît : un accord négocié tôt coûte en général bien moins cher qu'un contentieux.
Questions fréquentes
Peut-on annuler un compromis parce qu'on a trouvé un autre bien ?
Pendant les dix jours de rétractation, oui, sans justification. Après ce délai, la découverte d'un autre bien laisse votre engagement intact : il faut obtenir l'accord du vendeur, qui peut exiger tout ou partie du dépôt de garantie ou l'application de la clause pénale. Une proposition d'indemnité formulée rapidement facilite souvent un accord.
Le vendeur peut-il annuler la vente après le compromis ?
Le vendeur est engagé dès sa signature et ne bénéficie d'aucun délai de rétractation. S'il refuse de signer l'acte, l'acquéreur peut, après mise en demeure, faire constater la vente en justice ou en demander la résolution avec des dommages-intérêts, et invoquer la clause pénale. Dans une promesse unilatérale, la levée de l'option dans le délai forme la vente malgré une révocation du vendeur.
Que devient l'argent versé si la commune préempte ?
L'avant-contrat est conclu sous la condition que le droit de préemption ne soit pas exercé. Lorsque la commune préempte, la condition défaille, l'avant-contrat devient caduc et le dépôt de garantie est restitué intégralement à l'acquéreur. Aucune indemnité n'est due par l'une ou l'autre partie, sauf faute de l'une d'elles dans le déroulement de la vente.
Les frais de notaire sont-ils remboursés si la vente n'a pas lieu ?
Les frais de l'acte de vente se versent juste avant la signature de l'acte authentique : si la vente échoue avant cette date, vous les conservez. Peuvent seulement rester dus les frais de l'avant-contrat lorsqu'il a été rédigé à l'étude, en particulier le droit fixe d'enregistrement d'une promesse unilatérale, et le coût des documents déjà demandés, selon ce que prévoit l'avant-contrat.
Combien de temps après l'achat peut-on agir pour vice caché ?
L'action doit être engagée dans les deux ans qui suivent la découverte du vice (article 1648 du Code civil), dans la limite d'un délai butoir de vingt ans à compter de la vente. Faites constater le désordre rapidement, par un expert ou un commissaire de justice, et conservez toutes les pièces : devis, échanges avec le vendeur, rapports techniques.
Premier rendez-vous
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L'étude vérifie le dossier et vous accompagne de l'avant-contrat à la signature.
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