L'essentiel
- La taxe foncière de l'année de la vente est établie au nom du propriétaire au 1er janvier (article 1415 du Code général des impôts) : c'est le vendeur qui reçoit l'avis et le paie en totalité à l'administration.
- En pratique, l'acheteur rembourse au vendeur la part correspondant à la période qui suit la vente : ce partage au prorata résulte d'une clause de l'avant-contrat et se règle chez le notaire le jour de l'acte.
- Lorsque l'avis de l'année n'est pas encore connu, le calcul se fait sur le montant de l'année précédente, avec ou sans régularisation ultérieure selon ce que prévoit l'acte.
- En 2026, les avis sont mis en ligne à partir du 27 août et la taxe se paie au plus tard le 15 octobre, ou le 20 octobre en ligne ; l'acheteur devient redevable à compter de l'année suivante.
La règle du 1er janvier : le vendeur reste redevable
Les impôts locaux s'établissent pour l'année entière d'après la situation existante au 1er janvier (article 1415 du Code général des impôts). Le propriétaire ou l'usufruitier à cette date est redevable de la taxe foncière de toute l'année, même s'il vend son bien en février. L'administration reste étrangère à la répartition entre vendeur et acheteur : elle adresse l'avis au vendeur, à sa nouvelle adresse lorsqu'il l'a signalée, et lui réclame la totalité.
Les avis de 2026 sont mis en ligne dans l'espace particulier du site impots.gouv.fr à partir du 27 août, et envoyés par courrier entre la fin août et la fin septembre aux contribuables qui n'ont pas opté pour l'avis dématérialisé. La date limite de paiement est fixée au 15 octobre 2026, portée au 20 octobre pour un paiement en ligne ; les contribuables mensualisés suivent leur propre calendrier.
L'acheteur, propriétaire au 1er janvier suivant, recevra l'avis à son nom l'année d'après. Pensez à l'intégrer à votre budget dès la visite : demandez au vendeur le montant de son dernier avis, car les taux votés par les communes de l'agglomération chartraine varient sensiblement de l'une à l'autre.
Le prorata : une clause de l'avant-contrat
Aucun texte n'impose le partage de la taxe foncière entre vendeur et acheteur. Il résulte de l'accord des parties, que l'avant-contrat consigne et que l'acte de vente reprend. L'usage, constant, veut que l'acheteur rembourse au vendeur la fraction de la taxe correspondant à la période pendant laquelle il est propriétaire, du jour de la vente au 31 décembre. En l'absence de clause, le vendeur, seul redevable envers l'administration, ne dispose d'aucun texte pour réclamer une part à l'acheteur : d'où l'intérêt de régler ce point par écrit dès le compromis.
La clause précise le point de départ, en général le jour de la signature de l'acte ou de l'entrée en jouissance, et le mode de calcul, au jour près ou par mois entiers. Les parties peuvent aussi convenir d'un forfait, ou d'une absence de remboursement dans le cadre de la négociation du prix. Le montant dû par l'acheteur figure dans son décompte ; le notaire le reverse au vendeur avec le prix. Le déroulé de ce règlement est décrit dans notre guide sur la signature de l'acte.
Sur quelle base calculer la part de l'acheteur ?
Tout dépend de la date de la vente. Pour une vente signée après la réception de l'avis de l'année, le calcul se fait sur le montant exact. Pour une vente signée plus tôt, le montant de l'année n'est pas encore connu : l'acte retient alors celui de l'avis de l'année précédente. Deux formules existent. Le calcul peut être définitif, chacun acceptant l'écart éventuel ; il peut aussi être provisoire, l'acte prévoyant une régularisation directe entre les parties à la réception du nouvel avis.
La régularisation paraît plus juste, mais elle suppose que vendeur et acheteur reprennent contact des mois après la vente pour quelques euros. Le calcul définitif, plus simple, convient à la plupart des ventes. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, est habituellement incluse dans le prorata, sauf mention contraire.
La formule reste la même dans tous les cas : montant de la taxe multiplié par le nombre de jours de propriété de l'acheteur dans l'année, divisé par 365. Nos simulateurs aident à estimer l'ensemble des sommes dues le jour de l'achat.
Logement neuf, logement loué, usufruit : les cas particuliers
Une construction nouvelle est exonérée de taxe foncière, totalement ou partiellement selon les délibérations de la commune, pendant deux ans à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement des travaux, à condition que le propriétaire ait déposé la déclaration requise dans les 90 jours de l'achèvement. L'acheteur d'une maison récente profite de la période d'exonération restante : vérifiez avec le vendeur que la déclaration a bien été faite. Pour un appartement acheté sur plan, voyez notre guide sur l'achat en VEFA.
Pour un logement vendu loué, le nouveau bailleur récupère ensuite auprès du locataire la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui fait partie des charges récupérables ; le prorata entre vendeur et acheteur tient compte de ce qui a déjà été refacturé. Notre guide sur l'achat d'un logement occupé précise les autres comptes à faire le jour de la vente.
Lorsque le bien est démembré, l'usufruitier est redevable de la taxe foncière : en cas de vente de la seule nue-propriété, la question du prorata disparaît donc, l'usufruitier restant tenu. Pour un terrain, la taxe foncière sur les propriétés non bâties obéit à la même règle du 1er janvier et au même partage conventionnel.
En copropriété : taxe foncière et charges, deux comptes distincts
La taxe foncière d'un appartement porte sur le lot, quote-part des parties communes comprise ; elle est adressée directement au propriétaire, hors du budget géré par le syndic. Le partage des charges de copropriété de l'année obéit à des règles propres : provisions du trimestre en cours, travaux votés, régularisations. Notre guide sur les travaux votés en copropriété explique qui paie quoi.
Les deux comptes figurent côte à côte dans le décompte du notaire, ce qui permet à chacun de vérifier la répartition. Un logement de copropriété vendu en décembre illustre bien l'intérêt de cette lecture : l'acheteur rembourse une petite fraction de la taxe foncière, mais peut se voir appeler les provisions du trimestre suivant.
Et la taxe d'habitation ?
La taxe d'habitation sur la résidence principale a disparu pour tous les ménages depuis 2023. Elle subsiste sur les résidences secondaires et les logements meublés non affectés à l'habitation principale, avec, selon les communes, une majoration ou une taxe sur les logements vacants. Elle s'établit, comme la taxe foncière, d'après la situation au 1er janvier : elle reste due par la personne qui disposait du logement à cette date.
Son partage entre vendeur et acheteur relève, s'il est souhaité, d'une clause expresse. Pour éviter une taxation erronée l'année suivante, l'acheteur déclare l'usage du logement, résidence principale, secondaire ou location, dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr.
Exemple chiffré
Une maison vendue le 15 juin 2026
Une maison de Mainvilliers est vendue le lundi 15 juin 2026. L'avis de taxe foncière 2025 du vendeur s'élevait à 1 420 €, taxe d'ordures ménagères comprise. L'acte prévoit un prorata au jour près sur la base de l'avis 2025, avec régularisation directe entre les parties à la réception de l'avis 2026, qui s'élève finalement à 1 460 €.
- Jours de propriété de l'acheteur en 2026 (du 15 juin au 31 décembre)
- 200 jours
- Somme versée par l'acheteur le jour de l'acte (1 420 € × 200 / 365)
- 778,08 €
- Taxe 2026 payée par le vendeur à l'administration au plus tard le 15 octobre
- 1 460,00 €
- Part définitive de l'acheteur (1 460 € × 200 / 365)
- 800,00 €
- Régularisation due par l'acheteur au vendeur
- 21,92 €
- Charge finale du vendeur (165 jours)
- 660,00 €
L'acheteur supporte la taxe foncière pour la période où il est propriétaire, et le vendeur pour la sienne. Sans clause de régularisation, l'écart de 21,92 € serait resté à la charge du vendeur ; avec une taxe en baisse, il aurait profité à l'acheteur.
Questions fréquentes
J'ai acheté en mars : vais-je recevoir l'avis de taxe foncière cette année ?
Non : l'avis de l'année est adressé au vendeur, propriétaire au 1er janvier, qui le paie en totalité. Vous lui avez remboursé votre part, en principe, dans le décompte du notaire le jour de l'acte. Vous recevrez votre premier avis l'année suivante, à la fin de l'été, et pourrez alors opter pour la mensualisation ou le prélèvement à l'échéance.
Le vendeur peut-il réclamer le prorata après la vente si rien n'était prévu ?
Le partage au prorata repose sur l'accord des parties. Si ni l'avant-contrat ni l'acte ne le prévoient, le vendeur, seul redevable de la taxe de l'année, dispose d'une base juridique fragile pour réclamer une part à l'acheteur. La clause figure dans la quasi-totalité des actes notariés : vérifiez-la dans votre compromis et faites-la ajouter si elle manque.
Le prorata se calcule-t-il au jour près ou au mois ?
Les deux méthodes existent ; l'avant-contrat choisit. Le calcul au jour près, sur 365 jours, est le plus répandu dans les actes. Le calcul par mois entiers simplifie les comptes mais crée un écart de quelques jours selon la date de signature. L'essentiel est de fixer la méthode et le point de départ, jour de l'acte ou jour de l'entrée en jouissance, dans le compromis.
La taxe foncière peut-elle servir à négocier le prix ?
Oui, indirectement. Un montant élevé, lié aux taux de la commune ou à une valeur locative importante, pèse sur le coût annuel de détention et se discute comme les charges de copropriété. Les parties peuvent aussi convenir que le vendeur conservera toute la taxe de l'année à sa charge, en contrepartie d'un prix plus ferme : la clause le précise alors.
Que se passe-t-il si le vendeur ne paie pas sa taxe foncière ?
L'administration poursuit le vendeur, seul redevable de l'année de la vente, même s'il a reçu le remboursement de l'acheteur. L'acheteur, qui a réglé sa part au vendeur, reste étranger à ce différend. Le notaire vérifie par ailleurs, avant la vente, l'absence d'inscription de l'administration fiscale sur le bien.
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