Garanties du prêt immobilier : hypothèque, hypothèque légale du prêteur, caution et mainlevée

Pourquoi la banque demande-t-elle une garantie ?

Un crédit immobilier engage des sommes importantes sur quinze à vingt-cinq ans. La banque se protège contre le risque de défaillance de l'emprunteur de deux manières : par une sûreté réelle, qui lui donne un droit sur le bien financé, ou par une sûreté personnelle, l'engagement d'un tiers de payer à la place de l'emprunteur. L'offre de prêt précise la garantie retenue et son coût, qui entre dans le taux annuel effectif global.

Les règles des sûretés ont été refondues par l'ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Elle a notamment transformé les anciens privilèges immobiliers en hypothèques légales spéciales et modernisé le cautionnement.

Le choix de la garantie relève de la banque, qui l'arrête en fonction du projet et de son propre barème. Vous pouvez toutefois en discuter lors de la négociation du prêt, en comparant les coûts à l'entrée et à la sortie, surtout si vous envisagez de revendre avant le terme.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Elle remplace, depuis le 1er janvier 2022, le privilège de prêteur de deniers, qui ne peut plus être inscrit. Elle bénéficie au prêteur qui finance l'acquisition d'un bien immobilier existant : maison, appartement ou terrain. Elle naît de la loi et n'exige pas de consentement distinct de l'emprunteur : elle figure dans l'offre de prêt, puis l'acte de vente constate que les fonds prêtés ont servi à payer le prix, ce qui permet au notaire de l'inscrire au service de la publicité foncière. Son avantage principal est fiscal : elle est exonérée de taxe de publicité foncière. Restent à la charge de l'emprunteur la contribution de sécurité immobilière, les émoluments du notaire fixés par le tarif réglementé et les frais de formalités.

Elle ne peut garantir ni le financement de travaux, ni l'achat d'un logement en l'état futur d'achèvement. Lorsqu'un même prêt finance l'achat d'une maison ancienne et sa rénovation, la banque combine souvent l'hypothèque légale spéciale pour la part affectée au prix et une hypothèque conventionnelle pour le reste.

L'hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle est consentie par l'emprunteur au profit de la banque, par acte notarié. Elle peut porter sur le bien financé ou sur un autre bien de l'emprunteur. C'est la garantie habituelle d'un achat sur plan, d'une construction de maison ou de travaux, et plus largement de tout prêt que l'hypothèque légale spéciale ne peut couvrir. Notre guide sur l'achat en VEFA décrit le financement d'un logement neuf.

Elle supporte la taxe de publicité foncière, au taux de 0,715 %, calculée sur les sommes garanties, en plus de la contribution de sécurité immobilière, des émoluments du notaire et des frais de formalités. Elle est donc sensiblement plus coûteuse que l'hypothèque légale spéciale pour un même montant emprunté.

En cas de défaillance, la banque peut faire saisir et vendre le bien, puis se faire payer sur le prix par préférence aux créanciers chirographaires et selon son rang. Cette procédure reste l'exception : la plupart des difficultés se règlent par un rééchelonnement ou par une vente amiable.

La caution d'un organisme spécialisé

De nombreuses banques proposent, à la place de l'hypothèque, la caution d'une société spécialisée ou d'une mutuelle de cautionnement. En cas de défaillance, l'organisme rembourse la banque, puis se retourne contre l'emprunteur. Certaines mutuelles professionnelles, notamment dans la fonction publique, offrent une garantie comparable à leurs adhérents.

Le coût comprend en général une commission définitivement acquise et une participation à un fonds mutuel de garantie, dont une partie peut être restituée à la fin du prêt si aucun incident ne s'est produit. Les frais de souscription sont souvent plus élevés que ceux d'une hypothèque légale spéciale, mais l'emprunteur n'aura pas de mainlevée à payer en cas de revente ou de remboursement anticipé. L'organisme examine le dossier et peut refuser sa garantie. Son engagement se conclut en dehors de l'acte de vente, sans acte notarié spécifique, ce qui simplifie la signature.

La caution d'un proche

Plus rare en crédit immobilier, la caution d'une personne physique, un parent par exemple, reste possible. Depuis la réforme de 2021, la caution doit apposer elle-même, à peine de nullité, une mention indiquant qu'elle s'engage à payer ce que doit l'emprunteur en cas de défaillance, dans la limite d'un montant exprimé en toutes lettres et en chiffres (article 2297 du Code civil).

Le cautionnement consenti par une personne physique à un créancier professionnel est réduit s'il était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine (article 2300). La banque doit en outre informer chaque année la caution du montant restant dû (article 2302).

Avant de se porter caution pour un enfant, un parent mesure l'engagement sur toute la durée du prêt. D'autres formes d'aide familiale, don ou prêt, sont souvent plus adaptées : notre guide sur l'achat avec l'aide des parents les compare.

Comparer les garanties

Le coût total d'une garantie s'apprécie sur la durée réelle du prêt. Beaucoup d'emprunteurs revendent ou renégocient avant le terme : une garantie peu coûteuse à l'entrée mais qui impose une mainlevée à la sortie peut alors revenir au même prix qu'une caution. L'avis de nos clercs, avant l'acceptation de l'offre, permet d'en chiffrer les composantes ; le détail des frais d'acquisition figure dans notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir.

Fin du prêt, revente et mainlevée

Lorsque le prêt est remboursé à son terme, l'inscription hypothécaire cesse de produire effet un an après la dernière échéance prévue, automatiquement et sans frais. En cas de revente avant le terme, le notaire du vendeur interroge la banque, rembourse le capital restant dû sur le prix de vente et requiert la mainlevée de l'inscription, constatée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière. Les frais de mainlevée, qui comprennent des émoluments réglementés, la contribution de sécurité immobilière et des frais de formalités, sont à la charge du vendeur. Notre guide sur la vente avec un crédit en cours détaille cette étape.

Après un remboursement anticipé sans revente, par exemple grâce à une épargne, la mainlevée reste facultative : l'inscription peut subsister jusqu'à sa date d'expiration sans conséquence pratique. La mainlevée devient utile si vous souhaitez consentir une nouvelle garantie sur le bien ou le vendre.

Sources

• Service-public.gouv.fr, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
• Service-public.gouv.fr, hypothèque et crédit immobilier
• Service-public.gouv.fr, caution et crédit immobilier
• Service-public.gouv.fr, sort de l'hypothèque après remboursement
• ANIL, frais annexes à l'achat
• Code civil, cautionnement (articles 2288 et suivants) et hypothèques (Légifrance)