Acheter un bien immobilier : les étapes, de l'offre d'achat à la signature de l'acte

Avant de chercher : le budget et la capacité d'emprunt

Le budget d'un achat additionne le prix, les frais d'acquisition, le coût de la garantie du prêt et, le cas échéant, les travaux. En Eure-et-Loir, les frais d'acquisition d'un logement ancien représentent de 7,5 à 8,5 % du prix, en raison des droits de mutation portés à 5 % par le département depuis le 1er avril 2025 ; les primo-accédants conservent le taux antérieur. Notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir en donne le détail.

La capacité d'emprunt dépend des normes fixées par le Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'effort de 35 % des revenus au plus, assurance comprise, et une durée de crédit de 25 ans au plus, avec des dérogations limitées que les banques réservent en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants. Une simulation auprès de votre banque ou d'un courtier, avant les visites, permet de faire une offre crédible et de rédiger ensuite une condition suspensive réaliste.

Réunissez dès ce stade les pièces que le notaire vous demandera : pièce d'identité, livret de famille, contrat de mariage ou convention de PACS, justificatif de domicile. Si vous achetez à deux sans être mariés, ou si vous investissez des fonds reçus par donation ou héritage, la manière d'acquérir se prépare avant l'avant-contrat, car elle figurera dans l'acte.

L'offre d'achat et la négociation

L'offre d'achat est écrite, précise le bien, le prix proposé et sa durée de validité, souvent une à deux semaines. Acceptée par écrit, elle engage le vendeur, qui cesse alors de proposer le bien à d'autres acquéreurs. Une contre-proposition du vendeur rend l'offre caduque et ouvre une nouvelle négociation.

L'article 1589-1 du Code civil frappe de nullité tout engagement d'acquérir un bien immobilier pour lequel un versement est exigé ou reçu de l'acquéreur. Aucun chèque ni virement n'accompagne donc une offre. L'acquéreur reste protégé après l'acceptation : il bénéficiera du délai de rétractation dès la signature de l'avant-contrat. L'offre peut aussi mentionner le recours à un prêt, ce qui annonce la condition suspensive qui sera reprise ensuite.

La signature de l'avant-contrat

L'avant-contrat, compromis ou promesse unilatérale, fixe toutes les conditions de la vente : désignation du bien, prix, date de disponibilité, conditions suspensives, date limite de signature de l'acte, répartition de la taxe foncière et des charges, sort des sommes versées. Il est signé à l'étude, à l'agence ou sous forme électronique. Notre guide compromis ou promesse de vente explique les différences entre les deux formules.

Le vendeur y annexe le dossier de diagnostic technique et, en copropriété, les documents sur l'immeuble et sur sa situation financière. L'acquéreur verse en général une somme de 5 à 10 % du prix, dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation, conservée en séquestre par le notaire jusqu'à l'acte, puis imputée sur le prix. Lorsque l'avant-contrat est rédigé par le notaire, il s'appuie déjà sur le titre de propriété, l'état hypothécaire et les documents d'urbanisme, ce qui réduit le risque de découvrir tardivement une difficulté.

Les dix jours de rétractation

L'acquéreur non professionnel d'un logement reçoit l'avant-contrat par lettre recommandée, papier ou électronique, ou en main propre lorsque la vente passe par un professionnel mandaté. Le délai de dix jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre ou de la remise. Pendant ces dix jours, il peut renoncer à l'achat sans motif, par lettre recommandée, et récupère alors l'intégralité des sommes versées.

Chaque acquéreur reçoit sa propre notification, y compris lorsque deux époux achètent ensemble. Le délai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. L'acquéreur d'un terrain à bâtir isolé ne bénéficie pas de ce délai. Les règles de calcul et les cas particuliers sont réunis dans notre guide sur le délai de rétractation.

Le financement et les conditions suspensives

L'avant-contrat précise le montant maximal, la durée et le taux maximal du prêt, le délai pour déposer les demandes et celui pour obtenir l'offre, qui ne peut être inférieur à un mois (article L313-41 du Code de la consommation). Déposez vos demandes rapidement et conservez la trace de chaque démarche. Seule une offre de prêt émise par la banque réalise la condition, à l'exclusion d'un simple accord de principe.

L'offre de prêt reçue, l'emprunteur ne peut l'accepter qu'après un délai de réflexion de dix jours (article L313-34 du Code de la consommation), puis la banque transmet les fonds au notaire avant la signature. En cas de refus, la vente ne se fait pas et le dépôt est restitué, à condition d'avoir demandé un prêt conforme aux caractéristiques prévues. Le guide sur la condition suspensive de prêt détaille ces obligations.

Les vérifications du notaire entre l'avant-contrat et l'acte

Pendant ces semaines, le notaire vérifie le droit de propriété du vendeur et l'absence de saisie, obtient un état hypothécaire à jour et prévoit le remboursement des prêts du vendeur sur le prix. Il réunit les renseignements d'urbanisme, contrôle la conformité des travaux réalisés et vérifie les servitudes.

Lorsque le bien se situe dans une zone de préemption, il adresse à la commune une déclaration d'intention d'aliéner ; la commune dispose de deux mois pour se prononcer et son silence vaut renonciation. Notre guide sur le droit de préemption urbain en décrit les effets. En copropriété, il interroge le syndic, qui établit l'état daté des sommes dues par le vendeur et à reprendre par l'acquéreur.

Le notaire prépare enfin le décompte des fonds : prix, frais, prorata de taxe foncière, provision pour charges de copropriété, et l'adresse à l'acquéreur avec le projet d'acte quelques jours avant la signature. Vérifiez alors auprès de votre banque que l'apport pourra être viré à temps, en tenant compte des plafonds de virement et des délais de traitement.

La signature de l'acte authentique et la remise des clés

Les fonds doivent être disponibles sur le compte de l'étude avant le rendez-vous : le prêt est versé par la banque, l'apport par virement, obligatoire au-delà de 3 000 €. Le jour de la signature, le notaire donne lecture de l'acte, répond aux questions, recueille les signatures et remet à l'acquéreur une attestation d'acquisition. Les clés sont remises en principe le même jour, après un dernier passage dans les lieux.

Un acquéreur empêché signe par procuration, établie par acte notarié, au besoin à distance en visioconférence ; la page consacrée aux actes à distance en décrit les modalités. Le vendeur reçoit le prix, déduction faite du remboursement de ses prêts et, le cas échéant, de l'impôt sur la plus-value.

Après la signature

Le notaire paie les droits de mutation, publie la vente au service de la publicité foncière et inscrit la garantie de la banque. Le titre de propriété est adressé à l'acquéreur une fois la publication effectuée, en général plusieurs mois après l'acte. Il se conserve sans limite de durée : il sera demandé lors d'une revente, d'une donation ou d'une succession.

De votre côté, pensez à assurer le bien dès la signature, à transférer les contrats d'énergie et d'eau, à déclarer l'usage du logement, résidence principale, secondaire ou location, dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr, et à conserver les factures de travaux, utiles lors d'une revente. Si un défaut grave et caché apparaît après l'entrée dans les lieux, notre guide sur les vices cachés décrit les recours et leurs délais.

Sources

• Service-public.gouv.fr, offre d'achat d'un bien immobilier
• Service-public.gouv.fr, promesse unilatérale ou compromis de vente
• Service-public.gouv.fr, acte de vente d'un logement existant
• Service-public.gouv.fr, condition suspensive d'obtention d'un prêt
• Service-public.gouv.fr, vente d'un bien situé dans une zone de préemption
• ANIL, acheter un logement existant
• Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers