L'essentiel
- Le primo-accédant qui achète sa résidence principale en Eure-et-Loir conserve le taux départemental de droits de mutation de 4,50 %, au lieu de 5 % : sur un logement ancien de 200 000 €, l'économie atteint 1 023,70 €.
- Est primo-accédant la personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat ; la mesure vaut pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.
- Le prêt à taux zéro finance le neuf dans toutes les communes ; dans l'ancien, il est réservé aux zones B2 et C, avec au moins 25 % de travaux, ce qui exclut Chartres et sa première couronne, classées B1.
- D'autres prêts aidés existent, dont le prêt d'accession sociale et le prêt accession d'Action Logement ; l'ADIL du Loiret et d'Eure-et-Loir établit gratuitement un plan de financement et recense les aides locales.
Qui est primo-accédant ?
La définition vient de l'article L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation, qui sert aussi pour le prêt à taux zéro : est primo-accédante la personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Avoir possédé un logement loué, une résidence secondaire ou un terrain ne fait donc pas perdre cette qualité ; avoir vendu sa résidence principale il y a moins de deux ans, si.
Le bien acheté doit constituer une première propriété destinée à devenir votre résidence principale. Vous le déclarez dans l'acte de vente, et nous vérifions avec vous, avant la signature, que votre situation répond bien à la définition. Une déclaration inexacte expose à un rappel des droits, augmenté des intérêts de retard.
Lorsque vous achetez à plusieurs, la situation de chacun compte. En indivision, la condition s'apprécie acquéreur par acquéreur. Pour des époux mariés sous un régime de communauté, qui achètent un bien commun, tous deux doivent être primo-accédants pour que le taux réduit s'applique.
Des droits de mutation maintenus à 4,50 %
La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever temporairement le taux de leurs droits de mutation jusqu'à 5 %. L'Eure-et-Loir l'a fait à compter du 1er avril 2025. Le même texte a exclu les primo-accédants de cette hausse : pour eux, le taux départemental reste de 4,50 % sur les actes signés jusqu'au 31 mars 2028.
La différence porte sur un demi-point de la taxe départementale, auquel s'ajoutent les frais d'assiette calculés sur cette taxe : 0,51185 % du prix au total. Elle concerne les biens anciens ; les logements neufs supportent une taxe de publicité foncière réduite, identique pour tous les acquéreurs.
La loi permet en outre à chaque département d'accorder aux primo-accédants une réduction ou une exonération de droits, en contrepartie d'un engagement d'occuper le logement pendant cinq ans (article 1594 F septies du Code général des impôts). Le tableau des taux publié par l'administration fiscale en février 2026 ne mentionne aucune mesure de ce type en Eure-et-Loir ; nous vérifions la délibération en vigueur à la date de votre acte.
| Taux applicable à un bien ancien | Primo-accédant | Autre acquéreur |
|---|---|---|
| Taxe départementale | 4,50 % | 5 % |
| Taxe communale | 1,20 % | 1,20 % |
| Frais d'assiette (2,37 % de la taxe départementale) | 0,10665 % | 0,1185 % |
| Total des droits de mutation | 5,80665 % | 6,3185 % |
Le prêt à taux zéro : quelle commune, quel logement ?
Le prêt à taux zéro s'adresse aux mêmes primo-accédants, sous conditions de ressources. Il finance l'achat d'un logement neuf, appartement ou maison, dans toutes les communes. Dans l'ancien, il est limité aux communes des zones B2 et C et suppose des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.
En Eure-et-Loir, Chartres, Lucé, Mainvilliers, Luisant, Lèves, Le Coudray, Champhol, Barjouville, Morancez et Maintenon, comme Dreux, Vernouillet et Épernon, sont classées en zone B1 : l'ancien y est exclu du prêt à taux zéro. Les autres communes du département relèvent des zones B2 ou C, où une maison ancienne à rénover peut être financée. Le simulateur de service-public.gouv.fr donne la zone exacte de chaque commune.
Le montant dépend de la tranche de revenus : jusqu'à 50 % du coût plafonné de l'opération pour un appartement neuf et 30 % pour une maison individuelle neuve dans la première tranche. En zone C, le plafond de ressources est par exemple de 28 500 € pour une personne seule et de 51 300 € pour un foyer de trois personnes. Le guide sur le prêt à taux zéro en 2026 détaille les plafonds et la durée de remboursement.
Les autres prêts aidés et les aides locales
Plusieurs prêts réglementés complètent le financement bancaire : le prêt d'accession sociale, réservé aux ménages sous plafond de ressources, le prêt conventionné, le prêt accession d'Action Logement, destiné aux salariés d'entreprises du secteur privé qui y cotisent, et le prêt social location-accession, qui permet d'entrer dans un logement neuf comme locataire avant d'en devenir propriétaire. Leurs conditions évoluent chaque année : votre banque, votre employeur ou l'ADIL les confirment.
Les aides des collectivités varient d'une commune et d'une année à l'autre. L'agence départementale d'information sur le logement du Loiret et d'Eure-et-Loir (ADIL 45-28) donne des conseils gratuits et indépendants, établit un plan de financement et indique les aides locales en vigueur pour votre projet.
L'aide de la famille reste souvent décisive pour un premier achat : don d'argent, don familial exonéré pour un logement neuf jusqu'au 31 décembre 2026, prêt familial. Le guide consacré à l'achat avec l'aide de ses parents en explique les règles fiscales et la protection de l'apport.
Les étapes d'un premier achat
Un premier achat suit le même chemin que tout achat, avec une attention particulière au financement, souvent plus serré. Mieux vaut connaître sa capacité d'emprunt avant les visites : les banques appliquent un taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, sur une durée de 25 ans au plus. Si votre apport est faible ou nul, le guide sur l'achat sans apport décrit ce que la banque examinera.
- Simulation de financement auprès d'une banque ou d'un courtier, et plan de financement avec l'ADIL si vous le souhaitez.
- Offre d'achat écrite, sans aucun versement, avec un délai de validité ; son acceptation engage vendeur et acquéreur.
- Avant-contrat, compromis ou promesse, avec les diagnostics annexés et une condition suspensive de prêt d'au moins un mois.
- Dix jours de rétractation à compter du lendemain de la notification de l'avant-contrat.
- Demandes de prêt, dont le prêt à taux zéro, puis offre de prêt, que vous acceptez après un délai de réflexion de dix jours.
- Signature de l'acte authentique chez le notaire, versement du prix et des frais, remise des clés.
Acheter à deux pour la première fois
Le choix de la forme d'achat compte autant que le financement. Mariés, vous achetez selon votre régime matrimonial ; partenaires de PACS ou concubins, vous achetez en principe en indivision, chacun pour la part qu'il finance. L'acte indique ces quotes-parts et, le cas échéant, l'origine des apports : en cas de séparation, c'est la base du partage.
Le statut de primo-accédant s'apprécie pour chacun. Si l'un de vous a déjà été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, le taux réduit ne bénéficie qu'à la part de l'autre en indivision, et les conditions du prêt à taux zéro sont à revoir. Le guide sur l'achat à deux en PACS compare indivision et société civile immobilière.
Exemple chiffré
Une maison ancienne à 200 000 € : l'effet du statut de primo-accédant
Deux partenaires de PACS, locataires depuis cinq ans, achètent en indivision par moitié une maison ancienne de 200 000 € pour y habiter. Ni l'un ni l'autre n'a été propriétaire de sa résidence principale.
- Droits de mutation au taux de 5 % (6,3185 %)
- 12 637,00 €
- Droits de mutation au taux primo-accédant (5,80665 %)
- 11 613,30 €
- Économie sur les droits
- 1 023,70 €
- Émoluments du notaire sur la vente, TVA comprise, identiques dans les deux cas
- 2 394,30 €
- Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)
- 200,00 €
L'économie reste modeste au regard du prix, mais elle est automatique dès lors que la situation des acquéreurs est déclarée dans l'acte. Si l'un d'eux avait vendu sa résidence principale un an plus tôt, seule la moitié de l'autre bénéficierait du taux réduit : l'économie tomberait à 511,85 €.
Questions fréquentes
Je possède un studio que je loue : suis-je encore primo-accédant ?
Oui, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. La définition vise la seule résidence principale : un logement mis en location, une résidence secondaire ou un terrain n'y font pas obstacle. Vous déclarez votre situation dans l'acte, et nous la vérifions avec vous avant la signature.
Le taux réduit s'applique-t-il à un logement neuf ?
La question se pose peu : l'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur est soumis à la TVA et supporte une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, bien inférieure aux droits de mutation de l'ancien. Les frais d'acquisition y représentent environ 2 à 3 % du prix, quelle que soit la situation de l'acquéreur.
Dois-je habiter le logement pendant une durée minimale ?
Le bien doit être destiné à devenir votre résidence principale, et l'acte le mentionne. L'engagement chiffré de cinq ans concerne l'exonération facultative que certains départements accordent en plus. Une revente ou une mise en location rapide peut néanmoins conduire l'administration à contester la destination déclarée : nous examinons votre projet pour sécuriser la déclaration.
Le prêt à taux zéro est-il possible pour une maison ancienne près de Chartres ?
Tout dépend de la commune. Les communes de la première couronne chartraine sont classées en zone B1, où l'ancien est exclu. Plusieurs villages de Chartres métropole et la plupart des communes rurales du département relèvent des zones B2 ou C, où une maison ancienne est finançable si les travaux atteignent au moins 25 % du coût total.
Où trouver les aides locales à l'accession en Eure-et-Loir ?
L'ADIL du Loiret et d'Eure-et-Loir recense les dispositifs en vigueur et établit gratuitement un plan de financement. Votre mairie et votre intercommunalité indiquent aussi leurs propres aides. Vérifiez leurs conditions avant de signer l'avant-contrat : certaines doivent être demandées avant l'achat.
Premier rendez-vous
Un achat immobilier en vue ?
L'étude vérifie le dossier et vous accompagne de l'avant-contrat à la signature.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- impots.gouv.fr : taux des droits de mutation par département, primo-accédants (2026)
- Notaires de France (CNAF) : droits de mutation allégés pour les primo-accédants
- Service-public.gouv.fr : prêt à taux zéro (PTZ)
- Service-public.gouv.fr : zonage de votre commune
- ANIL : prêts réglementés et aidés
- ADIL du Loiret et d'Eure-et-Loir