L'essentiel
- Acheter un logement occupé revient à acheter le bail avec lui : le locataire reste dans les lieux aux mêmes conditions de loyer et de durée, et l'acquéreur devient son bailleur (article 1743 du Code civil).
- Le dépôt de garantie sera restitué au locataire par le nouveau propriétaire : l'acte prévoit que le vendeur lui en remet le montant ou que le prix en tient compte.
- Si le bail arrive à son terme moins de trois ans après l'achat, le nouveau propriétaire ne peut donner congé pour vendre qu'à la fin de la première reconduction ; si ce terme intervient moins de deux ans après l'achat, son congé pour habiter le logement ne prend effet que deux ans après l'acquisition.
- Le locataire en place n'a en principe aucun droit de préemption lorsque le logement est vendu occupé, sauf première vente après la division d'un immeuble ou vente en bloc de plus de cinq logements.
Le bail continue avec l'acquéreur
La vente d'un logement loué laisse le bail intact. L'acquéreur prend la place du vendeur dans tous ses droits et obligations : il perçoit les loyers à compter de la vente, procède à leur révision annuelle si le bail la prévoit, régularise les charges, assure les grosses réparations et doit délivrer un logement décent. Le locataire conserve son bail jusqu'à son terme, puis bénéficie de sa reconduction, sauf congé régulier.
Ce mode d'achat intéresse surtout l'investisseur, qui acquiert un revenu immédiat, sans vacance ni recherche de locataire. Il se négocie en général à un prix inférieur à celui d'un logement libre comparable, car l'acquéreur ne peut pas l'occuper à court terme et le public intéressé se limite aux bailleurs. Le point de vue du vendeur, et notamment le choix entre vente libre et vente occupée, est traité dans notre guide sur la vente d'un logement loué.
Les documents à examiner avant de faire une offre
Un logement loué s'achète sur pièces. Demandez au vendeur l'ensemble du dossier locatif avant de vous engager : il permet de vérifier la rentabilité réelle, la date à laquelle le logement pourrait être libéré et l'existence d'éventuels impayés ou litiges. Le diagnostic de performance énergétique compte particulièrement : un logement classé G ne répond plus au critère de décence, et un logement classé F le perdra au 1er janvier 2028.
Vérifiez aussi le type de bail. Un bail de location vide dure trois ans avec un bailleur personne physique, six ans avec une personne morale ; un bail meublé dure un an, neuf mois pour un étudiant ; un bail mobilité ne se reconduit pas. Un bail très ancien peut relever de régimes particuliers. Pour les biens situés dans un périmètre où la commune impose une autorisation préalable de mise en location, voyez notre guide sur le permis de louer à Chartres : il s'appliquera au prochain changement de locataire.
- Le bail, ses avenants et la date exacte de prise d'effet.
- L'état des lieux d'entrée et le montant du dépôt de garantie.
- Les dernières quittances et l'historique des paiements.
- Les régularisations de charges des deux dernières années.
- Le DPE et, le cas échéant, les échanges sur des travaux demandés par le locataire.
- Tout congé délivré ou reçu, et la preuve de sa réception.
Loyers, charges et dépôt de garantie le jour de la vente
Le loyer du mois de la vente se répartit en principe au prorata : le vendeur conserve la part correspondant aux jours qui précèdent la signature et reverse le surplus à l'acquéreur, par le décompte établi par le notaire. La taxe foncière de l'année fait l'objet du même partage, présenté dans notre guide sur la taxe foncière l'année de l'achat. La régularisation annuelle des charges récupérables, en revanche, incombe au bailleur en place à la date où elle intervient : l'acte organise les comptes entre vendeur et acquéreur sur ce point.
La restitution du dépôt de garantie au départ du locataire incombe au nouveau bailleur, dans le délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans le cas contraire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Pour éviter de supporter cette charge sans en avoir reçu le montant, l'acquéreur obtient du vendeur, dans l'acte, le versement de la somme ou une réduction équivalente du prix. Notre guide sur le dépôt de garantie et l'état des lieux rappelle les règles de restitution.
Récupérer le logement pour l'habiter ou le vendre
Le nouveau propriétaire ne peut mettre fin au bail qu'à son terme, par un congé motivé délivré au moins six mois avant pour une location vide, trois mois avant pour une location meublée. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute deux restrictions propres à l'acquéreur d'un logement loué vide, destinées à éviter les achats suivis d'un congé immédiat.
Si le terme du bail intervient moins de trois ans après l'acquisition, le congé pour vendre n'est possible qu'à la fin de la première reconduction ou du premier renouvellement. Si le terme intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise, en vue d'habiter le logement ou d'y loger un proche, ne prend effet que deux ans après la date d'achat. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie en outre d'une protection particulière, qui impose au bailleur de lui proposer un relogement, sauf si le bailleur remplit lui-même certaines conditions d'âge ou de ressources. Le congé doit être sincère : le juge peut annuler un congé qui masque une autre intention. Notre guide sur le congé donné par le bailleur détaille les motifs et les formes à respecter.
Le locataire a-t-il un droit de préemption ?
Lorsque le logement est vendu occupé, bail en cours, le locataire ne dispose en principe d'aucun droit de priorité : il est seulement informé du changement de propriétaire et des coordonnées de son nouveau bailleur. Son droit de préemption naît du congé pour vendre, absent dans ce cas.
Deux situations font exception. La première vente d'un logement après la division d'un immeuble en lots ouvre au locataire un droit de préemption, même en cours de bail (article 10 de la loi du 31 décembre 1975) ; le cas se rencontre dans les maisons de ville du centre de Chartres récemment mises en copropriété. La vente en une fois de plus de cinq logements dans un même immeuble obéit à des règles propres. Avant l'avant-contrat, nous vérifions l'historique de la copropriété pour déterminer si l'une de ces règles s'applique : une vente conclue en méconnaissance de ce droit encourt la nullité.
Un occupant sans bail : prudence
La situation diffère lorsque le logement est occupé sans bail écrit : membre de la famille du vendeur, ancien locataire resté après un congé, occupant sans droit ni titre. L'acquéreur hérite alors d'une situation incertaine, dont le règlement peut exiger une procédure d'expulsion longue et encadrée par la trêve hivernale.
Sauf projet délibéré et prix en conséquence, l'avant-contrat prévoit que le bien sera libre de toute occupation le jour de l'acte, avec une condition suspensive en ce sens. Un occupant de bonne foi, présent avec l'accord du vendeur, peut aussi signer une convention d'occupation précaire ou un bail en bonne et due forme avant la vente, ce qui clarifie ses droits pour tous.
Fiscalité et travaux : les points à anticiper
Les loyers d'une location vide relèvent des revenus fonciers. Au-delà de 15 000 € de loyers annuels, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges, les intérêts d'emprunt et les travaux d'entretien et d'amélioration ; en deçà, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Une location meublée relève d'un autre régime, celui des bénéfices industriels et commerciaux.
Le calendrier énergétique pèse directement sur un achat occupé. Si le logement est classé F ou G, le locataire peut exiger la mise en conformité au moment de la reconduction du bail, et le loyer reste gelé tant que la classe E n'est pas atteinte. Intégrez le coût de ces travaux à votre offre : notre guide sur l'achat d'une passoire thermique présente les aides mobilisables par un propriétaire bailleur.
Exemple chiffré
Un deux-pièces loué à Chartres, acheté le 15 décembre 2026
Un investisseur achète 150 000 € un deux-pièces loué vide depuis le 1er septembre 2024 par un bailleur personne physique, pour trois ans. Le loyer s'élève à 650 € hors charges, payable d'avance le 1er du mois ; le dépôt de garantie est de 650 €. L'acte est signé le mardi 15 décembre 2026.
- Rendement brut (650 € × 12 / 150 000 €)
- 5,2 %
- Loyer de décembre reversé par le vendeur, du 15 au 31 (17 jours sur 31)
- 356,45 €
- Dépôt de garantie transmis à l'acquéreur par le décompte
- 650,00 €
- Terme du bail en cours
- 31 août 2027
- Premier terme possible pour un congé pour vendre (fin de la première reconduction)
- 31 août 2030
- Prise d'effet d'un congé pour reprise reçu par le locataire au plus tard le 28 février 2027
- 15 décembre 2028
Le terme du bail intervenant moins de deux ans après l'achat, l'investisseur qui souhaiterait habiter le logement ne pourrait le récupérer qu'en décembre 2028. S'il envisage de revendre libre, il devra attendre l'été 2030 : ces dates se prennent en compte dès la négociation du prix.
Refaire le calcul avec vos chiffres : indemnité d'occupation
Questions fréquentes
Le locataire doit-il donner son accord à la vente ?
Son accord est inutile : le propriétaire vend librement un logement loué, et le bail se poursuit avec l'acquéreur. Le locataire doit seulement permettre les visites dans les limites prévues par la loi et par le bail. Une clause l'obligeant à laisser visiter les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables est réputée non écrite.
Puis-je augmenter le loyer après l'achat ?
Le loyer reste celui du bail. Vous pouvez appliquer la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers si le bail la prévoit, sauf pour un logement classé F ou G, dont le loyer est gelé. Une réévaluation au renouvellement suppose un loyer manifestement sous-évalué et une procédure encadrée par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Qui rend le dépôt de garantie si le locataire part peu après la vente ?
Le nouveau propriétaire, devenu bailleur, restitue le dépôt de garantie, même s'il a été versé au vendeur des années plus tôt. C'est pourquoi l'acte de vente prévoit sa remise par le vendeur, en déduction du prix ou par le décompte. Vérifiez le montant sur le bail : il figure dans le décompte établi le jour de la signature.
Un logement loué peut-il être financé à crédit comme un autre ?
Oui. La banque examine le loyer, qu'elle retient en partie dans le calcul de vos revenus, et la qualité du locataire. Le prêt à taux zéro, réservé à la résidence principale de l'emprunteur, reste en revanche exclu pour un logement acheté pour être loué. Le reste du financement suit les règles habituelles, condition suspensive de prêt comprise.
Que se passe-t-il si le locataire ne paie plus son loyer après la vente ?
Les loyers échus avant la vente restent dus au vendeur, ceux échus après à l'acquéreur, sauf clause contraire de l'acte. En cas d'impayés, le nouveau bailleur engage la procédure habituelle : commandement de payer, puis action en justice. Un bail notarié, doté de la force exécutoire, peut accélérer le recouvrement des sommes dues.
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L'étude vérifie le dossier et vous accompagne de l'avant-contrat à la signature.
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