L'essentiel
- Le droit de préemption urbain permet à la commune, ou à l'intercommunalité compétente, d'acheter en priorité un bien mis en vente dans les zones qu'elle a délimitées, pour réaliser un projet d'intérêt général.
- Le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) ; le titulaire du droit dispose de deux mois pour se prononcer, et son silence vaut renonciation.
- Ce délai est suspendu une seule fois si la commune demande des documents complémentaires ou la visite du bien ; il reprend ensuite, avec au moins un mois pour décider.
- La commune peut acheter au prix de la DIA ou proposer un prix inférieur ; en cas de désaccord, le prix est fixé par le juge de l'expropriation, et le vendeur peut encore renoncer à vendre.
- L'acte de vente ne peut être signé qu'après la renonciation, expresse ou tacite, du titulaire : l'avant-contrat en tient compte dans son calendrier.
Qu'est-ce que le droit de préemption urbain ?
Le droit de préemption urbain (articles L211-1 et suivants du Code de l'urbanisme) permet à une collectivité d'acquérir un bien à l'occasion de sa vente, par priorité sur l'acquéreur choisi par le vendeur. La commune dotée d'un plan local d'urbanisme peut l'instituer sur tout ou partie de ses zones urbaines et à urbaniser ; lorsque la compétence en matière de plan local d'urbanisme appartient à l'intercommunalité, c'est elle qui en est titulaire, avec la faculté de le déléguer.
La collectivité ne peut l'exercer que pour réaliser une action ou une opération d'aménagement d'intérêt général : politique locale de l'habitat, maintien d'activités économiques, équipements collectifs, renouvellement urbain, sauvegarde du patrimoine bâti. Sa décision doit être motivée et mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé. La plupart des déclarations reçues par les mairies se concluent par une renonciation : le droit de préemption pèse surtout sur le calendrier de la vente, plus rarement sur son issue.
Quels biens sont concernés ?
Le droit s'applique aux ventes d'immeubles bâtis ou non bâtis situés dans le périmètre fixé par la collectivité, et plus largement à la plupart des aliénations à titre onéreux. Depuis la loi ALUR de 2014, certaines donations consenties en dehors du cercle familial y sont également soumises.
Plusieurs biens échappent au droit de préemption simple (article L211-4) : les lots de copropriété d'un immeuble placé sous ce régime depuis au moins dix ans, à compter de la publication du règlement de copropriété, les immeubles bâtis pendant les quatre ans qui suivent leur achèvement, et certaines cessions de parts de sociétés. La commune peut cependant, par une délibération motivée, instituer un droit de préemption dit renforcé, qui s'étend à ces biens.
D'autres droits de préemption coexistent : celui du locataire lors d'un congé pour vendre, celui des indivisaires, celui de la SAFER et du fermier pour les terres agricoles, celui du département dans les espaces naturels sensibles. Nos guides sur la vente d'un logement loué et sur la vente de terres agricoles les présentent.
La déclaration d'intention d'aliéner et le délai de deux mois
Dès la signature de l'avant-contrat, le notaire établit, pour le compte du vendeur, la déclaration d'intention d'aliéner et l'adresse à la mairie du lieu du bien. Elle indique le prix, les conditions de la vente et la désignation du bien. Le notaire vérifie au préalable, dans les renseignements d'urbanisme, si un droit de préemption s'applique et qui en est titulaire.
Le titulaire dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration pour notifier sa décision (article L213-2). Son silence pendant ce délai vaut renonciation. Il peut aussi renoncer expressément, souvent en quelques semaines, ce qui permet d'avancer la signature de l'acte.
Dans ce même délai de deux mois, la collectivité peut adresser au propriétaire une demande unique de documents complémentaires et une demande de visite du bien. Le délai est alors suspendu. Il reprend à la réception des documents, au refus de la visite par le propriétaire ou après la visite. Si le temps restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour se décider.
Les décisions possibles de la commune
La collectivité peut renoncer, ce qui libère la vente aux conditions de la déclaration. Elle peut aussi décider d'acquérir aux prix et conditions indiqués : la vente est alors parfaite entre le vendeur et elle, et l'acquéreur initial est évincé. Elle peut enfin proposer d'acquérir à un prix inférieur.
Face à une offre à prix réduit, le propriétaire dispose de deux mois pour l'accepter, maintenir son prix ou renoncer à vendre ; son silence vaut renonciation à la vente. S'il maintient son prix, la collectivité doit saisir le juge de l'expropriation dans les quinze jours, faute de quoi elle est réputée avoir renoncé, et consigner 15 % du prix indiqué dans la déclaration dans les trois mois de la saisine.
Le juge fixe le prix d'après la valeur du bien. Chacune des parties peut ensuite renoncer à l'opération dans les deux mois qui suivent la décision définitive ; à défaut, la vente est conclue au prix fixé. Une fois la vente acquise, la collectivité règle le prix dans les quatre mois (article L213-14).
Ce que le droit de préemption change pour l'acquéreur
L'avant-contrat est conclu sous la condition suspensive que le titulaire du droit de préemption ne l'exerce pas. Le calendrier de la vente en tient compte : la date de signature de l'acte est fixée au-delà du délai de réponse, en même temps que l'obtention du prêt prévue par la condition suspensive de financement. Les étapes d'ensemble figurent dans notre guide sur l'achat d'un bien immobilier.
Si la commune préempte au prix de la déclaration, la condition suspensive défaillit : la promesse est caduque, l'acquéreur récupère intégralement le dépôt de garantie versé à l'étude et ne peut réclamer d'indemnité au vendeur. L'acquéreur évincé, comme le vendeur, peut contester la décision de préemption devant le tribunal administratif, Orléans pour l'Eure-et-Loir, dans les deux mois de sa notification.
Si la commune propose un prix inférieur, l'acquéreur reste en attente : son sort dépend de la réponse du vendeur et, le cas échéant, de la procédure devant le juge. La promesse prévoit en général une date limite au-delà de laquelle chacun retrouve sa liberté.
Après une renonciation ou une annulation
La renonciation de la collectivité permet au vendeur de conclure la vente au prix indiqué dans la déclaration. Une modification ultérieure du prix à la baisse, ou des conditions de la vente dans un sens plus favorable à l'acquéreur, impose en revanche une nouvelle déclaration, car la collectivité aurait pu être intéressée à ces conditions. Si la vente n'est pas réalisée par acte authentique dans les trois ans de la renonciation, une nouvelle déclaration est également nécessaire.
Une vente signée sans déclaration, alors qu'elle était requise, encourt la nullité : l'action appartient au titulaire du droit de préemption et se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte. Le notaire veille donc à cette formalité pour chaque vente.
Lorsque la préemption est annulée par le juge administratif après le transfert de propriété, la collectivité doit proposer de rétrocéder le bien, en priorité à l'ancien propriétaire, puis, s'il y renonce, à l'acquéreur évincé dont le nom figurait dans la déclaration (article L213-11-1). Le prix proposé vise à rétablir les conditions de la vente initialement convenue ; à défaut d'accord, il est fixé par le juge de l'expropriation.
Exemple chiffré
Une maison à Lucé : le calcul du délai après une demande de pièces
La promesse de vente d'une maison est signée le 25 septembre 2026. La mairie reçoit la déclaration d'intention d'aliéner le 2 octobre 2026. Le 20 novembre, elle demande au vendeur des documents complémentaires, qu'il transmet et que la mairie reçoit le 10 décembre.
- Réception de la déclaration par la mairie
- 2 octobre 2026
- Échéance initiale du délai de deux mois
- 2 décembre 2026
- Demande de documents : suspension du délai
- 20 novembre 2026, 12 jours restants
- Réception des documents : reprise du délai
- 10 décembre 2026
- Délai restant inférieur à un mois : délai porté à un mois
- jusqu'au 10 janvier 2027
- Date d'acte envisageable en l'absence de préemption
- à partir de la mi-janvier 2027
La demande de pièces a repoussé l'échéance de près de six semaines. Une promesse qui fixait la signature au 15 décembre devra être prorogée : c'est pourquoi nous prévoyons une marge dans le calendrier de l'avant-contrat, ou une clause de prorogation automatique.
Questions fréquentes
La commune peut-elle préempter à un prix inférieur à celui que j'ai accepté ?
Elle peut le proposer, en se fondant en général sur l'avis du service des domaines. Le vendeur reste libre de refuser : il maintient son prix, et le juge de l'expropriation tranche, ou il renonce à vendre. Seul le juge peut imposer un prix inférieur, et le vendeur conserve jusqu'au bout la faculté de retirer son bien de la vente.
Mon dépôt de garantie m'est-il rendu si la commune préempte ?
Oui. La promesse est conclue sous la condition que le droit de préemption ne soit pas exercé ; lorsque la commune préempte, cette condition défaillit et la somme versée entre les mains du notaire vous est restituée intégralement. Chacun reprend sa liberté sans indemnité, sauf faute de l'une des parties dans le déroulement de la vente.
Peut-on signer l'acte avant la fin du délai de deux mois ?
Oui, dès que la collectivité a renoncé expressément à son droit. Le notaire peut solliciter cette renonciation lorsque le calendrier l'exige, par exemple lorsque l'acquéreur doit libérer son logement actuel. Sans renonciation écrite, il faut attendre l'expiration du délai, éventuellement prolongé par une demande de pièces ou de visite.
La commune peut-elle revendre le bien préempté ou l'affecter à un autre usage ?
Le bien doit servir à l'objet mentionné dans la décision de préemption. Si, dans les cinq ans qui suivent le transfert de propriété, la collectivité décide de l'utiliser ou de l'aliéner à d'autres fins, elle doit en informer les anciens propriétaires et leur proposer de le racheter en priorité, puis le proposer à l'acquéreur évincé lorsque son nom figurait dans la déclaration.
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