L'essentiel
- Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage ; l'acquéreur dispose d'une option qu'il lève ou non dans le délai convenu, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation.
- Dans le compromis, vendeur et acquéreur s'engagent l'un envers l'autre : la vente est formée dès la signature, sous réserve des conditions suspensives (article 1589 du Code civil).
- Une promesse unilatérale sous signature privée doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil) ; reçue par le notaire, elle échappe à cette sanction.
- Une promesse de plus de dix-huit mois consentie par une personne physique doit être authentique et prévoir une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix (articles L290-1 et L290-2 du Code de la construction et de l'habitation).
La promesse unilatérale de vente : une option pour l'acquéreur
Par la promesse unilatérale, le vendeur, appelé promettant, accorde à l'acquéreur, le bénéficiaire, le droit d'acheter le bien à un prix déterminé pendant un délai fixé, souvent deux à trois mois. Tous les éléments de la vente sont arrêtés ; seul manque le consentement définitif de l'acquéreur (article 1124 du Code civil). Pendant ce délai, le bien est réservé au bénéficiaire.
L'acquéreur réalise la vente en levant l'option, dans les formes et le délai prévus, le plus souvent en signant l'acte authentique. S'il laisse passer le délai sans lever l'option, la promesse devient caduque et le vendeur conserve l'indemnité d'immobilisation, sauf si une condition suspensive a défailli.
Depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, la révocation de la promesse par le vendeur pendant le délai d'option n'empêche pas la formation de la vente : l'acquéreur qui lève l'option peut obtenir l'exécution forcée. Le contrat conclu avec un tiers qui connaissait l'existence de la promesse est nul (article 1124, alinéas 2 et 3).
Le compromis : un engagement réciproque
Le compromis, ou promesse synallagmatique de vente, engage les deux parties dès sa signature. L'article 1589 du Code civil précise que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix. L'acte authentique vient ensuite réitérer cet accord, organiser le paiement et permettre la publicité foncière ; le compromis prévoit en général que le transfert de propriété n'interviendra qu'à cette signature.
Si l'une des parties refuse de signer l'acte alors que les conditions suspensives sont réalisées, l'autre peut la mettre en demeure, puis demander au juge de constater la vente, le jugement tenant lieu d'acte, ou d'en prononcer la résolution avec des dommages-intérêts. La clause pénale fixe par avance l'indemnité due par la partie défaillante, souvent 10 % du prix ; le juge peut la modérer ou l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire (article 1231-5 du Code civil).
La date limite de signature de l'acte fixée au compromis n'entraîne pas, à elle seule, la caducité de la vente : sauf clause contraire expresse, elle ouvre la possibilité de mettre en demeure la partie qui tarde. Pour un achat financé à crédit, lisez aussi notre guide sur la condition suspensive de prêt.
Indemnité d'immobilisation et dépôt de garantie
Dans la promesse unilatérale, l'indemnité d'immobilisation rémunère le vendeur qui retire son bien du marché pendant la durée de l'option. Elle se situe en général entre 5 et 10 % du prix. Une partie est souvent versée à la signature, en séquestre chez le notaire ; le solde n'est exigible que si l'acquéreur renonce sans motif légitime. Parce qu'elle constitue le prix de l'exclusivité consentie, et non une sanction, le juge ne la réduit pas comme une clause pénale.
Dans le compromis, l'acquéreur verse un dépôt de garantie, lui aussi fixé le plus souvent entre 5 et 10 % du prix, et conservé en séquestre. Il est imputé sur le prix le jour de l'acte, restitué si une condition suspensive défaille et, en cas de défaillance fautive de l'acquéreur, affecté au paiement de la clause pénale. Dans les deux formules, les sommes sont restituées intégralement si l'acquéreur exerce son droit de rétractation.
Le montant se négocie. Pour un logement ancien, la loi ne fixe ni minimum ni maximum, hors promesse de plus de dix-huit mois et lotissement. Un versement modeste facilite le financement de l'acquéreur ; une somme plus élevée rassure le vendeur sur le sérieux de l'engagement.
L'enregistrement de la promesse unilatérale
L'article 1589-2 du Code civil déclare nulle et de nul effet la promesse unilatérale de vente d'un immeuble qui n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous signature privée enregistré dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire. La même règle s'applique à la cession de cette promesse. Le droit fixe d'enregistrement s'élève à 125 €.
La sanction est radicale : faute d'enregistrement dans le délai, la promesse ne produit aucun effet, et l'acquéreur récupère l'indemnité versée. Le compromis échappe à cette formalité. La promesse unilatérale reçue par le notaire, en la forme authentique, est dispensée de ce risque, ce qui explique qu'elle soit souvent signée à l'étude.
La durée de l'avant-contrat
Pour un logement ancien acheté à crédit, trois mois suffisent en général à réunir les conditions de la vente. Un délai plus long se justifie pour un terrain, dont l'acquéreur attend un permis de construire purgé de tout recours, ou lorsque le vendeur doit libérer les lieux à une date lointaine.
Lorsqu'une promesse consentie par une personne physique dépasse dix-huit mois, ou qu'une prorogation porte sa durée totale au-delà, l'article L290-1 du Code de la construction et de l'habitation impose la forme authentique, à peine de nullité. L'article L290-2 exige alors une indemnité d'immobilisation d'au moins 5 % du prix, versée ou garantie par une caution. Pour un terrain, notre guide sur l'achat d'un terrain à bâtir décrit les conditions suspensives adaptées.
Les deux formules comparées
Les deux avant-contrats contiennent les mêmes informations et annexes : désignation du bien, prix, diagnostics, conditions suspensives, date de réalisation. Ils ouvrent le même délai de rétractation de dix jours à l'acquéreur non professionnel d'un logement, présenté dans notre guide sur le délai de rétractation. Leur différence tient à la force de l'engagement de l'acquéreur et à son coût en cas de renonciation.
| Promesse unilatérale | Compromis |
|---|---|
| Qui s'engage | Le vendeur seul ; l'acquéreur dispose d'une option |
| Somme versée | Indemnité d'immobilisation, souvent 5 à 10 % |
| Renonciation de l'acquéreur hors condition suspensive | Perte de l'indemnité d'immobilisation |
| Refus du vendeur | Vente formée si l'option est levée (article 1124) |
| Enregistrement | Obligatoire dans les 10 jours si l'acte est sous signature privée |
| Promesse de plus de 18 mois par une personne physique | Acte authentique et indemnité d'au moins 5 % |
Promesse ou compromis : comment choisir ?
La promesse unilatérale convient à l'acquéreur qui souhaite garder une liberté de décision jusqu'au bout, au prix de l'indemnité d'immobilisation. Elle convient aussi au vendeur qui préfère une indemnité certaine à un procès en exécution forcée. Le compromis, plus répandu dans les ventes conclues par agence, engage fermement les deux parties et rassure le vendeur qui veut organiser son propre projet.
Le choix se fait avec le notaire, au regard du bien, du financement et du calendrier des deux parties. Nous rédigeons l'un ou l'autre à l'étude, avec les annexes nécessaires, et nous relisons volontiers un compromis préparé par une agence. Le guide sur les étapes de l'achat replace l'avant-contrat dans le calendrier complet de la vente, et celui sur les étapes de la vente présente le point de vue du vendeur.
Exemple chiffré
Promesse unilatérale sur une maison à Chartres
Un vendeur consent une promesse unilatérale sur sa maison de 250 000 € pour une durée de trois mois, avec une indemnité d'immobilisation de 10 %. L'acquéreur en verse la moitié à la signature, en séquestre à l'étude. La promesse est signée en la forme authentique.
- Indemnité d'immobilisation stipulée (10 %)
- 25 000 €
- Somme versée en séquestre à la signature
- 12 500 €
- Option levée : somme imputée sur le prix
- 12 500 € déduits des 250 000 €
- Prêt refusé malgré une demande conforme : somme restituée
- 12 500 €
- Option non levée sans motif : somme conservée par le vendeur
- 12 500 €
- Option non levée sans motif : solde dû par l'acquéreur
- 12 500 €
Selon l'issue de l'option, la même somme est imputée sur le prix, restituée à l'acquéreur ou acquise au vendeur. Signée en la forme authentique, la promesse est à l'abri de la nullité prévue en l'absence d'enregistrement.
Questions fréquentes
L'agent immobilier peut-il rédiger le compromis ?
Oui. L'agent immobilier titulaire d'un mandat peut rédiger l'avant-contrat, qui est ensuite transmis au notaire chargé de l'acte. Le notaire vérifie alors le titre, l'urbanisme et la situation hypothécaire après la signature. Rédigé à l'étude, l'avant-contrat intègre ces vérifications dès l'origine. Dans les deux cas, lisez attentivement les conditions suspensives et les dates prévues.
Le vendeur peut-il vendre à quelqu'un d'autre pendant le délai d'option ?
Le vendeur est engagé pendant toute la durée de la promesse. Le contrat qu'il conclurait avec un tiers informé de l'existence de la promesse est nul (article 1124 du Code civil), et le bénéficiaire peut obtenir des dommages-intérêts. La publication de la promesse au service de la publicité foncière, possible lorsqu'elle est authentique, renforce sa protection à l'égard des tiers.
Que devient l'avant-contrat si le vendeur décède ?
Les engagements du vendeur se transmettent à ses héritiers, qui doivent réitérer la vente. Le notaire établit d'abord l'acte de notoriété et l'attestation de propriété. Lorsqu'un héritier est mineur ou protégé, une autorisation du juge peut être nécessaire, ce qui allonge le calendrier. Le décès de l'acquéreur obéit à des règles comparables, sous réserve des clauses de l'avant-contrat.
Peut-on acheter finalement par une SCI après avoir signé à titre personnel ?
Oui, si l'avant-contrat comporte une clause de substitution et si le vendeur l'accepte. La substitution doit respecter les conditions prévues, notamment pour le prêt. Dans une promesse unilatérale sous signature privée, une cession de la promesse doit elle-même être enregistrée dans les dix jours. Notre guide sur la création d'une SCI présente les étapes.
Existe-t-il une promesse unilatérale d'achat ?
Oui. L'acquéreur s'engage alors seul à acheter si le vendeur le souhaite, pendant un délai donné. Cette formule reste rare dans la vente d'un logement entre particuliers ; elle se rencontre dans certaines opérations entre professionnels. Elle ouvre, elle aussi, le délai de rétractation à l'acquéreur non professionnel d'un logement.
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