Acheter avec l'aide de ses parents : don, prêt familial et reconnaissance de dette

Donner ou prêter : la première décision

L'aide des parents peut prendre deux formes juridiques très différentes. Le don est définitif : l'enfant conserve la somme, qui sera prise en compte, en principe, lors du règlement de la succession des parents. Le prêt crée une dette : l'enfant rembourse selon un échéancier, et les sommes restant dues à l'ouverture de la succession figurent à l'actif de celle-ci.

Le choix dépend de la situation des parents, de l'équilibre recherché entre les enfants et de la capacité de remboursement de l'enfant. Un parent qui a besoin de récupérer ses fonds pour sa retraite préférera le prêt ; un parent qui souhaite anticiper sa transmission privilégiera le don. Les deux peuvent se combiner : une partie donnée, une partie prêtée.

La banque qui finance le reste de l'achat analyse l'un et l'autre différemment. Un don augmente l'apport personnel. Un prêt familial remboursable pendant la durée du crédit peut être intégré au calcul du taux d'endettement : présentez-le à votre conseiller dès le début de la négociation.

Le don d'argent et ses abattements

Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 € tous les quinze ans sans droits de donation, en tenant compte des donations consenties au cours des quinze années précédentes. S'y ajoute le don familial de somme d'argent, exonéré jusqu'à 31 865 € lorsque le donateur a moins de 80 ans et l'enfant est majeur. Nos guides sur les abattements renouvelables tous les quinze ans et sur le don de somme d'argent de 31 865 € en détaillent les conditions.

Le don peut être fait par simple virement, puis déclaré à l'administration fiscale par l'enfant, ou constaté par un acte notarié. L'acte notarié présente plusieurs avantages : il fixe la date et le montant, précise si le don est fait en avancement de part successorale ou hors part, peut prévoir des charges ou un droit de retour, et prépare le règlement de la succession. La déclaration d'un don manuel obéit à des formalités propres, que nous vous indiquons lors de la préparation du don.

Le don familial pour un logement neuf, jusqu'au 31 décembre 2026

La loi de finances pour 2025 a créé une exonération temporaire pour les dons de sommes d'argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 : jusqu'à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, au profit d'un enfant, d'un petit-enfant, d'un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, d'un neveu ou d'une nièce.

Les fonds doivent être utilisés dans les six mois pour acheter un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou faire construire, à titre de résidence principale, ou pour financer des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale. Le logement doit conserver cet usage pendant cinq ans. Ce dispositif se cumule avec les abattements habituels et peut donc porter l'aide exonérée d'un parent bien au-delà de 100 000 €.

Il vise le neuf et la rénovation énergétique ; l'achat d'une maison ancienne relève des abattements habituels. Les conditions complètes et les justificatifs à conserver figurent dans notre guide sur le don familial pour un logement. Le calendrier impose d'agir avant la fin de l'année : un don versé en janvier 2027 ne bénéficiera plus de l'exonération, sauf prorogation par une loi de finances.

Le prêt familial et la reconnaissance de dette

Un prêt d'argent entre parents et enfants est parfaitement licite, avec ou sans intérêts. Lorsque le montant prêté dépasse 5 000 € sur l'année, l'emprunteur le déclare à l'administration fiscale avec sa déclaration de revenus, sur le formulaire n° 2062 ; le prêteur doit le faire si l'emprunteur s'en abstient. Les intérêts éventuels sont imposables chez le parent prêteur.

Le prêt se prouve par écrit. Une reconnaissance de dette sous signature privée doit porter la signature de l'enfant et la mention, écrite par lui-même, de la somme en toutes lettres et en chiffres (article 1376 du Code civil). Elle peut être enregistrée auprès de l'administration fiscale, pour 125 €, afin de lui donner date certaine. Un acte notarié va plus loin : il a date certaine, force exécutoire, et peut prévoir une garantie sur le bien acheté.

Le point décisif reste l'exécution. Un prêt qui n'est jamais remboursé, sans échéancier ni versements, peut être requalifié en donation par l'administration fiscale ou par les autres héritiers, avec les droits et le rapport correspondants. Des remboursements réguliers par virement constituent la meilleure preuve.

L'origine des fonds dans l'acte d'achat

Lorsque l'enfant achète seul et sans conjoint, l'origine des fonds a peu d'incidence immédiate. Elle devient essentielle dès qu'il achète en couple. Un enfant marié sous le régime de la communauté reçoit le don à titre de bien propre (article 1405 du Code civil) ; s'il l'investit dans un achat commun sans précaution, la preuve de son apport peut devenir difficile des années plus tard. La déclaration d'emploi dans l'acte d'achat, prévue à l'article 1434, établit l'origine des fonds et fonde son droit à récompense, voire la qualification de bien propre lorsque l'apport finance plus de la moitié du prix. Notre guide sur la déclaration d'emploi ou de remploi en expose le mécanisme.

Pour un couple non marié ou pacsé qui achète en indivision, l'apport des parents de l'un justifie une quote-part plus importante à son profit, ou une créance contre l'indivision. L'acte précise l'origine des fonds de chacun ; le guide sur l'achat à deux présente ces choix. Nous rédigeons ces clauses avec le détail des virements reçus des parents. Elles protègent l'enfant en cas de séparation, et facilitent le règlement de sa succession comme de celle de ses parents.

Le don dans la succession des parents

Sauf clause contraire, un don fait à un enfant est une avance sur sa part d'héritage : il est rapportable à la succession du parent donateur (article 843 du Code civil). Lorsque la somme a servi à acquérir un bien, le rapport est dû de la valeur de ce bien au jour du partage, et non du montant initialement donné (article 860). Si l'immobilier a pris de la valeur, l'enfant aidé rapportera davantage que ce qu'il a reçu.

Plusieurs solutions permettent d'organiser l'équilibre. Le don peut être consenti hors part successorale, dans la limite de la quotité disponible. Une donation-partage fige les valeurs au jour de la donation lorsque ses conditions sont réunies. Les parents peuvent aussi prévoir des dons équivalents pour les autres enfants. Notre guide sur le rapport des donations détaille ces options.

Sources

• Service-public.gouv.fr, déclarer un prêt d'argent entre particuliers
• Ministère de la Transition écologique, présentation du don familial pour un logement
• Service-public.gouv.fr, droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur
• Code civil, articles 843, 860, 1405, 1434 et 1376 (Légifrance)