Condition suspensive de prêt et autres conditions suspensives d'un achat immobilier

À quoi sert la condition suspensive de prêt ?

La condition suspensive subordonne la vente à un événement futur et incertain : tant qu'il n'est pas réalisé, la vente existe mais ses effets sont suspendus. Pour le prêt, cette protection est d'ordre public. L'article L313-40 du Code de la consommation impose à l'avant-contrat d'indiquer si le prix sera payé, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts ; l'article L313-41 prévoit alors que l'acte est conclu sous la condition suspensive de leur obtention.

L'acquéreur signe ainsi l'avant-contrat avant d'avoir obtenu son financement, sans risquer de perdre son dépôt de garantie si la banque refuse. Le vendeur, de son côté, sait à quelle date il sera fixé. Le guide sur les étapes de l'achat situe cette condition dans le calendrier général.

Ce que la clause doit préciser

La clause décrit le financement recherché : montant maximal du ou des prêts, durée maximale de remboursement, taux d'intérêt maximal hors assurance. Elle fixe aussi le délai dans lequel l'acquéreur dépose ses demandes, souvent dix à quinze jours, le délai d'obtention, la manière de justifier des démarches et, parfois, le nombre d'établissements à consulter.

Ces caractéristiques doivent correspondre au projet réel. Un montant trop élevé ou un taux irréaliste fragilisent la condition ; une clause trop vague prête à discussion en cas de refus. Nous la rédigeons à partir de la simulation obtenue auprès de votre banque ou de votre courtier, en intégrant, le cas échéant, le prêt à taux zéro et les prêts complémentaires.

La condition est réalisée par l'émission d'une offre de prêt ferme et sans réserve, conforme aux caractéristiques prévues. Un accord de principe, une attestation de financement ou une simulation restent insuffisants. Lorsque le plan de financement combine plusieurs prêts, chacun fait l'objet de sa propre offre, et la clause peut viser l'ensemble.

• Montant maximal emprunté, prêt par prêt.
• Durée maximale de remboursement.
• Taux d'intérêt nominal maximal, hors assurance.
• Délai de dépôt des demandes et délai d'obtention de l'offre.
• Justificatifs à produire en cas de refus : lettre de la banque, copie des demandes.

Le délai d'obtention et la caducité

La durée de validité de la condition ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l'avant-contrat. En pratique, elle est fixée à quarante-cinq ou soixante jours, pour tenir compte des délais d'instruction des banques et de l'assurance emprunteur. Le délai de réflexion de dix jours imposé avant l'acceptation de l'offre de prêt (article L313-34 du Code de la consommation) se prévoit ensuite dans le calendrier de signature.

À l'expiration du délai, si l'offre est émise, la condition est réalisée et la vente devient ferme sur ce point. Si le prêt est refusé, la condition défaille et l'avant-contrat devient caduc (article 1304-6 du Code civil). Lorsque la réponse de la banque se fait attendre, les parties peuvent proroger le délai par avenant ; l'avant-contrat précise souvent que le vendeur peut aussi mettre l'acquéreur en demeure de justifier de l'obtention ou du refus.

Certains avant-contrats stipulent que la condition est réputée réalisée à défaut de justification du refus dans le délai. Une telle clause impose une grande vigilance à l'acquéreur : transmettez chaque réponse de banque dès sa réception, au notaire comme au vendeur, et conservez la preuve de la date d'envoi.

Refus du prêt : la restitution des sommes

Lorsque la condition n'est pas réalisée, l'article L313-41 impose la restitution immédiate et intégrale de toute somme versée d'avance par l'acquéreur, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. À compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, la somme produit intérêts au taux légal majoré de moitié.

Le notaire séquestre restitue les fonds sur présentation de la justification du refus, en général après accord écrit des deux parties. En cas de désaccord du vendeur, qui soutiendrait par exemple que l'acquéreur a demandé un prêt non conforme, le séquestre conserve les fonds jusqu'à un accord ou une décision de justice ; le litige relève alors du tribunal judiciaire, celui de Chartres pour un bien situé dans son ressort.

Les obligations de l'acquéreur

L'acquéreur doit déposer ses demandes dans le délai prévu et solliciter un prêt conforme aux caractéristiques stipulées. L'article 1304-3 du Code civil répute la condition accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La jurisprudence applique cette règle à l'acquéreur qui demande un montant supérieur à celui prévu, une durée plus courte ou qui ne dépose aucune demande : il perd alors le bénéfice de la condition et s'expose à la clause pénale.

Il appartient à l'acquéreur de prouver qu'il a sollicité un prêt conforme. Conservez les demandes écrites, les courriels échangés avec les banques et les lettres de refus précisant le montant, la durée et le taux demandés. Une lettre de refus qui ne mentionne pas ces caractéristiques laisse place à la discussion ; demandez à la banque de les indiquer.

Si la banque propose un prêt à des conditions moins favorables que celles prévues, taux plus élevé ou montant réduit, l'acquéreur peut le refuser : la condition défaille. Il peut aussi l'accepter et renoncer à se prévaloir de la condition. Dans les deux cas, il informe le notaire et le vendeur par écrit, avant l'expiration du délai prévu.

Acheter sans prêt : la mention manuscrite

L'acquéreur qui paie comptant, par son épargne ou le produit d'une autre vente, le déclare dans l'avant-contrat. L'article L313-42 du Code de la consommation exige alors une mention écrite de sa main, par laquelle il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir de la condition suspensive. Si cette mention manque ou n'est pas de sa main et qu'un prêt est finalement demandé, l'acte est considéré comme conclu sous la condition suspensive de son obtention.

Cette renonciation se réfléchit. Si le financement comptant dépend de la vente d'un autre bien, une condition suspensive de vente de ce bien, rédigée avec précision, protège mieux l'acquéreur. Pour un apport familial, notre guide acheter avec l'aide de ses parents présente les formules possibles.

Les autres conditions suspensives courantes

L'avant-contrat comporte d'autres conditions, dans l'intérêt de l'une ou l'autre partie. Leur réalisation se vérifie avant l'acte, et chacune fixe qui peut y renoncer. Une condition dont la réalisation dépendrait de la seule volonté du débiteur de l'obligation serait nulle (article 1304-2 du Code civil) : la rédaction doit rester objective.

• Absence d'exercice d'un droit de préemption, notamment du droit de préemption urbain de la commune.
• Renseignements d'urbanisme ne révélant ni servitude grave ni projet d'expropriation.
• État hypothécaire faisant apparaître des inscriptions d'un montant inférieur au prix, ou mainlevée possible.
• Obtention d'un permis de construire ou de travaux, purgé des recours des tiers et du retrait administratif.
• Vente préalable d'un autre bien de l'acquéreur, à un prix minimal et dans un délai déterminé.
• Obtention d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour des travaux envisagés.

Sources

• Service-public.gouv.fr, condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier
• Service-public.gouv.fr, que devient la vente lorsque le crédit est refusé
• Service-public.gouv.fr, promesse unilatérale ou compromis de vente
• ANIL, acheter un logement existant
• Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers