L'essentiel
- Une offre d'achat vous engage dès que le vendeur l'accepte : le contrat se forme au moment où son acceptation vous parvient (article 1121 du Code civil).
- Tant qu'elle n'est pas parvenue au vendeur, l'offre se retire librement ; une fois reçue, elle doit être maintenue jusqu'à la fin du délai que vous avez fixé, ou d'un délai raisonnable (articles 1115 et 1116).
- Aucune somme ne peut être versée avec l'offre : un engagement d'achat assorti d'un versement est nul (article 1589-1).
- Le délai de rétractation de dix jours ne court qu'à compter de la notification de l'avant-contrat signé ensuite ; il reste donc ouvert après l'acceptation de l'offre.
Que contient une offre d'achat ?
L'offre d'achat est une proposition écrite par laquelle vous indiquez au vendeur le prix auquel vous êtes prêt à acheter son bien. Elle est adressée par lettre recommandée ou par courrier électronique, directement ou par l'intermédiaire de l'agent immobilier. Service-public.gouv.fr recommande d'y faire figurer la désignation du bien, sa superficie, la date de l'offre, le prix proposé et la durée de validité.
Une offre précise protège les deux parties. Mentionnez l'adresse, les lots s'il s'agit d'une copropriété, le mobilier éventuellement compris, et les conditions essentielles pour vous : financement par un prêt d'un montant et d'une durée donnés, vente préalable de votre logement, obtention d'un permis. Une condition écrite dans l'offre sera reprise dans l'avant-contrat ; une attente restée orale sera difficile à invoquer.
La durée de validité est courte en pratique, le plus souvent une ou deux semaines. Elle laisse au vendeur le temps de répondre, et vous permet de savoir à quelle date vous retrouvez votre liberté.
Combien de temps l'offre vous engage-t-elle ?
Le Code civil distingue deux moments. Avant que l'offre parvienne au vendeur, vous pouvez la retirer librement (article 1115) : un appel suivi d'un courriel ou d'une lettre de retrait avant la réception suffit, à condition de pouvoir le prouver. Après sa réception, l'offre ne peut plus être rétractée avant l'expiration du délai que vous avez fixé ou, à défaut, d'un délai raisonnable (article 1116).
Un retrait prématuré empêche la vente de se former, même si le vendeur accepte ensuite. Il engage en revanche votre responsabilité : le vendeur peut demander réparation du préjudice que lui cause ce retrait, par exemple les visites refusées à d'autres acquéreurs. L'indemnisation se limite à ce préjudice et exclut le gain qu'il attendait de la vente elle-même.
L'offre devient caduque à l'expiration de son délai, sans qu'il soit besoin de la retirer, ainsi qu'en cas de décès ou d'incapacité de son auteur et de décès de son destinataire (article 1117). Un vendeur qui accepte après la date limite formule en réalité une nouvelle proposition, que vous êtes libre d'accepter ou non.
Ce que change l'acceptation du vendeur
Le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'auteur de l'offre (article 1121). Une vente est parfaite entre les parties dès qu'elles sont d'accord sur la chose et sur le prix (article 1583). Selon la rédaction de l'offre et les circonstances, les juges y voient tantôt une vente déjà formée, tantôt un accord qui dépend encore de la signature d'un avant-contrat, lorsque les parties en ont fait une condition de leur engagement.
Concrètement, le vendeur qui a accepté votre offre est tenu : il ne peut plus changer d'avis ni vendre à un autre acquéreur, et il doit cesser les visites. De votre côté, l'acceptation vous oblige à poursuivre la vente aux conditions de l'offre. La protection propre à l'acquéreur d'un logement intervient à l'étape suivante, avec le délai de rétractation attaché à l'avant-contrat.
Contre-offre et offre sous conditions
Une acceptation qui modifie l'offre, par exemple sur le prix ou sur la date de libération des lieux, ne forme pas le contrat : elle constitue une offre nouvelle (article 1118). Chaque échange de contre-propositions fait ainsi tomber la précédente et crée un nouvel engagement, avec son propre délai. Datez chaque réponse et conservez-les toutes.
Il est courant de subordonner l'offre à l'obtention d'un prêt. Cette condition protège l'acheteur et sera reprise dans l'avant-contrat, où la loi impose une durée d'au moins un mois. Le guide sur la condition suspensive de prêt explique comment la rédiger pour qu'elle joue réellement en cas de refus.
Aucun versement avec l'offre
L'article 1589-1 du Code civil frappe de nullité tout engagement unilatéral d'acheter un bien immobilier pour lequel un versement est exigé ou reçu de celui qui s'engage, quelle qu'en soit la forme. Un chèque « de réservation » joint à l'offre rend donc l'offre elle-même nulle, et la somme doit être restituée.
Le premier versement intervient à l'avant-contrat. Dans un compromis ou une promesse, l'acquéreur verse en général un dépôt de garantie, conservé par le notaire ou l'agent immobilier jusqu'à l'acte ; le guide sur le dépôt de garantie à la signature du compromis en précise le montant et le sort.
Après l'acceptation : l'avant-contrat et les dix jours de rétractation
Une fois l'offre acceptée, le notaire rédige l'avant-contrat, compromis ou promesse unilatérale, après avoir réuni le titre de propriété, les diagnostics et, en copropriété, les documents du syndic. Ce délai de préparation permet de découvrir une servitude, un droit de préemption ou une irrégularité d'urbanisme avant tout engagement définitif. Le choix entre les deux formules est expliqué dans le guide compromis ou promesse de vente.
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose ensuite de dix jours pour se rétracter, sans motif ni pénalité, à compter du lendemain de la notification de l'avant-contrat (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Service-public.gouv.fr le rappelle : l'offre acceptée ne fait pas courir ce délai, qui s'ouvre après la signature de l'avant-contrat. Le guide consacré au délai de rétractation en détaille le calcul.
Retirer son offre : les situations et leurs conséquences
Les effets d'un retrait dépendent du moment où il intervient : libre avant la réception de l'offre, fautif pendant son délai de validité, inutile après sa caducité, exclu après l'acceptation sauf accord du vendeur, puis de nouveau ouvert pendant les dix jours qui suivent la notification de l'avant-contrat.
Pour retirer une offre, utilisez le même canal que pour l'envoyer, courriel ou lettre recommandée, et conservez la preuve de la date d'envoi et de réception. Si vous hésitez sur le moment de l'envoi, fixez un délai de validité court : il limite la durée de votre engagement et oblige le vendeur à se prononcer rapidement. Après l'acceptation, une sortie amiable reste possible si le vendeur y consent ; elle se constate alors par un écrit signé des deux parties, qui libère chacune de ses engagements.
| Moment | Retrait possible ? | Conséquence |
|---|---|---|
| Avant que l'offre parvienne au vendeur | Oui, librement | Aucune |
| Après réception, pendant le délai de validité | Il empêche la vente, mais reste fautif | Dommages et intérêts possibles, hors perte du gain attendu de la vente |
| Après l'expiration du délai sans réponse | Inutile : l'offre est caduque | Aucune |
| Après acceptation, avant l'avant-contrat | Non, sauf accord du vendeur | Le vendeur peut demander l'exécution de la vente ou des dommages et intérêts |
| Dans les dix jours suivant la notification de l'avant-contrat | Oui, sans motif | Restitution intégrale des sommes versées |
Exemple chiffré
Une négociation en trois temps
Une maison est affichée à 195 000 € à Luisant. Le 2 mars, Mme L. adresse par courriel une offre à 185 000 €, valable jusqu'au 9 mars, sous condition d'un prêt de 160 000 € sur 25 ans.
- 2 mars : offre à 185 000 €, reçue le jour même
- Mme L. est tenue jusqu'au 9 mars
- 5 mars : le vendeur répond qu'il accepte à 190 000 €
- Contre-offre : l'offre à 185 000 € tombe
- 6 mars : Mme L. accepte 190 000 € par écrit
- Accord sur la chose et le prix
- 30 mars : signature du compromis, notifié le 31 mars
- Rétractation possible jusqu'au 10 avril
Entre le 6 et le 30 mars, ni Mme L. ni le vendeur ne peuvent revenir sur leur accord. Après la notification du compromis, Mme L. retrouve pendant dix jours la faculté de se rétracter sans motif, puis reste protégée par la condition suspensive de prêt.
Questions fréquentes
Puis-je faire une offre au-dessous du prix affiché ?
Oui. Le prix affiché est une proposition du vendeur, qui reste libre d'accepter, de refuser ou de répondre par une contre-offre. Une offre inférieure gagne à être argumentée : ventes comparables du secteur, travaux chiffrés, classe énergétique. Si le vendeur l'accepte telle quelle, vous êtes engagé au prix proposé.
L'agent immobilier me demande un chèque avec l'offre : est-ce normal ?
Aucune somme ne peut être exigée ni reçue au stade de l'offre : l'article 1589-1 du Code civil annule l'engagement accompagné d'un versement. Le premier versement, le dépôt de garantie, intervient à la signature de l'avant-contrat, entre les mains du notaire ou d'un professionnel habilité à détenir des fonds.
Le vendeur a accepté mon offre puis vend à quelqu'un d'autre : que faire ?
L'acceptation engage le vendeur. Réunissez l'offre, l'acceptation écrite et les échanges qui ont suivi, puis consultez rapidement un avocat : selon la rédaction des documents, le juge peut reconnaître que la vente était formée et en ordonner l'exécution, ou accorder des dommages et intérêts. Le notaire saisi par le second acquéreur peut aussi être informé de votre situation.
Une offre envoyée par courriel est-elle valable ?
Oui. Service-public.gouv.fr mentionne la lettre recommandée et le courrier électronique. L'essentiel est de pouvoir prouver le contenu de l'offre, sa date de réception et, le cas échéant, l'acceptation. Un échange par message téléphonique est plus fragile : confirmez-le par un écrit daté.
Faut-il passer par le notaire dès l'offre ?
Rien ne l'impose, mais une relecture avant l'envoi évite des conditions mal formulées. Nous pouvons vous aider à rédiger l'offre, puis préparer l'avant-contrat dès son acceptation. Vous pouvez prendre rendez-vous à l'étude ou échanger à distance.
Premier rendez-vous
Un achat immobilier en vue ?
L'étude vérifie le dossier et vous accompagne de l'avant-contrat à la signature.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.