Le foncier agricole en Beauce : des règles propres
L'Eure-et-Loir est l'un des grands départements céréaliers français : la Beauce, au sud et à l'est de Chartres, porte des exploitations de grandes cultures souvent étendues, tandis que le Perche et le Thymerais, à l'ouest, associent cultures et élevage. Sur ces terres, la propriété et l'exploitation sont rarement réunies dans les mêmes mains. Un exploitant loue des parcelles à de nombreux propriétaires, parfois des cousins, parfois des familles installées loin du département qui ont hérité de quelques hectares.
Le droit rural organise ces relations. Il protège le fermier, qui investit sur des terres appartenant à d'autres, par le statut du fermage ; il encadre le marché foncier par les préemptions du fermier et de la SAFER ; il favorise la transmission des exploitations par des règles civiles et fiscales spécifiques. Ces règles, pour la plupart d'ordre public, s'imposent aux parties quel que soit le contrat qu'elles ont signé.
Le notaire intervient à chaque moment où la terre change de mains ou de statut : bail de plus de douze ans, vente, donation, succession, apport à une société, bail emphytéotique pour un projet d'énergie. Ces actes sont publiés au service de la publicité foncière et engagent souvent plusieurs générations.
Le statut du fermage : un bail de neuf ans très protecteur
Toute mise à disposition de terres agricoles contre paiement, en vue de les exploiter, constitue un bail rural soumis au statut du fermage (article L411-1 du Code rural et de la pêche maritime), même lorsqu'elle n'a fait l'objet d'aucun écrit. Le bail dure au moins neuf ans et se renouvelle de plein droit. Le fermage se situe entre un minimum et un maximum fixés par arrêté préfectoral pour chaque catégorie de terres, et suit chaque année l'indice national des fermages.
Le propriétaire ne peut récupérer ses terres que pour un motif prévu par la loi : reprise pour exploiter lui-même ou par un descendant, âge de la retraite du preneur, faute grave de celui-ci. Il délivre congé par commissaire de justice dix-huit mois avant l'échéance. Le fermier, de son côté, peut céder son bail à un descendant avec l'accord du bailleur ou l'autorisation du tribunal paritaire, et bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente. Notre guide sur le bail rural et le fermage détaille ces règles.
Le bail à long terme, de dix-huit ans, de vingt-cinq ans ou de carrière, renforce la stabilité du fermier et permet au propriétaire de préparer une transmission allégée de droits. Il est obligatoirement reçu par notaire et publié. Il convient particulièrement aux propriétaires qui envisagent de transmettre leurs terres à leurs enfants et aux fermiers qui s'installent pour une carrière entière.
Le preneur, qu'il s'installe ou s'agrandisse, doit aussi respecter le contrôle des structures : au-delà des seuils fixés par le schéma directeur régional des exploitations agricoles du Centre-Val de Loire, il lui faut une autorisation d'exploiter délivrée par le préfet. Cette autorisation conditionne aussi bien la conclusion d'un bail que l'achat de terres ou la reprise par un descendant, et se demande avant la signature des actes.
Vendre ou acheter des terres : le fermier et la SAFER
La vente d'une parcelle agricole est soumise aux droits de préemption du fermier et de la SAFER. Le fermier en place qui exploite depuis au moins trois ans achète en priorité, au prix et aux conditions notifiés par le notaire ; il dispose de deux mois pour se prononcer et peut saisir le tribunal paritaire s'il estime le prix exagéré. La SAFER intervient lorsque les terres sont libres ou que le fermier renonce : elle dispose elle aussi de deux mois et peut proposer un prix inférieur, que le vendeur accepte, refuse en retirant son bien, ou fait fixer par le tribunal judiciaire.
En Eure-et-Loir, les déclarations sont instruites par le service départemental de la SAFER du Centre, installé à Chartres. Le notaire transmet la déclaration de façon dématérialisée au moins deux mois avant la date prévue pour la vente et vérifie les autres préemptions possibles, en zone urbaine ou dans les espaces naturels sensibles. L'acquéreur doit parfois obtenir une autorisation d'exploiter au titre du contrôle des structures. Le guide consacré à la vente de terres agricoles et à la préemption de la SAFER présente le calendrier complet, les exceptions familiales et les recours.
Transmettre l'exploitation dans la famille ou à un repreneur
Une transmission réussie se prépare plusieurs années avant la retraite. Dans la famille, la donation-partage permet d'attribuer l'exploitation à l'enfant qui la reprend et d'autres biens à ses frères et sœurs, avec des valeurs figées au jour de l'acte. À défaut, l'héritier qui participe à l'exploitation peut en demander l'attribution préférentielle lors du partage de la succession (article 831 du Code civil). L'enfant qui a travaillé sans rémunération sur la ferme de ses parents détient en outre une créance de salaire différé, calculée sur le SMIC et limitée à dix années.
Hors du cadre familial, le bail rural ordinaire est incessible : le repreneur doit obtenir un bail de chaque propriétaire, sauf si les terres sont louées par bail cessible. La transmission passe par la vente du matériel, du cheptel et des stocks ou du fonds agricole, par l'entrée progressive du repreneur dans la société d'exploitation, et par le maintien du foncier chez le cédant, qui le loue au repreneur.
Chacune de ces voies est décrite, avec ses conséquences fiscales, dans notre guide sur la transmission d'une exploitation agricole. Lorsque l'exploitation est une entreprise familiale importante, notre page sur la cession et la transmission d'entreprise complète cette approche.
GFA et sociétés agricoles
Le groupement foncier agricole détient les terres et les loue à l'exploitant, le plus souvent par bail à long terme. Il remplace l'indivision entre héritiers par une gestion organisée, confiée à un gérant, et permet de transmettre des parts plutôt que des parcelles. Ses parts bénéficient, sous conditions, de la même exonération partielle de droits que les terres louées par bail à long terme. Notre guide sur le groupement foncier agricole en détaille la constitution et la fiscalité.
L'exploitation elle-même prend souvent la forme d'une société : GAEC, qui réunit des associés tous exploitants ; EARL et SCEA, qui admettent des associés non exploitants. Le choix de la forme conditionne la transmission : entrée d'un repreneur, maintien du cédant comme associé, donation de parts aux enfants. Les statuts se rédigent avec l'expert-comptable de l'exploitation, et le notaire intervient pour les apports d'immeubles et la coordination avec la stratégie patrimoniale de la famille.
La cession de parts d'une société qui exploite ou détient des terres fait l'objet d'un contrôle particulier depuis la loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021, dite loi Sempastous : la prise de contrôle d'une telle société, au-delà d'un seuil d'agrandissement fixé pour chaque région, suppose une autorisation administrative, instruite par la SAFER. Nous vérifions ce point avant toute cession de parts, au même titre que les clauses d'agrément des statuts.
La fiscalité de la transmission agricole
Les terres louées par bail à long terme ou par bail cessible, ainsi que les parts de GFA qui les détiennent, sont exonérées de droits de donation et de succession à hauteur de 75 % de leur valeur, puis de 50 % au-delà d'un plafond. La loi de finances pour 2025 a porté ce plafond de 300 000 € à 600 000 € par bénéficiaire pour les transmissions intervenues depuis le 15 février 2025. Le bénéficiaire conserve les biens cinq ans ; lorsque le bail a été consenti à un proche, il doit avoir au moins deux ans. Notre guide sur le bail rural à long terme chiffre cet avantage.
La même loi de finances a relevé les seuils d'exonération des plus-values professionnelles lorsque le repreneur est un jeune agriculteur aidé : 450 000 € de recettes pour une exonération totale au titre de l'article 151 septies du CGI, 700 000 € pour la transmission d'une branche complète d'activité au titre de l'article 238 quindecies. Les cessions échelonnées sur six ans au plus au profit d'un jeune agriculteur conservent le bénéfice de l'exonération liée au départ à la retraite.
S'y ajoutent les abattements de droit commun, dont 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans, le pacte Dutreil pour l'exploitation individuelle ou les parts de société, et une exonération partielle ou totale à l'impôt sur la fortune immobilière pour les terres louées par bail à long terme.
Au décès de l'exploitant ou du propriétaire de terres
Le décès d'un propriétaire bailleur laisse le bail rural intact : le fermier poursuit son exploitation et les héritiers deviennent bailleurs, en indivision jusqu'au partage. Les terres louées sont évaluées dans la déclaration de succession à leur valeur occupée, inférieure à celle des terres libres, et bénéficient de l'exonération partielle lorsqu'elles sont louées par bail à long terme. Le fermier conserve son droit de préemption si les héritiers décident de vendre.
Le décès de l'exploitant ouvre d'autres questions. Son bail se poursuit au profit du conjoint, du partenaire de PACS ou des descendants qui participaient à l'exploitation (article L411-34 du Code rural et de la pêche maritime). Le matériel, le cheptel et les parts de la société d'exploitation entrent dans la succession ; l'héritier qui poursuit l'activité peut en demander l'attribution préférentielle, et l'enfant qui a travaillé sans salaire réclame sa créance de salaire différé avant tout partage.
Ces successions demandent une évaluation précise des terres, du matériel et des parts sociales, ainsi qu'une coordination avec l'expert-comptable de l'exploitation pour les comptes arrêtés au jour du décès. Notre page consacrée au règlement d'une succession décrit les étapes communes à toutes les successions.
Solaire, éolien et agrivoltaïsme sur les terres
Les développeurs de parcs éoliens et de centrales photovoltaïques sollicitent de nombreux propriétaires beaucerons. Le projet commence par une promesse de bail qui réserve les parcelles pendant les études, puis se concrétise par un bail emphytéotique de longue durée, reçu par notaire et publié. Lorsque les terres sont louées, les surfaces concernées doivent être libérées, en général par une résiliation partielle amiable du bail rural, avec une indemnité versée au fermier.
La loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables et le décret n° 2024-318 du 8 avril 2024 ont défini l'agrivoltaïsme : les panneaux doivent rendre un service à la production agricole, qui reste l'activité principale de la parcelle. Les centrales au sol sans service agricole sont limitées aux terres incultes recensées dans un document-cadre départemental. Notre guide sur les projets solaires et éoliens sur des terres agricoles décrit les clauses à vérifier et les conséquences fiscales pour la famille.
La loi d'orientation agricole du 24 mars 2025
La loi n° 2025-268 du 24 mars 2025 d'orientation pour la souveraineté alimentaire et agricole et le renouvellement des générations en agriculture fait de la transmission des exploitations une priorité nationale. Près d'un exploitant sur deux atteindra l'âge de la retraite d'ici 2030. La loi prévoit que les exploitants soient contactés environ cinq ans avant leur départ, afin d'anticiper la recherche d'un repreneur.
Elle crée le réseau France services agriculture, opérationnel à compter du 1er janvier 2027, avec un point d'accueil unique dans chaque département pour orienter les candidats à l'installation et accompagner les cédants. Ce réseau coordonne les intervenants existants, chambre d'agriculture, SAFER, organismes de financement. Le notaire reste l'interlocuteur des actes qui réalisent la transmission : donation, vente, bail, statuts, succession.
Pour un exploitant d'Eure-et-Loir proche de la retraite, ou pour un propriétaire qui souhaite préparer la transmission de ses terres, la démarche utile consiste à réunir dès maintenant les documents qui décrivent la situation, puis à examiner avec nous les options et leur coût fiscal. Vous pouvez prendre rendez-vous à l'étude, à Chartres, ou signer certains actes à distance.
- Titres de propriété des terres et relevés cadastraux.
- Baux ruraux en cours, écrits ou verbaux, avec le montant des fermages.
- Statuts de la société d'exploitation et du groupement foncier agricole, s'il en existe.
- Contrat de mariage ou convention de PACS, donations antérieures.
- Derniers bilans de l'exploitation et relevé de carrière de la MSA.