L'essentiel
- Le groupement foncier agricole est une société civile qui détient des terres et des bâtiments agricoles et les loue, le plus souvent par bail à long terme, à un exploitant (articles L322-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime).
- Les parts d'un GFA qui loue ses biens par bail à long terme sont exonérées de droits de donation et de succession à hauteur de 75 % de leur valeur jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, puis de 50 % au-delà, depuis le 15 février 2025.
- L'exonération suppose que le donateur détienne les parts depuis au moins deux ans, sauf s'il a constitué le groupement par apport de terres, et que le bénéficiaire les conserve cinq ans.
- Le GFA remplace l'indivision entre héritiers par une gestion organisée : un gérant, des statuts, des parts sociales que l'on donne progressivement.
À quoi sert un groupement foncier agricole ?
Le GFA a pour objet la création ou la conservation d'une ou plusieurs exploitations agricoles. Il permet de dissocier la propriété du foncier, détenue par une famille ou des investisseurs, de l'exploitation, confiée à un fermier par bail rural. Dans la Beauce, où une exploitation de grandes cultures réunit souvent des terres héritées de plusieurs branches familiales, il évite le morcellement que produisent les partages successifs.
Le GFA exploitant, qui met lui-même les terres en valeur par ses associés, reste rare. Le GFA bailleur, de loin le plus répandu, loue ses biens à un exploitant, souvent un membre de la famille, et ouvre droit aux avantages fiscaux lorsque ses statuts interdisent l'exploitation en faire-valoir direct et que les biens sont loués par bail à long terme. Le groupement réunit au moins deux associés. Les parts sociales représentent chacune une fraction du foncier : leur donation ou leur cession se fait sans acte portant sur les terres elles-mêmes, ce qui simplifie la transmission progressive.
Constituer un GFA : apports, statuts, bail
Les associés apportent des terres, des bâtiments ou de l'argent. L'apport d'immeubles impose un acte notarié, publié au service de la publicité foncière, et une évaluation des biens apportés ; les terres déjà louées s'évaluent en tenant compte du bail en cours. L'apport pur et simple à une société civile supporte un droit fixe d'enregistrement, et non les droits de mutation proportionnels d'une vente.
Les statuts fixent l'objet, la durée, les pouvoirs du gérant, les règles d'agrément des nouveaux associés, la répartition des fermages et les conditions de retrait. Ils prévoient l'interdiction du faire-valoir direct lorsque les associés recherchent l'exonération fiscale. Le groupement consent ensuite un bail rural à long terme, de dix-huit ans au moins, au fermier : un enfant exploitant, un tiers, ou la société d'exploitation dans laquelle il est associé.
Lorsque les terres apportées sont déjà louées par un bail ordinaire, un nouveau bail à long terme est conclu d'un commun accord avec le fermier en place, qui y gagne une sécurité de dix-huit ans ou plus. Si le fermier est le bénéficiaire de la transmission, son conjoint ou l'un de ses proches, le bail doit avoir été consenti au moins deux ans avant la donation ou le décès pour ouvrir droit à l'exonération.
Donner les parts : l'exonération partielle des droits
L'article 793 du Code général des impôts, complété par l'article 793 bis, exonère partiellement les parts de GFA transmises par donation ou succession lorsque les statuts interdisent l'exploitation directe et que les biens du groupement sont loués par bail à long terme ou par bail cessible hors cadre familial. Depuis la loi de finances pour 2025, applicable aux transmissions intervenues à compter du 15 février 2025, l'exonération atteint 75 % de la valeur des parts jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, contre 300 000 € auparavant, et 50 % au-delà.
L'avantage dépend aussi de la durée de détention. Le donateur ou le défunt doit détenir les parts depuis au moins deux ans, sauf s'il a participé à la constitution du groupement en apportant des terres ou des droits immobiliers agricoles. Le bénéficiaire conserve les parts pendant cinq ans à compter de la transmission ; une cession anticipée entraîne la reprise de l'avantage fiscal, avec intérêts de retard.
Sur la valeur restant taxable s'appliquent les abattements personnels, dont 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans, présentés dans notre guide sur les abattements des donations. Donner les parts en nue-propriété, en se réservant l'usufruit et donc les fermages, réduit encore la base taxable selon le barème de l'article 669 du CGI.
Les parts de GFA et l'impôt sur la fortune immobilière
Les parts de GFA entrent dans le patrimoine immobilier soumis à l'IFI, dont le seuil est fixé à 1 300 000 € de patrimoine net taxable. L'article 976 du CGI prévoit une exonération partielle des parts de GFA dont les biens sont loués par bail à long terme, à hauteur de 75 % dans la limite d'un plafond, puis de 50 % au-delà, sous des conditions proches de celles des droits de donation.
Une exonération totale, au titre des biens professionnels, s'applique lorsque les biens du groupement sont loués par bail à long terme à l'associé lui-même, à son conjoint ou à certains membres de sa famille qui les exploitent dans le cadre de leur activité principale. Notre guide sur l'impôt sur la fortune immobilière décrit le calcul d'ensemble.
Fonctionnement courant et fiscalité des revenus
Le GFA relève de l'impôt sur le revenu : les fermages encaissés sont imposés entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers, à proportion de leurs parts. Les charges déductibles comprennent notamment la taxe foncière, les frais de gestion et les intérêts d'un emprunt contracté pour acquérir des terres. Notre guide sur la location nue et les revenus fonciers présente le micro-foncier et le régime réel.
Le gérant, désigné par les statuts ou en assemblée, encaisse les fermages, signe les baux, gère les relations avec le fermier et tient les comptes. Une assemblée annuelle approuve les comptes et décide de l'affectation des fermages. Les décisions les plus graves, comme la vente d'une parcelle ou la modification des statuts, sont prises à la majorité renforcée prévue par les statuts.
GFA, indivision ou société civile immobilière : que choisir ?
L'indivision successorale fonctionne tant que les héritiers s'entendent ; les décisions importantes exigent des majorités qualifiées et chacun peut demander le partage. Le GFA fixe des règles durables et rend la sortie d'un associé possible sans vente des terres, par cession ou rachat de ses parts. Pour les situations bloquées, notre guide sur la sortie d'indivision successorale présente les solutions.
La société civile immobilière peut aussi détenir des terres, mais l'exonération partielle reste réservée aux parts de GFA et aux biens loués par bail à long terme. Pour un patrimoine mixte, maisons et terres, les deux structures se combinent : une SCI familiale pour l'immobilier bâti, un GFA pour le foncier agricole.
Exemple chiffré
Donation des parts d'un GFA familial près de Bonneval
Michel et Hélène, mariés sous le régime de la communauté, détiennent depuis dix ans toutes les parts d'un GFA propriétaire de 80 hectares, loués par bail de dix-huit ans à un exploitant du canton. Les parts sont évaluées à 640 000 €, valeur occupée. Ils les donnent en pleine propriété à leurs deux enfants, par moitié, sans donation antérieure.
- Valeur reçue par chaque enfant
- 320 000 €, soit 160 000 € de chaque parent
- Exonération de 75 % (sous le plafond de 600 000 €)
- 240 000 € par enfant
- Valeur taxable par enfant et par parent
- 40 000 €
- Après abattement de 100 000 € par parent
- 0 €
- Droits de donation avec le GFA
- 0 €
- Droits pour les mêmes terres louées par bail de neuf ans (60 000 € taxables par enfant et par parent)
- 10 194,35 € × 4 = 40 777,40 €
Le bail à long terme consenti par le GFA fait tomber les droits de donation de plus de 40 000 € à zéro, sous réserve que les enfants conservent leurs parts cinq ans. Les émoluments du notaire s'ajoutent, calculés sur la valeur des parts.
Questions fréquentes
Faut-il un notaire pour créer un GFA ?
Oui dès que des terres ou des bâtiments sont apportés : l'apport d'un immeuble exige un acte authentique publié au service de la publicité foncière. Le notaire rédige aussi les statuts, le bail à long terme consenti par le groupement et les donations de parts. Un GFA constitué uniquement d'apports en argent, pour acheter des terres ensuite, se crée par statuts, et l'acquisition passe alors par acte notarié.
Le fermier peut-il être associé du GFA ?
Oui, et c'est fréquent : l'enfant qui exploite détient des parts aux côtés de ses frères et sœurs et loue les terres au groupement. Dans ce cas, le bail doit avoir été consenti au moins deux ans avant la transmission des parts qui lui est faite pour ouvrir droit à l'exonération, et ses propres parts peuvent, sous conditions, être exonérées d'IFI au titre des biens professionnels.
Que se passe-t-il si mon enfant revend ses parts avant cinq ans ?
L'exonération partielle est remise en cause : l'administration réclame les droits qui auraient été dus sans elle, majorés de l'intérêt de retard. Une clause statutaire d'agrément, qui soumet toute cession à l'accord des autres associés, aide la famille à prévenir ce risque.
Peut-on transmettre les parts en gardant les revenus ?
Oui, par une donation de la nue-propriété des parts : les parents conservent l'usufruit et perçoivent les fermages, tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires. La base taxable est réduite selon l'âge de l'usufruitier, puis l'exonération partielle s'applique. Au décès, l'usufruit s'éteint sans droits supplémentaires. Notre guide sur le démembrement de propriété en présente le mécanisme.
Le plafond de 600 000 € s'applique-t-il par parent ou par enfant ?
Il s'apprécie pour chaque bénéficiaire, au titre des biens reçus d'un même donateur ou défunt. Un enfant qui reçoit des parts de ses deux parents profite ainsi du taux de 75 % dans la limite de 600 000 € pour chacune des deux transmissions. Au-delà, l'exonération reste acquise au taux de 50 %.
Premier rendez-vous
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Bail rural, vente de terres, transmission de l'exploitation : l'étude vous accompagne.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Notaires de France, exploitations agricoles : les clés pour transmettre (article 793 bis, seuils 2025)
- Notaires de France, les différentes formes d'entreprise agricole (GFA)
- Service-public.gouv.fr, IFI : personnes et biens concernés
- Sénat, dossier législatif de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025)
- Code général des impôts, articles 793 et 793 bis (Légifrance)
- Code rural et de la pêche maritime, articles L322-1 et suivants (Légifrance)