Bail rural : durée de 9 ans, montant du fermage, renouvellement et droits du preneur

Quand s'applique le statut du fermage ?

L'article L411-1 du Code rural et de la pêche maritime soumet au statut du fermage toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter : terres labourables, prairies, bâtiments d'exploitation, logement de l'exploitant. Le nom donné au contrat importe peu. Une « location annuelle » de quelques hectares, payée chaque automne, devient un bail rural de neuf ans dès lors que ces trois éléments sont réunis, et le preneur peut en faire établir la preuve par tous moyens.

Certaines conventions restent en dehors du statut : la convention d'occupation précaire justifiée par une circonstance particulière (succession en cours, terrain destiné à être urbanisé), les conventions de mise à disposition conclues avec la SAFER, les baux emphytéotiques, les baux de chasse ou les locations de petites parcelles dont la surface reste sous le seuil fixé par arrêté préfectoral pour chaque région agricole du département. Le bail consenti par une commune sur son domaine obéit aussi à des règles particulières.

En Eure-et-Loir comme dans le reste de la France, où le fermage est le mode d'exploitation des terres le plus répandu, la frontière entre prêt, location précaire et bail rural doit être tranchée dès l'origine : un accord informel entre voisins ou entre membres d'une même famille engage le propriétaire pour des décennies.

La forme du bail et l'état des lieux

Le bail rural peut être verbal ; il est alors réputé conclu pour neuf ans aux clauses et conditions du contrat type départemental. L'écrit reste vivement recommandé : il identifie les parcelles avec leurs références cadastrales, précise la surface, le montant du fermage, les bâtiments inclus et, le cas échéant, les clauses environnementales autorisées par l'article L411-27. Un bail d'une durée supérieure à douze ans, comme le bail à long terme ou le bail cessible, doit être rédigé par un notaire et publié au service de la publicité foncière.

L'état des lieux est dressé contradictoirement dans le mois qui précède ou qui suit l'entrée en jouissance, à frais communs (article L411-4). Il décrit les bâtiments, le degré d'entretien des terres et leurs rendements moyens. À la sortie du fermier, il sert de référence pour calculer l'indemnité due au titre des améliorations ou, à l'inverse, les dégradations dont le preneur répond. Faute d'état des lieux, chaque partie peut en faire établir un unilatéralement et le notifier à l'autre.

Comment se calcule le fermage ?

Le loyer des terres et des bâtiments d'exploitation est libre entre un minimum et un maximum fixés par arrêté du préfet, par nature de culture et par région agricole (articles L411-11 et suivants). En Eure-et-Loir, l'arrêté préfectoral distingue les catégories de terres selon leur potentiel agronomique : une terre profonde de Beauce et une parcelle plus séchante du Perche relèvent de fourchettes différentes. Lorsque le prix convenu s'écarte d'au moins un dixième de la valeur locative de la catégorie du bien, le bailleur ou le preneur peut saisir le tribunal paritaire au cours de la troisième année de jouissance, une seule fois par bail, pour le faire réviser (article L411-13).

Ces minima et maxima sont actualisés chaque année selon l'indice national des fermages, publié par le ministère de l'Agriculture avant le 1er octobre. L'indice constaté en 2024 s'établit à 122,55, en hausse de 5,23 % sur un an ; celui de chaque nouvelle année est publié par arrêté avant le 1er octobre. Le fermage en cours de bail évolue dans la même proportion, sans avenant. Le loyer de la maison d'habitation incluse dans le bail suit une autre règle : il se situe entre un minimum et un maximum préfectoraux actualisés selon l'indice de référence des loyers.

Le fermage se paie à terme échu, aux échéances prévues par le bail. Le bailleur conserve la charge de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, dont une fraction peut être remboursée par le preneur selon les usages départementaux ; les bâtiments agricoles sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties.

Les droits du fermier pendant le bail

Le preneur exploite librement : il choisit ses cultures et son assolement, sous réserve des clauses environnementales et de la conservation du fonds. Il peut procéder à des échanges de parcelles en jouissance avec d'autres exploitants pour faciliter le travail, après en avoir informé le bailleur (article L411-39). Il peut aussi mettre les terres louées à la disposition d'une société agricole dont il est associé et où il participe effectivement aux travaux, en avisant le propriétaire (article L411-37).

Les améliorations qu'il apporte au fonds, par son travail ou ses investissements, lui ouvrent droit à une indemnité à sa sortie (article L411-69), à condition d'avoir respecté la procédure d'information ou d'autorisation préalable prévue par l'article L411-73. En cas de vente des terres louées, le fermier en place bénéficie d'un droit de préemption qui prime celui de la SAFER lorsqu'il exploite depuis au moins trois ans : notre guide sur la vente de terres agricoles et la préemption en détaille le déroulement.

La sous-location et la cession du bail à un tiers sont interdites. Au décès du preneur, le bail se poursuit au profit de son conjoint, de son partenaire de PACS, de ses ascendants et de ses descendants qui participaient à l'exploitation ou y participaient effectivement dans les cinq années précédant le décès (article L411-34).

Renouvellement, congé et reprise par le propriétaire

À l'échéance, le bail se renouvelle de plein droit pour neuf ans aux mêmes clauses, sauf congé. Le bailleur qui souhaite mettre fin au bail délivre un congé par acte de commissaire de justice au moins dix-huit mois avant l'échéance, en indiquant le motif retenu (article L411-47). Le preneur dispose de quatre mois à compter de sa réception pour le contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux, à peine de forclusion.

La reprise pour exploiter bénéficie au bailleur lui-même, à son conjoint ou partenaire de PACS, ou à un descendant majeur. Le repreneur s'engage à exploiter personnellement pendant au moins neuf ans, à habiter à proximité du fonds, à détenir le matériel et le cheptel nécessaires ou les moyens de les acquérir, et à respecter le contrôle des structures, avec une autorisation d'exploiter lorsque le schéma directeur régional l'exige (articles L411-58 et L411-59). Une reprise frauduleuse expose le bailleur au maintien du preneur ou à des dommages et intérêts.

Le propriétaire peut aussi refuser le renouvellement lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite, ou pour des manquements graves : deux défauts de paiement du fermage persistant trois mois après mise en demeure, agissements compromettant la bonne exploitation, sous-location ou cession irrégulière (article L411-31). Ces procédures relèvent du tribunal paritaire, et donc de l'avocat ; le notaire intervient en amont, pour rédiger un bail clair, et en aval, pour les actes qui accompagnent la reprise.

Transmettre le bail à un enfant

La cession du bail est permise au profit du conjoint ou du partenaire de PACS qui participe à l'exploitation, et des descendants majeurs ou émancipés, avec l'agrément du bailleur (article L411-35). Le preneur informe le propriétaire de son projet par lettre recommandée au moins deux mois à l'avance, en précisant l'identité du cessionnaire et la date de reprise. En cas de refus, le tribunal paritaire peut autoriser la cession en appréciant la bonne foi du cédant et la capacité du repreneur à exploiter.

Le cessionnaire justifie d'un diplôme agricole ou d'une expérience professionnelle suffisante, ou obtient une autorisation d'exploiter. Cette cession familiale est la voie la plus courante pour transmettre l'accès au foncier loué lors d'une transmission d'exploitation agricole. Le propriétaire et le fermier qui souhaitent ouvrir la cession hors du cercle familial choisissent, dès la conclusion, un bail cessible reçu par notaire, d'une durée minimale de dix-huit ans (article L418-1).

Choisir un bail à long terme plutôt qu'un bail de neuf ans

Le bail de dix-huit ans, de vingt-cinq ans ou de carrière offre au fermier une stabilité adaptée à ses investissements, et au propriétaire des avantages fiscaux importants lors de la donation ou de la succession : les terres ainsi louées sont exonérées de droits à hauteur de 75 % dans la limite d'un plafond relevé par la loi de finances pour 2025, puis de 50 % au-delà. En contrepartie, le fermage peut être fixé entre des maxima majorés par l'arrêté préfectoral.

Ces avantages sont présentés dans notre guide sur le bail rural à long terme et sa fiscalité. Lorsque plusieurs membres d'une famille détiennent les terres, leur apport à un groupement foncier agricole permet de réunir la gestion du bail en une seule main.

Sources

• Entreprendre.service-public.gouv.fr, conclusion du contrat de bail à ferme
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, conditions d'application du statut du bail à ferme
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, droits et obligations du preneur et du bailleur
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, renouvellement du bail rural
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, cession du bail rural
• Service-public.gouv.fr, tribunal paritaire des baux ruraux
• Code rural et de la pêche maritime (Légifrance)