Définition
Toute mise à disposition de terres agricoles à titre onéreux, en vue de les exploiter, constitue un bail rural soumis au statut du fermage (article L411-1 du Code rural et de la pêche maritime), même sans écrit. Le bail dure au moins neuf ans et se renouvelle de plein droit. Le loyer, appelé fermage, se situe entre un minimum et un maximum fixés par arrêté préfectoral pour chaque catégorie de terres, et suit chaque année l'indice national des fermages.
Le preneur bénéficie d'une forte protection. Le propriétaire ne peut reprendre ses terres que pour un motif prévu par la loi, notamment pour les exploiter lui-même ou les confier à un descendant, et délivre congé par commissaire de justice dix-huit mois avant l'échéance. Le fermier peut céder son bail à ses descendants ou à son conjoint avec l'accord du bailleur ou l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux, et dispose d'un droit de préemption en cas de vente des terres qu'il exploite.
D'autres formules existent : le bail à long terme, conclu pour dix-huit ans au moins, ouvre droit à des avantages fiscaux en cas de transmission ; le bail cessible hors du cadre familial permet de transmettre le bail à un repreneur extérieur. Certaines conventions restent hors statut, comme la convention d'occupation précaire ou la mise à disposition par la SAFER.
Exemple : un propriétaire hérite de trente hectares en Beauce loués depuis vingt ans au même exploitant. Il peut les vendre, mais occupées : le fermier dispose d'un droit de préemption et le bail se poursuit avec l'acquéreur. Le notaire vérifie la situation locative, purge les droits de préemption et rédige les baux à long terme, qui supposent un acte authentique lorsqu'ils dépassent douze ans. Notre guide sur le bail rural et le fermage détaille ces règles.
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