L'essentiel
- Une exploitation se transmet en plusieurs blocs : le foncier en propriété, les baux ruraux, le matériel, le cheptel et les stocks, les parts de la société d'exploitation le cas échéant.
- Dans la famille, la donation-partage permet d'attribuer l'exploitation à l'enfant repreneur et d'autres biens à ses frères et sœurs, avec des valeurs figées au jour de l'acte.
- À défaut de donation, l'héritier qui participe à l'exploitation peut en demander l'attribution préférentielle lors du partage de la succession (articles 831 et suivants du Code civil).
- Depuis la loi de finances pour 2025, les exonérations de plus-values professionnelles sont relevées lorsque le repreneur est un jeune agriculteur aidé, et les cessions échelonnées sur six ans restent exonérées.
- Le réseau France services agriculture, créé par la loi d'orientation agricole du 24 mars 2025, accueillera cédants et repreneurs dans chaque département à compter du 1er janvier 2027.
Que transmet-on exactement ?
Une exploitation de grandes cultures en Beauce réunit rarement un seul patrimoine. Le chef d'exploitation possède souvent une partie des terres, loue le reste à plusieurs propriétaires, exploite en société avec son conjoint ou un associé, et détient à titre personnel du matériel ou des bâtiments. Chaque bloc obéit à ses propres règles : le foncier se donne ou se vend par acte notarié, les baux se cèdent au descendant avec l'accord des bailleurs, les parts sociales se cèdent selon les statuts.
Le fonds agricole, que l'exploitant peut créer par une déclaration au centre de formalités des entreprises (article L311-3 du Code rural et de la pêche maritime), regroupe le cheptel, le matériel, les stocks, les contrats et, lorsqu'il est cessible, le bail. Il facilite l'évaluation et la cession de l'ensemble, notamment hors du cadre familial.
La situation matrimoniale compte aussi : lorsque l'exploitation dépend d'une communauté, la vente ou la donation exige l'accord des deux époux (article 1424 du Code civil). Notre guide sur la communauté réduite aux acquêts précise ce qui relève des biens communs.
Anticiper : le calendrier et le nouveau réseau France services agriculture
Une transmission se prépare plusieurs années avant la retraite : il faut identifier le repreneur, obtenir l'accord des propriétaires bailleurs, organiser le financement, vérifier le contrôle des structures et choisir le montage juridique. La loi n° 2025-268 du 24 mars 2025 d'orientation pour la souveraineté alimentaire et agricole prévoit que les exploitants soient contactés environ cinq ans avant leur départ à la retraite.
Elle crée le réseau France services agriculture, opérationnel à compter du 1er janvier 2027, avec un point d'accueil unique par département chargé d'orienter les futurs installés et d'accompagner les cédants. En Eure-et-Loir, la chambre d'agriculture tient déjà le répertoire départ-installation, qui met en relation cédants et candidats à l'installation. Nous intervenons en parallèle pour l'audit patrimonial du cédant : composition du patrimoine, régime matrimonial, protection du conjoint, équilibre entre les enfants.
Transmettre à un enfant : donation-partage et attribution préférentielle
La donation-partage est l'outil privilégié de la transmission familiale. Les parents attribuent l'exploitation à l'enfant qui la reprend et d'autres biens aux autres enfants : terres louées, épargne, maison. Les valeurs sont figées au jour de l'acte pour le calcul de la réserve, ce qui protège le repreneur contre la plus-value née de son propre travail. Lorsque les lots sont inégaux, une soulte rétablit l'équilibre.
Sans donation, la succession ouvre une indivision entre héritiers. L'héritier ou le conjoint survivant qui participe ou a participé effectivement à l'exploitation peut en demander l'attribution préférentielle (article 831 du Code civil), qui devient de droit pour les exploitations dont la superficie reste sous le seuil fixé par décret. Il verse alors une soulte à ses cohéritiers, avec des délais de paiement possibles. Le maintien de l'indivision peut aussi être demandé pour préserver une exploitation familiale (article 821). L'enfant qui a travaillé sans rémunération sur l'exploitation de ses parents dispose d'une créance de salaire différé sur la succession, à intégrer dans les calculs de la donation-partage ou du partage.
Transmettre hors cadre familial
La transmission à un tiers passe le plus souvent par la vente du matériel, du cheptel et des stocks, ou du fonds agricole, et par la reprise des baux. Le bail rural ordinaire est incessible hors de la famille : le repreneur doit obtenir un nouveau bail de chaque propriétaire. Le bail cessible hors cadre familial, conclu par acte notarié pour dix-huit ans au moins, lève cet obstacle et peut être transmis avec le fonds.
L'entrée progressive du repreneur dans une société d'exploitation est une autre voie : il devient associé, acquiert des parts par étapes, puis reprend la gérance au départ du cédant. Ce montage étale le financement et la transmission du savoir-faire. Le foncier en propriété peut rester au cédant, qui le loue au repreneur par bail à long terme, ou être apporté à un groupement foncier agricole ouvert à des investisseurs.
La SAFER peut aussi acheter des terres pour les rétrocéder à un candidat à l'installation, ou en assurer le portage temporaire le temps qu'il réunisse son financement. La vente de terres reste soumise aux préemptions du fermier et de la SAFER.
GAEC, EARL, SCEA : transmettre une société agricole
La forme sociale conditionne la transmission. Le GAEC réunit au moins deux associés, tous exploitants, et bénéficie de la transparence pour les aides publiques ; l'entrée d'un nouvel associé suppose l'agrément de l'autorité administrative. L'EARL et la SCEA admettent des associés non exploitants, ce qui permet au cédant de conserver des parts après son départ ou de transmettre des parts à des enfants qui ne travaillent pas sur l'exploitation.
La cession ou la donation de parts respecte les clauses d'agrément des statuts. Les terres louées mises à disposition de la société restent attachées au bail de l'associé preneur : son départ oblige à organiser la cession du bail au profit d'un associé ou la conclusion d'un nouveau bail. Le choix de la forme sociale, présenté dans notre guide sur les formes de société, se prépare avec l'expert-comptable de l'exploitation.
| Forme | Associés | Particularité pour la transmission |
|---|---|---|
| GAEC | Au moins deux, tous exploitants | Agrément administratif ; transparence des aides |
| EARL | Un ou plusieurs ; associés non exploitants admis | Le cédant peut garder des parts sans exploiter |
| SCEA | Au moins deux ; statuts libres | Grande souplesse des clauses d'agrément et de gérance |
| GFA | Au moins deux | Détient le foncier, loué par bail à long terme ; sépare terres et exploitation |
La fiscalité de la transmission
Les plus-values professionnelles réalisées lors de la cession sont exonérées lorsque la moyenne des recettes des deux années précédentes reste sous 350 000 €, et partiellement jusqu'à 450 000 € (article 151 septies du CGI). Depuis le 16 février 2025, ces seuils sont portés à 450 000 € et 550 000 € lorsque le repreneur est un jeune agriculteur bénéficiaire des aides à l'installation. La transmission d'une branche complète d'activité relève de l'article 238 quindecies, dont les seuils atteignent 700 000 € pour une exonération totale et 1 200 000 € pour une exonération partielle en cas de transmission à un jeune agriculteur. Le départ à la retraite ouvre aussi l'exonération de l'article 151 septies A, compatible avec des cessions échelonnées sur six ans au plus au profit d'un jeune agriculteur aidé.
Les donations bénéficient de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. L'exploitation individuelle ou les parts de la société peuvent relever du pacte Dutreil, qui exonère 75 % de leur valeur sous engagements de conservation. Les terres louées par bail à long terme et les parts de GFA bénéficient d'une exonération de 75 % jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, puis de 50 % au-delà, décrite dans notre guide sur le bail rural à long terme.
Exemple chiffré
Donation-partage d'une exploitation de la Beauce entre trois enfants
Jean et Anne, mariés sous le régime de la communauté, exploitent 150 hectares près de Janville. Ils transmettent par donation-partage le matériel, le cheptel et les stocks, évalués 240 000 €, à Paul, qui reprend l'exploitation. Leurs 60 hectares en propriété, loués à Paul par bail à long terme et évalués occupés à 480 000 €, sont partagés par moitié entre Claire et Marc. Aucune donation antérieure.
- Part de chaque enfant
- 240 000 €
- Paul : part reçue de chaque parent
- 120 000 €
- Paul : taxable après abattement de 100 000 €, par parent
- 20 000 €
- Paul : droits par parent (barème en ligne directe)
- 2 194,35 €
- Paul : droits totaux, sans pacte Dutreil
- 4 388,70 €
- Claire (ou Marc) : terres louées à long terme, exonérées à 75 %
- 60 000 € taxables, soit 30 000 € par parent
- Claire (ou Marc) : droits après abattement
- 0 €
Les trois enfants reçoivent des lots d'égale valeur, figée au jour de l'acte, et les terres restent exploitées par Paul grâce au bail à long terme. Un engagement Dutreil sur les biens de l'exploitation réduirait encore les droits de Paul. Les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière s'ajoutent à ces droits.
Questions fréquentes
Mes autres enfants seront-ils lésés si l'un reprend la ferme ?
La donation-partage permet d'attribuer à chacun des biens d'égale valeur : l'exploitation à l'un, des terres louées, de l'épargne ou une maison aux autres. Les valeurs étant figées au jour de l'acte, l'enfant repreneur conserve la plus-value née de son travail. Lorsque le patrimoine hors exploitation est insuffisant, une soulte à la charge du repreneur rétablit l'équilibre. Notre guide sur l'équité entre les enfants aborde ces choix.
Le propriétaire de mes terres louées peut-il refuser mon fils comme successeur ?
La cession du bail à un descendant suppose l'agrément du bailleur. En cas de refus, le tribunal paritaire des baux ruraux peut autoriser la cession, en appréciant votre bonne foi comme preneur et la capacité de votre fils à exploiter. Le projet se présente au bailleur par lettre recommandée au moins deux mois avant la date de reprise.
Puis-je garder mes terres et les louer à mon repreneur ?
Oui, c'est une solution fréquente : le cédant conserve le foncier, perçoit un fermage pendant sa retraite et le loue au repreneur par bail à long terme, ce qui prépare aussi une transmission à ses héritiers avec une exonération partielle des droits. Le bail peut être consenti à un enfant repreneur, en respectant la règle d'antériorité de deux ans pour bénéficier de l'avantage fiscal.
Qu'est-ce que France services agriculture ?
C'est le réseau d'accueil créé par la loi d'orientation agricole du 24 mars 2025. À compter du 1er janvier 2027, un point d'accueil unique dans chaque département orientera les personnes qui veulent s'installer et accompagnera les exploitants qui préparent leur départ. Le notaire intervient à côté de ce réseau pour les actes : donation, vente, bail, statuts de société.
Premier rendez-vous
Un projet agricole à organiser ?
Bail rural, vente de terres, transmission de l'exploitation : l'étude vous accompagne.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Notaires de France, exploitations agricoles : les clés pour transmettre (mise à jour juillet 2026)
- Notaires de France, transmission de l'entreprise agricole
- Notaires de France, les différentes formes d'entreprise agricole
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, cession du bail rural
- Sénat, dossier législatif de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025)
- Code civil, articles 831 et suivants (Légifrance)