Donner des terres louées à un exploitant : bail à long terme, exonération et droits du fermier

Le bail continue après la donation

Le bail rural est opposable au nouveau propriétaire, qu'il acquière par vente, par donation ou par succession. Le donataire prend la place du donateur comme bailleur : il perçoit les fermages, supporte les grosses réparations et respecte la durée du bail, son renouvellement de plein droit et la faculté du fermier de céder son bail à un descendant avec l'accord du bailleur. Le fermier est informé du changement de propriétaire, afin de régler ses fermages au bon destinataire.

Le donataire ne peut reprendre les terres pour les exploiter lui-même, ou les faire exploiter par un descendant, qu'à l'échéance du bail, par un congé délivré dans les formes et délais du statut du fermage, et à condition de remplir les conditions de la reprise : capacité professionnelle, exploitation personnelle pendant neuf ans, autorisation d'exploiter si nécessaire. Notre guide sur le bail rural détaille ces règles.

Pour le calcul des droits, les terres sont évaluées à leur valeur vénale occupée, inférieure à celle de terres libres. Cette décote, reconnue par le marché, réduit à elle seule l'assiette de la donation.

La donation échappe au droit de préemption du fermier

Le fermier en place bénéficie d'un droit de préemption lorsque le propriétaire décide d'aliéner les terres à titre onéreux (article L412-1 du Code rural et de la pêche maritime). La donation, acte à titre gratuit, se réalise donc sans notification au fermier au titre de ce droit, quel que soit le donataire. La vente à un parent ou allié du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus échappe aussi, sous conditions, à ce droit.

Une donation qui dissimulerait une vente, par exemple assortie d'une contrepartie versée en secret, pourrait être requalifiée et annulée à la demande du fermier évincé, et l'administration fiscale la taxerait comme une vente. La donation doit donc être réelle, sans prix ni charge équivalente.

Le notaire informe la SAFER des mutations de biens agricoles, y compris à titre gratuit ; les donations consenties au sein de la famille échappent à son droit de préemption. Une donation à une personne étrangère à la famille, comme un exploitant sans lien de parenté, fait l'objet d'un examen particulier, que nous conduisons avant l'acte.

L'exonération de 75 %, réservée au bail à long terme

Les biens ruraux loués par bail à long terme, de dix-huit ans, de vingt-cinq ans ou de carrière, ou par bail cessible hors cadre familial, bénéficient d'une exonération partielle de droits de donation (article 793, 2, 3° du Code général des impôts). Depuis le 15 février 2025, elle atteint 75 % de la valeur des biens jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, puis 50 % au-delà. Les terres louées par un bail ordinaire de neuf ans restent entièrement taxables, après les abattements personnels.

Deux conditions complètent le dispositif (article 793 bis). Le donataire conserve les biens pendant cinq ans à compter de la donation ; une vente anticipée entraîne le paiement des droits économisés, avec intérêts de retard. Lorsque le bail a été consenti au donataire, à son conjoint, à leurs ascendants ou descendants, ou à une société qu'ils contrôlent, il doit l'avoir été au moins deux ans avant la donation.

Avec un fermier sans lien de parenté avec le donataire, la conclusion d'un bail à long terme peut précéder de peu la donation. Avec un fermier de la famille, le calendrier impose deux ans d'attente. Notre guide sur le bail rural à long terme présente les trois formes de bail et leur effet à l'impôt sur la fortune immobilière.

Donner à l'enfant qui exploite les terres

Lorsque le donataire est lui-même le fermier, il réunit sur sa tête les qualités de bailleur et de preneur : le bail s'éteint pour les terres qu'il reçoit en pleine propriété. L'exonération reste acquise si le bail à long terme existait depuis deux ans au moins au jour de la donation, et l'enfant conserve les terres cinq ans.

La donation à l'enfant exploitant soulève la question de l'équité entre frères et sœurs. La donation-partage permet d'attribuer les terres à l'enfant repreneur et d'autres biens, ou une soulte, aux autres enfants, avec des valeurs figées au jour de l'acte pour le calcul de la réserve héréditaire. Lorsque plusieurs enfants doivent recevoir du foncier sans le diviser, l'apport préalable des terres à un groupement foncier agricole permet de donner des parts plutôt que des parcelles.

L'ensemble s'inscrit dans la transmission de l'exploitation, qui porte aussi sur le matériel, le cheptel et les parts de la société d'exploitation.

Donner la nue-propriété et garder les fermages

Le donateur qui a besoin de ses revenus donne la nue-propriété des terres et s'en réserve l'usufruit : il continue d'encaisser les fermages jusqu'à son décès, date à laquelle les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires. La valeur taxable de la nue-propriété dépend de l'âge du donateur, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts, et l'exonération de 75 % s'applique ensuite sur cette valeur.

Le démembrement a une conséquence pratique : l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural (article 595 du Code civil). Tout nouveau bail, y compris la conversion d'un bail ordinaire en bail à long terme après la donation, se signe donc à plusieurs. Il est souvent plus simple de conclure le bail à long terme avant la donation.

Calendrier et formalités

La démarche se déroule en étapes : vérification du bail en place, conclusion éventuelle d'un bail à long terme par acte notarié publié au service de la publicité foncière, respect du délai de deux ans si le fermier est de la famille, puis donation par acte notarié. L'acte de donation mentionne le bail, le bénéfice de l'exonération et l'engagement de conservation pendant cinq ans.

Après l'exonération, l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, s'applique à la valeur restant taxable, puis le barème des droits en ligne directe. Nous vérifions pour chaque enfant le plafond de 600 000 €, les donations antérieures et la cohérence de l'ensemble avec la succession à venir.

Sources

• Notaires de France, exploitations agricoles : les clés pour transmettre (article 793 bis, seuils 2025)
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, conclusion du contrat de bail à ferme (baux à long terme)
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, droits et obligations du preneur et du bailleur (préemption du preneur)
• Impots.gouv.fr, donations par acte notarié
• Code général des impôts, articles 669, 793 et 793 bis (Légifrance)
• Code rural et de la pêche maritime, article L412-1 (Légifrance)