L'essentiel
- Le bail rural à long terme est conclu pour dix-huit ans au moins, vingt-cinq ans au moins, ou jusqu'à la retraite du preneur pour le bail de carrière (articles L416-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime).
- D'une durée supérieure à douze ans, il est obligatoirement reçu par un notaire et publié au service de la publicité foncière.
- Les terres ainsi louées sont exonérées de droits de donation et de succession à 75 % jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, puis à 50 % au-delà, pour les transmissions intervenues depuis le 15 février 2025.
- Le bénéficiaire conserve les biens cinq ans ; lorsque le fermier est lui-même le bénéficiaire ou un proche, le bail doit avoir été conclu au moins deux ans avant la transmission.
- À l'IFI, ces terres bénéficient d'une exonération partielle, voire totale lorsqu'elles sont louées à un membre de la famille qui les exploite à titre professionnel.
Les trois formes de bail à long terme
Le bail de dix-huit ans au moins est la forme la plus courante (article L416-1). À son terme, il se renouvelle par périodes de neuf ans, sauf congé délivré dix-huit mois à l'avance dans les conditions du statut du fermage. Le bail d'au moins vingt-cinq ans offre une durée plus longue encore, avec des modalités de fin assouplies par les clauses que l'article L416-3 autorise.
Le bail de carrière couvre toute la vie professionnelle du fermier : conclu pour vingt-cinq ans au moins, il prend fin à l'expiration de l'année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite (article L416-5). Il convient à un jeune exploitant qui s'installe et veut sécuriser son foncier jusqu'à son propre départ.
Le bail cessible hors cadre familial, conclu pour dix-huit ans au moins (article L418-1), ouvre les mêmes avantages fiscaux. Il autorise en plus le fermier à céder son bail à un repreneur extérieur à la famille, avec l'exploitation, ce qui en fait un outil de transmission de l'exploitation hors du cercle familial.
| Type de bail | Durée minimale | Fin du bail |
|---|---|---|
| Bail ordinaire | 9 ans | Renouvellement de plein droit pour 9 ans |
| Bail à long terme | 18 ans | Renouvellement par périodes de 9 ans, sauf congé |
| Bail d'au moins 25 ans | 25 ans | Selon les clauses autorisées par l'article L416-3 |
| Bail de carrière | 25 ans | Fin de l'année culturale où le preneur atteint l'âge de la retraite |
| Bail cessible hors cadre familial | 18 ans | Congé possible sans motif, avec indemnité due au preneur |
Forme, fermage et clauses du bail
Le bail à long terme est établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière, ce qui le rend opposable à tout acquéreur des terres. L'acte identifie précisément les parcelles, comporte un état des lieux et fixe le fermage. Pour tenir compte de l'engagement du propriétaire, l'arrêté préfectoral prévoit des maxima majorés : en Eure-et-Loir comme ailleurs, le fermage d'un bail de dix-huit ans peut dépasser le plafond applicable au bail de neuf ans, dans la limite de cette majoration. Pour le bail cessible, les maxima peuvent être majorés de 50 %.
Le bail à long terme peut interdire toute cession, y compris au profit d'un descendant, ou au contraire, lorsqu'il est notarié, l'autoriser au profit de toute personne. Il peut comporter des clauses environnementales et organiser le sort des bâtiments et des améliorations. Les règles générales du bail rural s'appliquent pour le reste : droit de préemption du fermier, indemnité de sortie, contrôle des structures. L'engagement pèse surtout sur le propriétaire : il renonce à reprendre ses terres pendant toute la durée du bail. En contrepartie, il perçoit un fermage plus élevé et prépare une transmission allégée de droits.
L'exonération des droits de donation et de succession
Les biens ruraux loués par bail à long terme ou par bail cessible sont exonérés partiellement de droits de mutation à titre gratuit (articles 793 et 793 bis du Code général des impôts). La loi de finances pour 2025 a doublé le plafond de la tranche la plus favorable : pour les donations et les successions intervenues depuis le 15 février 2025, l'exonération s'élève à 75 % de la valeur des biens jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, contre 300 000 € auparavant, puis à 50 % au-delà.
Le bénéficiaire, donataire, héritier ou légataire, doit conserver les biens pendant cinq ans à compter de la transmission. Lorsque le bail a été consenti au bénéficiaire lui-même, à son conjoint, à l'un de leurs ascendants ou descendants, ou à une société qu'ils contrôlent, il doit avoir été conclu au moins deux ans avant la donation ou le décès. Cette condition impose d'anticiper : signer le bail puis donner le lendemain prive la famille de l'avantage.
La valeur retenue est la valeur vénale des terres, occupées par le fermier. Après l'exonération, les abattements personnels s'appliquent : 100 000 € par parent et par enfant, puis le barème progressif, que détaille notre guide sur les droits de succession.
Le bail à long terme et l'IFI
Pour l'impôt sur la fortune immobilière, les biens ruraux donnés à bail à long terme bénéficient d'une exonération partielle prévue par l'article 976 du CGI, à hauteur de 75 % de leur valeur dans la limite d'un plafond, puis de 50 % au-delà. Ce plafond est rappelé chaque année dans la notice de déclaration de l'IFI.
L'exonération devient totale, au titre des biens professionnels, lorsque le bail est consenti à certains membres de la famille du propriétaire, notamment son conjoint, ses enfants ou ses parents, qui utilisent les terres dans l'exercice de leur profession principale. Un parent retraité qui loue ses terres par bail à long terme à son fils exploitant peut ainsi les sortir de l'assiette de l'IFI. Notre guide sur l'IFI présente le seuil de 1 300 000 € et le calcul.
Quelle stratégie de transmission adopter ?
La démarche type consiste à conclure le bail à long terme au profit de l'exploitant, puis à donner les terres aux enfants, en pleine propriété ou en nue-propriété, une fois le délai de deux ans écoulé lorsque le fermier fait partie de la famille. La donation de la nue-propriété, avec réserve d'usufruit, réduit la valeur taxable selon l'âge du donateur ; l'exonération de 75 % s'applique ensuite sur cette valeur, et les parents conservent les fermages.
Lorsque plusieurs enfants doivent recevoir des terres, l'apport préalable à un groupement foncier agricole permet de donner des parts plutôt que des parcelles, et d'éviter l'indivision. Nous établissons avec vous le calendrier : date du bail, date des donations, vérification du plafond de 600 000 € pour chaque enfant et de l'engagement de conservation.
Les héritiers qui reçoivent des terres louées par bail ordinaire peuvent aussi, après le décès, conclure un bail à long terme avec le fermier : l'avantage fiscal jouera pour leur propre transmission, la succession déjà ouverte restant taxée selon le bail en vigueur au jour du décès.
Exemple chiffré
Succession de terres louées par bail à long terme en Beauce
Une veuve décède en laissant à sa fille unique 110 hectares de terres, loués depuis quinze ans par bail de vingt-cinq ans à un exploitant non apparenté. Les terres sont évaluées à 900 000 €, valeur occupée. Aucune donation antérieure.
- Exonération de 75 % sur les premiers 600 000 €
- 450 000 €
- Exonération de 50 % sur les 300 000 € restants
- 150 000 €
- Valeur taxable après exonération
- 300 000 €
- Après abattement de 100 000 €
- 200 000 €
- Droits de succession (barème en ligne directe)
- 38 194,35 €
- Droits pour les mêmes terres sans bail à long terme (800 000 € taxables)
- 182 961,95 €
Le bail à long terme réduit les droits d'environ 145 000 €, à condition que la fille conserve les terres cinq ans. Avant le 15 février 2025, avec un plafond de 300 000 €, l'exonération aurait été de 525 000 € au lieu de 600 000 €.
Questions fréquentes
Peut-on transformer un bail de neuf ans en bail à long terme ?
Oui, par un nouvel acte notarié conclu d'un commun accord avec le fermier, qui fixe une nouvelle durée d'au moins dix-huit ans. Le fermier y gagne une sécurité d'exploitation, le propriétaire un fermage potentiellement plus élevé et l'avantage fiscal. Si le fermier est un proche du futur bénéficiaire, le délai de deux ans court à compter de ce nouveau bail.
L'exonération s'applique-t-elle aux bâtiments agricoles ?
Oui, pour les biens ruraux compris dans le bail à long terme : terres, et bâtiments d'exploitation loués avec elles. Nous vérifions la rédaction du bail pour que tous les biens concernés y figurent. Les bâtiments laissés hors du bail, comme une maison occupée par le propriétaire, relèvent en revanche des règles de droit commun.
Que se passe-t-il si je vends les terres reçues avant cinq ans ?
L'exonération est remise en cause pour les biens vendus : l'administration réclame le complément de droits, avec l'intérêt de retard. Seule la conservation pendant cinq ans maintient l'avantage. Avant toute vente, tout échange ou tout apport pendant cette période, un point avec le notaire permet d'en mesurer les conséquences fiscales.
Le plafond de 600 000 € concerne-t-il chaque parent ?
Le plafond s'apprécie pour chaque bénéficiaire, au titre de la transmission reçue d'une même personne. Un enfant qui reçoit des terres de chacun de ses deux parents applique la limite à chaque donation. Nous en vérifions l'application, avec les donations antérieures, dans chaque dossier.
Le bail de carrière convient-il à un jeune agriculteur ?
C'est sa vocation : conclu pour vingt-cinq ans au moins, il dure jusqu'à la retraite du preneur, ce qui sécurise l'accès au foncier pendant toute la carrière. Pour le propriétaire, il ouvre les mêmes avantages fiscaux que le bail de dix-huit ans. Le fermage peut être fixé dans les maxima majorés de l'arrêté préfectoral.
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Sources
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, conclusion du contrat de bail à ferme (baux à long terme)
- Notaires de France, exploitations agricoles : les clés pour transmettre (article 793 bis, seuils 2025)
- Notaires de France, le bail rural cessible hors cadre familial
- Service-public.gouv.fr, IFI : personnes et biens concernés
- Sénat, dossier législatif de la loi de finances pour 2025
- Code général des impôts, articles 793 bis et 976 (Légifrance)