Bail emphytéotique

Définition

Le bail emphytéotique, régi par les articles L451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, dure de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans et ne se renouvelle pas par tacite reconduction. Il confère au preneur, l'emphytéote, un droit réel proche de celui d'un propriétaire : il peut construire, hypothéquer son droit, le céder ou sous-louer. En contrepartie, il verse une redevance, souvent modeste, supporte toutes les charges et impôts du bien et l'entretient.

À la fin du bail, les constructions et améliorations réalisées par l'emphytéote reviennent au propriétaire, en principe sans indemnité. Le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail en cas de défaut de paiement de la redevance pendant deux années consécutives, d'inexécution grave des obligations ou de détérioration importante du bien.

Ce bail sert aujourd'hui surtout aux projets de parcs éoliens ou photovoltaïques, aux collectivités qui confient un terrain à un opérateur et aux associations qui construisent sur un terrain mis à leur disposition. En Beauce, un projet d'énergie commence généralement par une promesse de bail, qui réserve les parcelles pendant les études, puis se concrétise par le bail emphytéotique ; les surfaces louées à un fermier doivent au préalable être libérées du bail rural.

D'une durée supérieure à douze ans, le bail emphytéotique est reçu par acte notarié et publié au service de la publicité foncière. Le notaire vérifie le titre du propriétaire, l'existence d'un fermier ou d'un usufruitier, les servitudes nécessaires aux câbles et aux accès, et les garanties de démantèlement en fin de bail. Notre guide sur les projets photovoltaïques et éoliens détaille ces points.

Pour aller plus loin

• Droit rural

  Solaire ou éolien sur des terres agricoles : promesse de bail, agrivoltaïsme, droits du fermier

  Avant de signer avec un développeur de parc solaire ou éolien, propriétaire et fermier doivent s'accorder : les contrats, les règles de l'agrivoltaïsme et l'articulation avec le bail rural.

• Location

  Bail notarié : force exécutoire, date certaine et sécurité pour le bailleur

  Le bail reçu par un notaire permet de recouvrer les loyers impayés par un commissaire de justice sans passer d'abord par le juge. Ce qu'il apporte, ses limites et la façon de le mettre en place.

• Droit rural

  Bail rural : durée de 9 ans, montant du fermage, renouvellement et droits du preneur

  Durée minimale de neuf ans, loyer encadré par le préfet, renouvellement de droit, reprise strictement encadrée : les règles du bail rural expliquées au propriétaire comme au fermier.

Voir aussi

• Bail rural
• Bail notarié
• Publicité foncière
• Servitude
• Usufruit

Sources

• Immobilier.notaires.fr, le bail emphytéotique