Vendre des terres agricoles : préemption du fermier et de la SAFER, délais et procédure

Quels biens sont soumis aux préemptions agricoles ?

Le droit de préemption de la SAFER porte sur les biens immobiliers à usage agricole et les biens à vocation agricole : terres labourables, prairies, bâtiments d'exploitation, ainsi que les terrains nus situés en zone agricole ou naturelle des documents d'urbanisme. Il s'étend, sous conditions, aux cessions de la totalité des parts d'une société détenant de tels biens et à certaines ventes de droits démembrés. Le droit du fermier, lui, porte sur les biens qu'il loue en vertu d'un bail rural.

Selon la situation de la parcelle, d'autres préemptions publiques peuvent s'ajouter : droit de préemption urbain en zone constructible, espaces naturels sensibles gérés par le département, périmètres de protection des captages d'eau. Le notaire les recense toutes au moment de préparer le dossier. Notre guide sur le droit de préemption urbain décrit la procédure applicable en commune.

Certaines ventes échappent à la préemption de la SAFER : les cessions entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, les acquisitions par un coindivisaire, les échanges réalisés dans le cadre de l'aménagement foncier, ou encore les terrains destinés à la construction dans les conditions prévues par l'article L143-4.

L'ordre des préemptions : le fermier avant la SAFER

Lorsque les terres sont louées, le preneur en place qui exploite depuis au moins trois ans bénéficie d'une priorité : la SAFER ne peut exercer son droit à son encontre (article L143-6). Le fermier doit avoir exercé la profession agricole pendant trois ans au moins, exploiter lui-même le fonds mis en vente et respecter le contrôle des structures (article L412-5). Il peut se substituer son conjoint, son partenaire de PACS ou un descendant majeur qui exploitera à sa place.

Si le fermier renonce ou ne remplit pas ces conditions, la SAFER retrouve son droit. Lorsque les terres sont libres de toute occupation, elle intervient seule. Le vendeur propose donc un acquéreur, et les titulaires des droits de préemption se prononcent sur cette base, au prix et aux conditions notifiés. Le preneur qui acquiert par préemption s'engage à exploiter personnellement les biens, ou à les faire exploiter par le membre de sa famille qu'il s'est substitué, pendant au moins neuf ans (article L412-12).

Comment le notaire notifie-t-il la vente au fermier ?

Une fois l'accord trouvé avec un acquéreur, le notaire chargé de la vente notifie au preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités du projet (article L412-8). Cette notification vaut offre de vente. Le fermier dispose de deux mois pour faire connaître sa décision dans les mêmes formes ; son silence vaut renonciation.

S'il estime le prix ou les conditions exagérés, le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, qui fixe la valeur vénale et les conditions de la vente (article L412-7). Lorsqu'il accepte, l'acte de vente doit être signé dans les deux mois de sa réponse ; à défaut, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, son acceptation devient caduque.

Si la vente n'est pas conclue dans l'année qui suit la renonciation du fermier, ou si le vendeur accepte ensuite un prix plus bas ou des conditions plus favorables, une nouvelle notification est obligatoire. Une vente réalisée au mépris de ces règles peut être annulée à la demande du preneur, qui dispose de six mois à compter du jour où il en a eu connaissance (article L412-10).

La préemption de la SAFER : objectifs et délais

La SAFER préempte pour des objectifs d'intérêt général énumérés à l'article L143-2 : installer des agriculteurs, maintenir et consolider des exploitations, lutter contre la spéculation foncière, protéger l'environnement et les paysages. Sa décision doit être motivée au regard de ces objectifs, sous peine d'annulation.

Le notaire informe la SAFER de toute vente de biens agricoles au moins deux mois avant la date envisagée pour la signature. Cette déclaration d'intention d'aliéner est transmise de façon dématérialisée, selon une convention nationale conclue entre le notariat et les SAFER. À compter de sa réception, la SAFER dispose de deux mois pour exercer son droit. Sa décision est notifiée au notaire et à l'acquéreur évincé, puis affichée en mairie.

Une vente conclue sans notification à la SAFER s'expose à une action en nullité, que la SAFER peut engager dans les six mois qui suivent le jour où elle en a eu connaissance (article L143-8). En Eure-et-Loir, les déclarations sont instruites par le service départemental de la SAFER du Centre, installé à Chartres. Les SAFER publient par ailleurs les appels à candidatures pour les biens qu'elles rétrocèdent, ouverts aux exploitants intéressés.

La révision du prix par la SAFER

La SAFER peut préempter au prix notifié ou, lorsqu'elle estime ce prix exagéré au regard des prix pratiqués dans la région, faire une offre à un prix inférieur, en se fondant sur ses références de marché. Le vendeur choisit alors d'accepter l'offre de la SAFER, de retirer son bien de la vente ou de demander au tribunal judiciaire de fixer le prix (article L143-10).

Le retrait permet au vendeur de conserver son bien ; une remise en vente ultérieure donne lieu à une nouvelle déclaration à la SAFER. Cette faculté de révision explique l'importance d'un prix de vente cohérent avec les références locales, publiées chaque année par les SAFER pour les terres libres et louées. Nous vérifions ces références avant la signature de l'avant-contrat.

Calendrier, frais et fiscalité de la vente

L'avant-contrat signé avec l'acquéreur contient une condition suspensive de non-exercice des droits de préemption. Le calendrier réaliste d'une vente de terres agricoles avoisine trois mois entre l'avant-contrat et l'acte, en l'absence de préemption, et davantage lorsqu'une autorisation d'exploiter est nécessaire à l'acquéreur au titre du contrôle des structures.

L'acquéreur supporte les frais d'acquisition : droits de mutation, émoluments du notaire fixés par le tarif réglementé, débours. Le preneur en place qui achète les terres qu'il exploite bénéficie, sous conditions de durée du bail et d'engagement d'exploiter, d'un régime de droits d'enregistrement réduit. Notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir détaille le calcul.

Le vendeur particulier est imposé sur la plus-value immobilière selon les règles de droit commun, avec les abattements pour durée de détention. L'exploitant qui vend des terres inscrites à l'actif de son exploitation relève du régime des plus-values professionnelles, avec des exonérations liées au montant des recettes et à la durée d'activité.

Vendre des terres louées ou des parts de société

Le bail survit à la vente des terres louées : l'acquéreur devient bailleur et se trouve lié par le bail en cours, son renouvellement et, le cas échéant, sa cession au descendant du fermier. Le prix tient compte de cette occupation, les terres louées se négociant habituellement en dessous des terres libres.

La cession des parts d'une société agricole ou d'un groupement foncier agricole obéit à des règles propres. Depuis la loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021, dite loi Sempastous, la prise de contrôle d'une société exploitant ou détenant des terres au-delà d'un seuil d'agrandissement fixé par région est soumise à une autorisation administrative, instruite par la SAFER. Le notaire vérifie ce point avant toute cession de parts.

Sources

• Entreprendre.service-public.gouv.fr, droits et obligations du preneur et du bailleur (préemption du preneur)
• SAFER, site national (déclarations d'intention d'aliéner, Vigifoncier, prix des terres)
• Annuaire de l'administration, SAFER, service départemental d'Eure-et-Loir à Chartres
• Code rural et de la pêche maritime, articles L143-1 et suivants et L412-1 et suivants (Légifrance)
• Service-public.gouv.fr, tribunal paritaire des baux ruraux