L'essentiel
- La SAFER peut préempter les bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole, les bâtiments d'exploitation ayant conservé leur usage agricole et, en zone agricole ou naturelle, certains bâtiments récemment utilisés pour l'agriculture (article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime) : le notaire lui notifie la vente, et elle dispose de deux mois pour se prononcer.
- Hors des bourgs, l'assainissement est presque toujours individuel : le contrôle doit dater de moins de trois ans à la signature, et l'acquéreur réalise les travaux de mise en conformité dans l'année qui suit.
- Les hangars et granges couverts de plaques de fibrociment construits avant le 1er juillet 1997 relèvent du repérage de l'amiante ; leur désamiantage représente souvent le premier poste de dépense.
- Cour commune, passages d'engins, puits, anciennes cuves et proximité d'une exploitation en activité se vérifient avant le compromis, car ils pèsent sur l'usage quotidien et sur le prix.
Ce que recouvre l'achat d'un corps de ferme
Un corps de ferme beauceron s'organise souvent autour d'une cour fermée : maison d'habitation, granges, écuries ou étables, remises, parfois un hangar métallique plus récent, et quelques parcelles attenantes. Aux confins du Perche et du Thymerais, la longère, maison basse et allongée, réunit sous un même toit logement et dépendances. Chaque bâtiment a une destination juridique propre : l'habitation en est une, la grange agricole en est une autre.
Cette distinction commande la suite : ce qui est une habitation peut être rénové comme tel, tandis que l'aménagement d'une grange en logement relève des règles du changement de destination, strictes en zone agricole. Notre guide sur l'achat d'une maison en zone agricole ou naturelle explique ce que le plan local d'urbanisme autorise.
L'acte ventile le prix entre la maison, les bâtiments et les terres éventuelles, pour la notification à la SAFER, pour les frais et, le cas échéant, pour le prêt. Le mobilier et le matériel laissés sur place font l'objet d'une liste séparée.
La SAFER et les autres droits de préemption
Le droit de préemption de la SAFER s'étend au-delà des terres. Il s'étend aux bâtiments d'habitation qui font partie d'une exploitation agricole, aux bâtiments d'exploitation ayant conservé leur utilisation agricole et, dans les zones agricoles ou naturelles, à des bâtiments utilisés pour une activité agricole dans les années qui précèdent la vente, afin de leur rendre un usage agricole. En Eure-et-Loir, la notification est instruite par le service départemental de la SAFER du Centre, à Chartres.
Le notaire notifie le projet de vente à la SAFER au moins deux mois avant la signature ; la SAFER peut préempter au prix notifié, proposer un prix inférieur ou renoncer. L'avant-contrat comporte donc une condition suspensive de non-exercice des droits de préemption. Si les parcelles vendues avec la ferme sont louées, le fermier en place bénéficie de sa propre priorité. Notre guide sur la vente de terres agricoles et la SAFER détaille les délais.
Selon la situation du bien, d'autres préemptions peuvent jouer : droit de préemption urbain lorsque la ferme se trouve dans une zone urbaine du PLU, espaces naturels sensibles du département. Le notaire les recense toutes au moment de préparer le dossier.
Eau et assainissement : fosse, puits, drainage
Hors des réseaux collectifs, la maison dispose d'un assainissement non collectif, contrôlé par le service public d'assainissement non collectif. Le rapport de contrôle doit dater de moins de trois ans lors de l'acte authentique ; s'il relève une non-conformité, l'acquéreur dispose d'un an pour faire les travaux. Une vieille fosse sous la cour, un puisard ou un rejet au fossé sont fréquents dans les fermes anciennes : notre guide sur l'assainissement individuel en présente les conséquences.
Beaucoup de fermes ont un puits. Tout prélèvement d'eau souterraine à usage domestique doit être déclaré en mairie (article L2224-9 du Code général des collectivités territoriales). Une eau destinée à la consommation humaine doit être analysée par un laboratoire agréé ; en pratique, le raccordement au réseau d'eau potable reste la règle pour la boisson, le puits servant au jardin.
Les terres de certaines communes sont drainées et comprises dans le périmètre d'une association syndicale de propriétaires. Les droits et obligations qui en découlent sont attachés aux terrains et suivent l'acquéreur, cotisations comprises : l'acte les mentionne.
Bâtiments agricoles : amiante, cuves, anciennes installations
Pour tout bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le vendeur fournit un état relatif à la présence d'amiante. Les couvertures et bardages en fibrociment des hangars, étables et poulaillers en contiennent très souvent. Leur dépose, en fin de vie ou lors d'une rénovation, doit être confiée à une entreprise certifiée et coûte bien davantage qu'une couverture ordinaire. Le constat de risque d'exposition au plomb s'ajoute pour les logements construits avant 1949, et d'autres diagnostics selon la situation, présentés dans notre guide sur les diagnostics obligatoires.
Les anciennes activités laissent des traces : cuves à fioul enterrées, stockages d'engrais ou de produits phytosanitaires, fosses à lisier, fumières. Lorsque le terrain a accueilli une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement, le vendeur doit en informer l'acheteur par écrit (article L514-20 du Code de l'environnement), et le dernier exploitant reste tenu de mettre le site en sécurité à la cessation d'activité.
Faites visiter les bâtiments par un professionnel : charpentes, murs en torchis ou en pierre, fissures, humidité. Notre guide pour visiter une maison ancienne liste les points à examiner.
Servitudes, cour commune et voisinage agricole
Les corps de ferme ont souvent été divisés au fil des successions. Il en résulte des cours communes, que la jurisprudence traite comme une indivision forcée dont aucun copropriétaire ne peut demander le partage, des passages au profit des parcelles voisines pour les engins agricoles, des murs mitoyens et des vues. Le titre de propriété et les actes antérieurs les révèlent ; un géomètre-expert en précise l'assiette si nécessaire. Notre guide sur les servitudes explique leur portée.
Le voisinage d'une exploitation active fait partie du cadre de vie : circulation d'engins, séchoirs à grain pendant la moisson, épandages, bruit des élevages. Depuis la loi du 15 avril 2024, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage n'est pas engagée lorsque le trouble provient d'activités antérieures à l'acquisition, conformes aux règles et poursuivies dans les mêmes conditions (article 1253 du Code civil). L'acquéreur s'informe donc de ces activités avant de signer.
Les distances imposées entre bâtiments d'élevage et habitations valent dans les deux sens (article L111-3 du Code rural et de la pêche maritime) : elles peuvent limiter les projets de l'acquéreur à proximité d'un élevage, comme celles de l'éleveur voisin.
Préparer le compromis et le budget
Le compromis réunit les conditions suspensives utiles : non-exercice des préemptions, obtention du prêt, obtention d'un permis ou d'une déclaration préalable si le projet l'exige. Le financement couvre le prix, les frais et les travaux immédiats, en particulier la mise aux normes de l'assainissement et le traitement de l'amiante.
Prévoyez un calendrier réaliste : deux mois au moins pour la réponse de la SAFER, davantage si une autorisation d'urbanisme doit être obtenue et purgée de recours. Les frais d'acquisition, calculés sur la totalité du prix, sont présentés dans notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir. Nous coordonnons ces étapes avec l'agent immobilier, le géomètre et la banque, et relisons avec vous chaque diagnostic avant l'engagement.
Exemple chiffré
Une longère avec grange et hangar près de Chartres
Un couple achète une longère rénovée, une grange, un hangar de 400 m² couvert de fibrociment et 1,5 hectare de pâture pour 385 000 €. Le contrôle d'assainissement conclut à une installation non conforme ; l'état amiante signale la couverture du hangar. Les acquéreurs font établir des devis avant le compromis.
- Prix, dont 15 000 € ventilés pour la pâture
- 385 000 €
- Devis de mise en conformité de l'assainissement (à réaliser dans l'année)
- 12 000 €
- Devis de dépose de la toiture amiantée et de recouvrement du hangar
- 28 000 €
- Analyse de l'eau du puits par un laboratoire agréé
- Avant tout usage domestique
- Délai de réponse de la SAFER après notification
- 2 mois
Les 40 000 € de travaux chiffrés ont justifié une négociation du prix. Le compromis a prévu la condition de non-préemption, et l'acte a été signé un peu plus de trois mois après, une fois la renonciation de la SAFER reçue.
Questions fréquentes
La SAFER peut-elle acheter la ferme à ma place ?
Elle le peut lorsque le bien entre dans son champ de préemption et que l'opération répond à l'un de ses objectifs légaux, comme l'installation d'un agriculteur ou la consolidation d'une exploitation. Sa décision doit être motivée. Pour une maison ancienne sans terres ni bâtiments utilisés récemment par l'agriculture, la préemption reste exceptionnelle ; nous vérifions la situation avant le compromis.
Puis-je acheter les bâtiments sans les terres ?
Oui. Le vendeur peut conserver ses terres ou les vendre à un exploitant, et vous céder seulement la maison et les dépendances. La division impose alors un document d'arpentage établi par un géomètre-expert, et la création des servitudes nécessaires, notamment de passage et de réseaux. Les bâtiments encore utilisés par l'exploitation restent soumis au droit de préemption de la SAFER.
Qui paie le désamiantage d'un hangar ?
L'acquéreur devient propriétaire des matériaux et supporte leur retrait lorsqu'il décide de les déposer ou lorsque leur état l'impose. Le diagnostic amiante l'en informe avant la vente : le coût se négocie donc dans le prix. Le vendeur qui omet ce diagnostic ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés pour ce défaut.
L'eau du puits peut-elle servir d'eau potable ?
Seulement après une analyse par un laboratoire agréé confirmant sa qualité, et sous réserve de la déclaration du prélèvement en mairie. En Beauce, les nappes peuvent contenir des nitrates : l'analyse est indispensable avant toute consommation. Le puits reste très utile pour l'arrosage du jardin et l'entretien extérieur.
Premier rendez-vous
Un projet agricole à organiser ?
Bail rural, vente de terres, transmission de l'exploitation : l'étude vous accompagne.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, diagnostic amiante
- Service-public.gouv.fr, diagnostic assainissement des eaux usées
- Service-public.gouv.fr, déclarer un puits ou un forage domestique
- Service-public.gouv.fr, diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente
- Annuaire de l'administration, SAFER, service départemental d'Eure-et-Loir
- Code rural et de la pêche maritime, article L143-1 (Légifrance)