Solaire ou éolien sur des terres agricoles : promesse de bail, agrivoltaïsme, droits du fermier

La promesse de bail : ce que vous signez avec le développeur

Les sociétés qui développent des parcs éoliens ou photovoltaïques sollicitent les propriétaires bien avant de connaître la faisabilité du projet. Le premier document proposé est une promesse de bail emphytéotique, parfois accompagnée de promesses de servitudes pour le passage des câbles, les chemins d'accès ou le survol des pales. Elle accorde au développeur une exclusivité de plusieurs années pour mener les études de vent ou d'ensoleillement, les inventaires écologiques et les demandes d'autorisation.

Cette promesse engage durablement : pendant sa durée, tout acquéreur ou nouveau preneur des parcelles devra la respecter. Il faut donc en lire chaque clause : durée de l'exclusivité et conditions de prolongation, indemnité d'immobilisation, montant et indexation du loyer futur, faculté de substitution au profit d'une société de projet, sort de la promesse en cas de vente ou de décès.

Tous les titulaires de droits doivent signer : les coindivisaires, l'usufruitier et le nu-propriétaire, les deux époux lorsque les terres sont communes. Le fermier en place, lui, intervient pour autoriser l'accès aux parcelles pendant les études et pour préparer la libération des surfaces. Nous relisons ces promesses avant signature, même lorsque le développeur fournit son propre modèle.

Le bail emphytéotique et ses clauses essentielles

Une fois les autorisations obtenues, la promesse est levée et le bail définitif signé. Il prend le plus souvent la forme d'un bail emphytéotique, d'une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans (article L451-1 du Code rural et de la pêche maritime), qui confère au preneur un droit réel sur le terrain et lui permet de financer les installations. D'une durée supérieure à douze ans, il est reçu par acte notarié et publié au service de la publicité foncière.

Les clauses décisives concernent le loyer et son indexation, l'assiette exacte des emprises, les servitudes d'accès, l'assurance, et surtout la fin du bail : démantèlement des installations, retrait des fondations, remise en état agricole des sols. Pour les éoliennes, l'exploitant constitue des garanties financières de démantèlement exigées par le Code de l'environnement ; pour les centrales solaires, le bail doit organiser des garanties équivalentes, avec un mécanisme de mise en jeu opposable en cas de défaillance de la société de projet.

Les loyers perçus par le propriétaire relèvent des revenus fonciers. Le terrain grevé du bail reste dans son patrimoine, pour sa valeur tenant compte de ce droit réel, et se transmet à ses héritiers avec le bail en cours. Les droits de donation ou de succession se calculent sur cette valeur, qui intègre la perspective des loyers à venir.

Terres louées : l'accord du fermier et la résiliation partielle du bail

Les parcelles données à bail rural sont occupées par le fermier, qui bénéficie d'un droit au renouvellement. Le propriétaire doit donc libérer ces surfaces avant d'y consentir un bail emphytéotique. La voie usuelle est une résiliation partielle amiable du bail rural, limitée aux emprises du projet : plateformes et chemins pour une éolienne, surface clôturée pour une centrale au sol. L'article L411-32 réserve la résiliation unilatérale par le bailleur aux parcelles dont la destination agricole peut être changée, dans les conditions qu'il fixe.

Le fermier reçoit une indemnité qui compense la perte de marge sur les surfaces retirées et la gêne d'exploitation pendant les travaux : pertes de récolte, allongement des trajets, contournement des ouvrages. Son montant se négocie, souvent dans un protocole signé avec le développeur, qui en supporte le paiement. Le fermage dû au propriétaire est réduit à proportion des surfaces libérées. Nous rédigeons l'avenant de résiliation partielle en même temps que le bail emphytéotique, pour que les deux actes s'enchaînent sans période où les parcelles seraient revendiquées par deux preneurs.

L'agrivoltaïsme : la définition légale depuis 2023

La loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables a inscrit une définition de l'agrivoltaïsme à l'article L314-36 du Code de l'énergie. Une installation agrivoltaïque est implantée sur une parcelle agricole et contribue durablement à l'installation, au maintien ou au développement d'une production agricole. Elle rend au moins l'un des services suivants : amélioration du potentiel et de l'impact agronomiques, adaptation au changement climatique, protection contre les aléas, amélioration du bien-être animal.

La production agricole doit rester l'activité principale de la parcelle, et l'installation doit être réversible. Le décret n° 2024-318 du 8 avril 2024 précise ces exigences : le rendement agricole est comparé à celui d'une zone témoin sans panneaux, le taux de couverture des grandes installations est plafonné, un suivi est assuré pendant toute la durée d'exploitation et le non-respect des conditions peut conduire à l'arrêt de l'installation. Les projets situés sur des espaces agricoles, naturels ou forestiers sont soumis à l'avis de la commission départementale de préservation de ces espaces.

Dans un projet agrivoltaïque, le fermier continue de cultiver sous les panneaux ou d'y faire pâturer ses animaux. Un contrat tripartite entre propriétaire, développeur et exploitant organise la poursuite de l'exploitation, les contraintes techniques, le partage des revenus et l'indemnisation des baisses de rendement.

Installations au sol, éoliennes : les autres cadres

Une centrale au sol dépourvue de service agricole relève d'un régime distinct : elle n'est admise en zone agricole, naturelle ou forestière que sur des terrains incultes ou inexploités depuis une durée minimale, recensés par un document-cadre arrêté par le préfet sur proposition de la chambre d'agriculture. En Eure-et-Loir, où les terres labourables de la Beauce dominent, ces surfaces restent limitées.

Les éoliennes relèvent de la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement et d'une autorisation environnementale délivrée par le préfet. Leur emprise au sol est réduite, mais le parc s'accompagne de servitudes de survol, d'accès et de passage de câbles, qui s'étendent souvent aux parcelles voisines. Chaque propriétaire concerné signe une convention, et chaque fermier concerné est indemnisé.

Conséquences patrimoniales et fiscales pour la famille

Les parcelles retirées d'un bail rural à long terme pour être données à bail emphytéotique perdent l'exonération partielle de droits de donation et de succession attachée à ce bail. Pour des terres destinées à être transmises, il faut comparer le revenu du projet avec le surcoût fiscal futur, et parfois organiser la donation avant la signature du bail définitif.

Un projet sur des terres détenues en indivision ou démembrées suppose l'unanimité des titulaires de droits. Lorsque les terres appartiennent à un groupement foncier agricole, le gérant ne signe qu'avec l'accord de l'assemblée prévu par les statuts, et la modification de l'usage des biens peut affecter l'avantage fiscal des parts. Les revenus d'un parc peuvent aussi modifier l'équilibre d'une donation-partage en préparation : ils doivent être pris en compte dans l'évaluation des lots.

Sources

• Code de l'énergie, article L314-36 (Légifrance)
• Photovoltaique.info, agrivoltaïsme
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, résiliation du bail rural
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, conditions d'application du statut du bail à ferme (baux emphytéotiques)
• Code rural et de la pêche maritime, articles L411-32 et L451-1 (Légifrance)