L'essentiel
- Entre la mise en vente et la signature de l'acte authentique, comptez en général quatre à six mois, dont deux à trois mois entre l'avant-contrat et l'acte.
- Le diagnostic de performance énergétique doit exister dès la mise en vente, puisque sa classe figure dans l'annonce ; le reste du dossier de diagnostic technique est annexé à l'avant-contrat.
- L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose de dix jours pour se rétracter après la notification de l'avant-contrat (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation) ; le vendeur est engagé dès sa signature.
- Dans une zone de préemption, la commune dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour se prononcer.
- Le jour de l'acte, le notaire reçoit le prix, rembourse le prêt en cours, acquitte l'impôt sur la plus-value éventuelle et vous verse le solde.
Préparer la vente : prix, dossier et pouvoir de vendre
Une vente se prépare avant la première visite. Le prix se fixe à partir des ventes récentes de biens comparables dans le même secteur, que les notaires suivent dans leurs bases de données et que chacun peut consulter sur le service public des « Demandes de valeurs foncières ». Un prix cohérent avec le marché dès la mise en ligne attire les acquéreurs sérieux et limite les négociations à la baisse. Notre guide sur l'estimation d'un bien immobilier présente les méthodes et leurs limites.
Le dossier se constitue ensuite : titre de propriété, diagnostics techniques, autorisations d'urbanisme pour les travaux réalisés, documents de copropriété pour un appartement. Commandez le diagnostic de performance énergétique en premier : sa classe énergie et sa classe climat, ainsi qu'une estimation des dépenses annuelles d'énergie, doivent apparaître dans l'annonce. La liste complète figure dans notre guide sur les documents à réunir pour vendre.
Vérifiez enfin qui doit consentir à la vente. Un bien commun à des époux mariés sous le régime de la communauté se vend avec l'accord des deux. Le logement de la famille, même s'il appartient à un seul époux, suppose aussi le consentement du conjoint (article 215 du Code civil). Un bien indivis requiert en principe l'accord de tous les indivisaires, un bien démembré celui de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Repérer dès ce stade un bien loué, un crédit en cours ou une succession non réglée évite de retarder la signature.
Trouver un acquéreur
Vous pouvez vendre vous-même, confier un mandat à un agent immobilier ou à une étude notariale qui pratique la négociation. Toute annonce doit indiquer le prix, les classes du diagnostic de performance énergétique, l'estimation des dépenses d'énergie, la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G, et renvoyer au site Géorisques pour l'information sur les risques. Pour un lot de copropriété, elle précise aussi le nombre de lots, les charges annuelles moyennes et les procédures éventuellement engagées contre le syndicat. Une annonce de professionnel indique en outre ses honoraires et la partie qui les paie.
Lorsque vous confiez la vente à l'étude, nous établissons l'avis de valeur, diffusons l'annonce, organisons les visites et rédigeons ensuite l'avant-contrat et l'acte : notre guide sur la vente par l'intermédiaire du notaire décrit le mandat et les honoraires. Pour un bien qui suscite plusieurs candidatures, la vente interactive recueille les offres en ligne sur une période courte.
L'état des risques doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite. Demandez aussi aux candidats de présenter leur plan de financement ou une attestation de leur banque avant d'examiner une offre : un acquéreur dont le projet est solide réduit le risque d'échec de la condition de prêt quelques semaines plus tard.
L'offre d'achat et l'avant-contrat
L'offre d'achat engage celui qui la fait pendant sa durée de validité. Dès que vous l'acceptez, vous êtes vous-même engagé à vendre au prix proposé : un refus ultérieur exposerait à une demande d'exécution forcée ou de dommages-intérêts. Aucune somme ne peut être versée au vendeur avec l'offre ; un tel versement rendrait l'offre nulle (article 1589-1 du Code civil). Une offre acceptée se formalise ensuite, en principe sans attendre, par un avant-contrat.
Dans la promesse unilatérale, le vendeur s'engage seul et l'acquéreur dispose d'une option pendant un délai fixé, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation souvent comprise entre 5 et 10 % du prix. Signée sans notaire, elle doit être enregistrée auprès de l'administration fiscale dans les dix jours, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil). Dans le compromis, vendeur et acquéreur s'engagent l'un et l'autre, et l'acquéreur verse généralement un dépôt de garantie. Les sommes sont conservées par le notaire. Notre guide compromis ou promesse de vente compare les deux actes.
L'avant-contrat fixe le prix, la date limite de signature de l'acte et les conditions suspensives : obtention du prêt, dont la durée de validité ne peut être inférieure à un mois (article L313-41 du Code de la consommation), absence de servitude grave, renonciation des titulaires d'un droit de préemption. Le dossier de diagnostic technique et, pour un appartement, les documents de copropriété y sont annexés.
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose ensuite de dix jours pour se rétracter. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte, ou de sa remise en main propre. En cas de rétractation, les sommes versées lui sont restituées dans les vingt et un jours. Le vendeur, lui, reste engagé dès sa signature. Le détail des règles figure dans notre guide sur le délai de rétractation de l'acquéreur.
Entre l'avant-contrat et l'acte : les vérifications du notaire
Pendant les semaines qui suivent, le notaire réunit les pièces qui fondent la sécurité de l'acte. Il interroge le service de la publicité foncière pour connaître les hypothèques et autres inscriptions sur le bien, vérifie l'origine de propriété, obtient les renseignements d'urbanisme et, pour un appartement, l'état daté établi par le syndic. L'état civil et la capacité des parties font aussi l'objet d'un contrôle.
Si le bien se situe dans le périmètre d'un droit de préemption urbain, le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner. La commune dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut renonciation. Une demande de pièces complémentaires ou de visite suspend ce délai. D'autres droits de préemption peuvent exister, celui de la SAFER pour certains terrains agricoles ou celui du locataire dans certains cas. Notre guide sur le droit de préemption urbain en détaille les effets.
L'acquéreur, de son côté, finalise son financement. L'offre de prêt ne peut être acceptée qu'après un délai de réflexion de dix jours suivant sa réception. Vous pouvez mettre ce temps à profit pour demander à votre banque le décompte du capital restant dû, préparer votre déménagement, résilier ou transférer vos contrats d'énergie et, si le bien est vendu meublé, dresser la liste chiffrée du mobilier.
La signature de l'acte authentique
Quelques jours avant la date fixée, le notaire adresse le projet d'acte aux parties. L'acquéreur verse le prix et les frais sur le compte de l'étude par virement, obligatoire au-delà de 3 000 €. Le jour de la signature, le notaire lit les points essentiels de l'acte, répond aux questions et recueille les signatures, le plus souvent sur tablette : l'acte authentique électronique a la même valeur que l'acte papier.
Chaque partie peut signer en personne ou se faire représenter grâce à une procuration. Pour un vendeur éloigné de Chartres, la procuration peut être reçue à distance, en visioconférence : notre page sur les actes à distance en présente les conditions. Les clés sont remises à la signature, sauf accord prévoyant une occupation temporaire par le vendeur, encadrée par l'acte.
Le vendeur doit délivrer le bien dans l'état où il se trouvait lors de la signature de l'avant-contrat, libre de toute occupation si la vente a été conclue ainsi. Un relevé contradictoire des compteurs le jour de la remise des clés facilite ensuite la clôture des contrats d'énergie et d'eau.
Après la signature : prix, impôt et formalités
Le prix transite par la comptabilité de l'étude, tenue sur un compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations. Le notaire rembourse d'abord le prêt restant dû, puis organise la mainlevée de l'hypothèque ; il règle l'impôt sur la plus-value lorsqu'il est dû, les charges de copropriété exigibles et les éventuels honoraires de négociation à la charge du vendeur. Vous recevez ensuite le solde par virement. Notre guide sur la vente avec un crédit en cours détaille le remboursement anticipé.
La plus-value réalisée sur une résidence principale est exonérée. Pour un autre bien, le notaire calcule l'impôt et le verse lors de l'enregistrement de l'acte ; le montant de la plus-value imposable doit ensuite être reporté sur votre déclaration de revenus, où il entre dans le revenu fiscal de référence. Les règles de calcul figurent dans notre guide sur la plus-value immobilière.
L'acte est ensuite publié au service de la publicité foncière, ce qui rend la vente opposable aux tiers. Après la vente, le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés, que l'acte peut écarter lorsque le vendeur n'est pas un professionnel et ignorait le défaut ; il répond aussi de l'exactitude de la superficie déclarée pour un lot de copropriété. Notre guide sur les vices cachés décrit les recours de l'acquéreur.
| Étape | Durée indicative | Point d'attention |
|---|---|---|
| Estimation, diagnostics, mandat | 2 à 4 semaines | DPE disponible avant la diffusion de l'annonce |
| Commercialisation et visites | Variable selon le bien et le prix | État des risques remis dès la première visite |
| Offre acceptée puis avant-contrat | 1 à 3 semaines | Aucune somme versée avec l'offre |
| Délai de rétractation | 10 jours | Pour l'acquéreur non professionnel d'un logement |
| Préemption, prêt, pièces | 2 à 3 mois | Réponse de la commune sous 2 mois ; offre de prêt acceptée après 10 jours |
| Acte authentique | Jour fixé dans l'avant-contrat | Prix reçu par virement, remise des clés |
| Versement du prix au vendeur | Quelques jours | Après remboursement du prêt et paiement de l'impôt éventuel |
Exemple chiffré
Le calendrier d'une maison vendue à Lucé
Hélène vend en 2027 la maison qu'elle occupe à Lucé, dans Chartres métropole. Elle signe un mandat avec l'étude en janvier ; l'acquéreur finance l'achat par un prêt. La commune dispose d'un droit de préemption urbain.
- Avis de valeur et mandat
- lundi 11 janvier
- Diagnostics reçus, annonce en ligne
- fin janvier
- Offre d'achat acceptée
- mercredi 3 mars
- Compromis signé à l'étude et remis en main propre
- lundi 15 mars
- Fin du délai de rétractation de l'acquéreur
- jeudi 25 mars
- Déclaration d'intention d'aliéner reçue par la mairie
- mardi 16 mars, réponse au plus tard mi-mai
- Offre de prêt reçue puis acceptée
- 20 avril, acceptée le 3 mai
- Signature de l'acte authentique
- mardi 15 juin
- Virement du solde du prix à Hélène
- dans les jours qui suivent
Cinq mois séparent le mandat de l'acte. Le délai incompressible tient au droit de préemption de la commune et au financement de l'acquéreur : il est inutile de fixer la signature avant l'expiration de ces délais. La maison étant la résidence principale d'Hélène, la vente ne supporte aucun impôt sur la plus-value.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value immobilière
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il revenir sur sa décision après avoir signé le compromis ?
Le délai de rétractation est réservé à l'acquéreur non professionnel. Le vendeur qui a signé un compromis est engagé : s'il refuse de signer l'acte, l'acquéreur peut demander au juge de constater la vente ou réclamer des dommages-intérêts, souvent fixés d'avance par une clause pénale. Dans une promesse unilatérale, la rétractation du vendeur pendant le délai d'option n'empêche pas la formation de la vente si l'acquéreur lève l'option (article 1124 du Code civil).
Combien de temps faut-il entre le compromis et l'acte de vente ?
Deux à trois mois en général. Ce délai permet l'expiration du délai de rétractation, la réponse de la commune titulaire d'un droit de préemption, l'obtention du prêt et la réunion des pièces. Un acquéreur qui paie comptant et une renonciation rapide de la commune permettent parfois de signer plus tôt ; un bien en copropriété ou une succession non réglée demandent souvent davantage.
Faut-il un notaire pour chaque partie ?
Chaque partie peut choisir son notaire. Lorsque deux notaires interviennent, ils préparent l'acte ensemble et se partagent les émoluments prévus par le tarif : le coût pour l'acquéreur reste le même. Si vous avez confié la vente à l'étude, nous travaillons avec le notaire de l'acquéreur dès l'avant-contrat.
Que se passe-t-il si l'acquéreur n'obtient pas son prêt ?
Si l'acquéreur a déposé des demandes conformes aux caractéristiques prévues dans l'avant-contrat et justifie des refus dans le délai convenu, la condition suspensive défaillit : la vente est caduque et les sommes versées lui sont restituées. S'il n'a pas sollicité de prêt conforme, la condition est réputée accomplie (article 1304-3 du Code civil) et le vendeur peut réclamer l'indemnité prévue. Le suivi du financement fait partie de notre travail pendant cette période.
Quels frais restent à la charge du vendeur ?
Les frais de l'acte de vente incombent à l'acquéreur, sauf convention contraire (article 1593 du Code civil). Le vendeur paie les diagnostics, les frais de mainlevée d'une hypothèque, l'état daté en copropriété, l'impôt sur la plus-value lorsqu'il est dû, et les honoraires de négociation s'ils sont à sa charge. Notre page tarifs présente la rémunération de l'étude.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, promesse de vente d'un logement
- Service-public.gouv.fr, acte de vente d'un logement ancien
- Service-public.gouv.fr, offre d'achat immobilier
- Service-public.gouv.fr, condition suspensive de prêt
- Service-public.gouv.fr, annonce de vente immobilière
- Service-public.gouv.fr, état des risques
- Code de la construction et de l'habitation (Légifrance)