L'essentiel
- La vente interactive est un appel d'offres en ligne : après une période de visites, les acquéreurs agréés déposent des offres successives pendant une durée limitée, à partir d'un prix de première offre.
- Sur Immo-Interactif, le service de la profession notariale diffusé sur immobilier.notaires.fr, les offres sont reçues pendant 24 heures ; toute offre déposée dans les 4 dernières minutes prolonge la période de 4 minutes.
- La plateforme 36 heures immo, société privée utilisée par des notaires et des agents immobiliers, recueille les offres pendant 36 heures selon le même principe.
- Le vendeur choisit librement l'offre qui lui convient, le prix étant un critère parmi d'autres ; la vente se poursuit par un avant-contrat classique, avec le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur.
- Participer est gratuit pour l'acquéreur et se fait sans dépôt d'argent ; les honoraires de négociation sont ceux d'une vente classique.
Le principe : un appel d'offres en ligne
La vente interactive se situe entre la négociation classique et la vente aux enchères. Le bien est présenté avec un prix de première offre possible, visité par les acquéreurs intéressés pendant quelques semaines, puis mis en vente en ligne pendant une période courte. Chaque acquéreur agréé suit en temps réel les offres déposées et peut surenchérir. Le notariat a conçu ce mode de vente dans les années 2000 pour rendre la formation du prix plus rapide et plus transparente.
À la différence d'une vente aux enchères, où le bien revient au dernier enchérisseur, le vendeur garde le choix. Le vendeur examine les offres à l'issue de la période et retient celle qui répond le mieux à ses critères, en tenant compte du prix, du financement présenté, des éventuelles conditions et de la date de disponibilité souhaitée. La vente se forme ensuite par la signature d'un avant-contrat, selon les règles ordinaires décrites dans notre guide sur les étapes d'une vente immobilière.
Deux plateformes, un même mécanisme
Immo-Interactif est le service de vente interactive de la profession notariale. Les annonces sont diffusées sur le portail immobilier des notaires, et la réception des offres dure 24 heures. Toute offre déposée dans les quatre dernières minutes repousse la clôture de quatre minutes, jusqu'à ce qu'aucune nouvelle offre n'intervienne : ce mécanisme évite qu'une offre de dernière seconde prive les autres acquéreurs de la possibilité de répondre.
36 heures immo est une plateforme privée, exploitée par une société commerciale, dont les outils sont utilisés par des notaires et par des agents immobiliers formés à la vente interactive. La période d'offres y dure 36 heures. Le vendeur y fixe avec son conseil un prix de première offre et, s'il le souhaite, un prix de réserve, c'est-à-dire le minimum qu'il est prêt à accepter. Lors du premier rendez-vous, nous vous indiquons la plateforme et les modalités que l'étude retient pour votre bien.
Les étapes, du mandat à l'avant-contrat
Tout commence par une estimation et la signature d'un mandat de vente, comme pour une vente confiée au notaire. Le dossier est ensuite constitué en entier avant la mise en ligne : diagnostics, renseignements d'urbanisme, documents de copropriété, conditions particulières de la vente. Les acquéreurs formulent ainsi leurs offres en connaissance de cause, ce qui limite les renégociations après coup.
La campagne de publicité s'accompagne de visites, souvent groupées, qui s'étendent en général sur trois à quatre semaines. Chaque visiteur intéressé demande à être agréé : il signe une demande d'agrément, justifie de son identité et présente son plan de financement. L'agrément est gratuit et laisse son titulaire libre de faire ou non une offre. Sur Immo-Interactif, les demandes d'agrément doivent être déposées avant l'ouverture de la période d'offres ; sur 36 heures immo, la visite du bien est une condition expresse pour participer.
Les offres sont ensuite reçues en ligne pendant 24 ou 36 heures, selon la plateforme. À la clôture, le vendeur choisit l'acquéreur, puis l'avant-contrat est signé chez le notaire. Le notariat indique une durée moyenne de 45 jours pour une vente Immo-Interactif, et 36 heures immo annonce six à douze semaines entre la mise en ligne et le compromis.
Première offre possible, pas d'offre et prix de réserve
Le prix de première offre possible est fixé par le vendeur, sur les conseils du notaire, à partir de l'estimation du bien. Il se situe en général un peu en dessous de la valeur estimée, afin d'attirer un nombre suffisant de visiteurs. La confrontation des offres fait ensuite émerger le prix que le marché accepte de payer à ce moment précis. Notre guide sur l'estimation d'un bien immobilier décrit les méthodes utilisées pour fixer ce point de départ.
Chaque nouvelle offre doit dépasser la précédente d'un montant minimal, le pas d'offre, fixé à l'avance et indiqué dans l'annonce. Le prix de réserve, lorsqu'il existe, protège le vendeur : si les offres restent en dessous, il reste libre de conserver son bien ou de négocier ensuite avec les candidats. Les offres s'entendent honoraires de négociation inclus, de sorte que chacun compare des montants homogènes.
Pour quels biens, et à quel coût ?
La vente interactive convient aux biens susceptibles d'intéresser plusieurs acquéreurs en même temps : maison familiale bien située, appartement au cœur de Chartres, bien rare dont la valeur est difficile à établir par comparaison, parce que peu de ventes similaires ont eu lieu récemment. Elle s'adapte aussi aux ventes où plusieurs vendeurs, héritiers ou indivisaires, souhaitent un prix objectivement établi par le marché, que chacun pourra accepter.
Pour un bien peu demandé, ou lorsque le vendeur préfère une commercialisation plus progressive, la négociation classique reste souvent préférable. Le coût est celui d'une vente confiée à l'étude : les honoraires de négociation prévus au mandat, sans supplément. Du côté de l'acquéreur, la participation est gratuite, et une offre se dépose sans chèque, sans consignation ni engagement financier préalable.
Du côté de l'acquéreur
L'acquéreur visite le bien, consulte les documents mis à sa disposition, puis demande son agrément avant l'ouverture de la période d'offres. Préparer son financement en amont est essentiel : un accord de principe de la banque ou la preuve d'un apport rend l'offre crédible aux yeux du vendeur, qui choisit aussi en fonction de la solidité du projet. La première offre se fait au prix de première offre possible, les suivantes par paliers au moins égaux au pas d'offre.
L'offre retenue débouche sur un avant-contrat qui comporte les protections habituelles : délai de rétractation de dix jours, conditions suspensives convenues avec le vendeur, en particulier celle d'obtention du prêt lorsqu'elle a été annoncée dans l'offre. Notre guide sur le délai de rétractation de l'acquéreur en rappelle les règles. Les frais d'acte s'ajoutent au prix, comme pour tout achat.
Exemple chiffré
Une maison de ville à Chartres en vente interactive
Une maison de ville estimée entre 255 000 et 265 000 € est présentée en vente interactive. Les montants sont fictifs et présentés à titre d'illustration, honoraires de négociation inclus.
- Prix de première offre possible
- 235 000 €
- Pas d'offre
- 2 000 €
- Visites sur trois semaines
- 19 visites, 7 acquéreurs agréés
- Période d'offres
- 24 heures, 21 offres déposées
- Offre la plus élevée
- 267 000 €, financée par un prêt de 90 % du prix
- Deuxième offre
- 265 000 €, sans recours à un prêt
- Offre retenue par les vendeurs
- 265 000 €
Les vendeurs ont préféré une offre légèrement inférieure mais sans condition de prêt, qui sécurise la date de signature. Le prix obtenu se situe dans la fourchette de l'estimation, après une période de commercialisation d'environ six semaines.
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Questions fréquentes
Le vendeur est-il obligé de vendre au plus offrant ?
Le vendeur choisit librement l'offre qui répond le mieux à ses attentes : prix, solidité du financement, absence de condition de prêt, date de libération des lieux. Il reste aussi libre d'écarter toutes les offres inférieures au prix de réserve. Cette liberté distingue la vente interactive d'une vente aux enchères, où le bien est adjugé au dernier enchérisseur.
Faut-il avoir visité le bien pour faire une offre ?
Oui. Les visites précèdent l'agrément, et la plateforme 36 heures immo fait de la visite une condition expresse pour déposer une offre. La visite permet à l'acquéreur de formuler une offre éclairée et au vendeur de s'assurer du sérieux des candidats. Les documents du dossier, diagnostics et règlement de copropriété notamment, sont consultables avant l'ouverture des offres.
L'acquéreur retenu peut-il encore se rétracter ?
Oui, comme dans toute vente de logement à un acquéreur non professionnel. Après la signature de l'avant-contrat, il dispose d'un délai de dix jours pour se rétracter, sans motif ni pénalité. Le vendeur peut alors se tourner vers un autre candidat ayant fait une offre, ce qui constitue l'un des intérêts de la vente interactive.
Combien de temps dure une vente interactive ?
Comptez six à douze semaines entre la mise en ligne et la signature de l'avant-contrat, dont trois à quatre semaines de visites et 24 ou 36 heures d'offres ; le notariat indique une moyenne de 45 jours pour Immo-Interactif. L'acte authentique intervient ensuite dans les délais habituels, en général deux à trois mois plus tard, le temps de purger le droit de préemption et d'obtenir le financement.
La vente interactive coûte-t-elle plus cher au vendeur ?
Le coût est celui d'une vente en négociation classique : les honoraires sont ceux prévus au mandat, et ils ne sont dus qu'en cas de vente. Les frais de diagnostics restent à la charge du vendeur, comme dans toute vente. Notre page tarifs présente les honoraires de l'étude.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Immobilier.notaires.fr, découvrir la vente interactive
- Immobilier.notaires.fr, comment vendre en vente interactive
- Immobilier.notaires.fr, comment acheter en vente interactive
- 36 heures immo, vendre en vente interactive
- 36 heures immo, acheter en vente interactive
- Service-public.gouv.fr, promesse de vente d'un logement