L'essentiel
- Un bien financé par un prêt en cours se vend librement : le notaire rembourse la banque sur le prix, puis vous verse le solde.
- Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû (articles L313-47 et R313-25 du Code de la consommation).
- Aucune indemnité n'est due lorsque la vente fait suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, à leur décès ou à la cessation forcée de leur activité professionnelle.
- Une hypothèque ou une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers donne lieu à une mainlevée par acte notarié, aux frais du vendeur ; un prêt garanti par une caution se rembourse sans cette formalité.
- Le transfert du prêt ou de sa garantie sur le logement suivant dépend du contrat et de l'accord de la banque.
Ce que le notaire vérifie avant la signature
Dès l'ouverture du dossier, nous interrogeons le service de la publicité foncière pour connaître les inscriptions qui grèvent le bien : hypothèque conventionnelle, privilège ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, mais aussi, le cas échéant, hypothèque judiciaire d'un créancier, hypothèque légale du Trésor public ou d'un syndicat de copropriétaires. Chaque inscription doit être levée pour que l'acquéreur reçoive un bien libre de toute charge.
Nous demandons ensuite à chaque banque un décompte de remboursement anticipé arrêté à la date prévue de la vente : capital restant dû, intérêts courus, indemnités et éventuels frais. Ce décompte est actualisé quelques jours avant la signature. Transmettez-nous dès le début les références de vos prêts, les offres de prêt et le dernier tableau d'amortissement : ils permettent de vérifier les clauses applicables et de chiffrer votre solde net avant même le compromis.
Lorsque le prix couvre largement les sommes dues, la vente se déroule sans difficulté. S'il est inférieur, la vente reste possible, mais le vendeur complète la différence sur ses fonds personnels ou obtient l'accord de la banque pour lever sa garantie contre un remboursement partiel, le solde devenant une dette ordinaire.
Le remboursement anticipé et ses indemnités
Rembourser par anticipation est un droit de l'emprunteur. Le contrat peut prévoir une indemnité au profit de la banque, dans la limite légale : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Pour un remboursement total, tant que le taux du prêt reste inférieur à 6 %, les six mois d'intérêts constituent le plafond le plus faible.
La loi supprime l'indemnité lorsque la vente fait suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, à leur décès ou à la cessation forcée de leur activité professionnelle, par exemple un licenciement. La banque demande alors un justificatif : attestation de l'employeur, lettre de mutation, notification de licenciement. Beaucoup d'offres prévoient en outre une exonération contractuelle, totale ou partielle, en cas de vente : relisez la clause avant de chiffrer votre projet. Les intérêts restent dus jusqu'à la date effective du remboursement. L'assurance emprunteur prend fin avec le prêt ; pensez à en informer l'assureur lorsqu'il s'agit d'un contrat souscrit hors de la banque.
| Motif de la vente | Indemnité de remboursement anticipé |
|---|---|
| Vente sans motif particulier | Au plus le plus faible de : six mois d'intérêts, 3 % du capital restant dû |
| Mutation ou changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou du conjoint | Aucune |
| Décès de l'emprunteur ou du conjoint | Aucune |
| Cessation forcée de l'activité professionnelle | Aucune |
| Contrat exonérant la vente du bien | Aucune ou réduite, selon la clause |
La mainlevée de l'hypothèque ou de l'hypothèque légale spéciale
Depuis le 1er janvier 2022, le privilège de prêteur de deniers a laissé place à l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui garantit les prêts finançant l'achat d'un bien existant. Les prêts antérieurs conservent leur privilège, et d'autres prêts sont garantis par une hypothèque conventionnelle. Toutes ces inscriptions produisent effet pendant la durée du prêt et un an au-delà de la dernière échéance prévue, puis disparaissent automatiquement, sans frais.
Une vente avant cette date impose une mainlevée. La banque, une fois remboursée, consent à la levée de sa garantie ; le notaire établit l'acte de mainlevée et le publie au service de la publicité foncière. Le prêt déjà soldé par anticipation garde son inscription jusqu'à la date initialement prévue : une mainlevée reste alors nécessaire pour une vente intervenue avant cette date.
Les frais de mainlevée, émoluments du tarif réglementé, contribution de sécurité immobilière et débours, dépendent du montant garanti et restent à la charge du vendeur. Nous les chiffrons dans le décompte et les retenons sur le prix. Notre guide sur les garanties du prêt immobilier compare ces sûretés du côté de l'acquéreur.
Le prêt garanti par une caution
De nombreux prêts immobiliers sont garantis par une société de caution plutôt que par une hypothèque. Rien n'est inscrit au service de la publicité foncière : le notaire rembourse la banque sur le prix, la caution s'éteint avec le prêt, et aucune mainlevée n'est à payer. Certaines sociétés de caution restituent une partie de la contribution versée lors de l'octroi du prêt, selon leurs conditions générales. Adressez-leur la demande après le remboursement, avec le justificatif fourni par la banque.
Acheter à nouveau : prêt relais, transfert de prêt, substitution de garantie
Lorsque vous achetez avant d'avoir vendu, le prêt relais avance une partie du prix attendu de la vente. Il est remboursé en une fois le jour de la vente, en même temps que l'ancien prêt. Le notaire de la vente rembourse les deux prêts sur le prix ; votre dossier d'achat, avec ses conditions suspensives, doit intégrer ce calendrier.
Certaines offres de prêt comportent une clause de transférabilité : le prêt, avec son taux et sa durée restante, finance le nouveau logement plutôt que d'être remboursé. Cette option, soumise à l'accord de la banque au moment du transfert, préserve un taux ancien plus bas que les taux du marché. La banque peut aussi accepter une substitution de garantie : l'hypothèque est levée sur le bien vendu et une nouvelle garantie est prise sur le bien acheté, ce qui suppose des actes coordonnés le même jour. Les prêts aidés, prêt à taux zéro, prêt d'accession sociale ou prêt d'employeur, obéissent à des règles propres en cas de vente. Nous les examinons avec vous dès le compromis.
Le jour de la vente : qui reçoit quoi ?
L'acquéreur verse le prix à la comptabilité de l'étude, par virement. Après la signature, le notaire règle d'abord les sommes qui conditionnent la liberté du bien et la régularité de la vente : remboursement des prêts garantis selon les décomptes, provision pour les frais de mainlevée, impôt sur la plus-value éventuellement dû, sommes réclamées par le syndic de copropriété. Il verse ensuite le solde au vendeur, dès que les fonds sont disponibles sur le compte de l'étude.
Pour un bien détenu à plusieurs, ou vendu pendant un divorce, le solde se répartit selon les droits de chacun, ou reste consigné jusqu'à leur accord. Nos guides sur la vente d'un bien en indivision et sur le crédit immobilier en cas de divorce détaillent ces situations.
Exemple chiffré
Le solde net d'une vente avec un prêt en cours
Un couple vend 260 000 € une maison de Lucé. Le capital restant dû s'élève à 150 000 €, au taux fixe de 3,5 %. Le contrat prévoit l'indemnité légale maximale. La vente est signée quinze jours après la dernière échéance.
- Prix de vente
- 260 000 €
- Capital restant dû
- − 150 000 €
- Intérêts courus sur quinze jours (150 000 € × 3,5 % ÷ 24)
- − 219 €
- Plafond n° 1 : six mois d'intérêts (150 000 € × 3,5 % ÷ 2)
- 2 625 €
- Plafond n° 2 : 3 % du capital restant dû
- 4 500 €
- Indemnité retenue, le plus faible des deux plafonds
- − 2 625 €
- Solde avant frais de mainlevée et impôt éventuel
- 107 156 €
- Si la vente fait suite à une mutation professionnelle
- Indemnité nulle, solde de 109 781 €
Les frais de mainlevée, calculés selon le tarif réglementé, et l'impôt sur la plus-value si la maison n'est pas la résidence principale viennent ensuite en déduction. Nous communiquons ce décompte complet avant la signature du compromis.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value immobilière
Questions fréquentes
Faut-il rembourser le prêt avant de mettre le bien en vente ?
Le prêt se rembourse le jour de la vente, sur le prix versé par l'acquéreur. Il suffit de prévenir la banque de votre projet et de nous transmettre les références du prêt. Le compromis peut être signé alors que le prêt court encore : l'hypothèque est levée après la vente, et l'acquéreur est protégé parce que le notaire rembourse le créancier sur le prix.
La banque peut-elle refuser le remboursement anticipé ?
La loi garantit à l'emprunteur le droit de rembourser son prêt par anticipation. La banque peut seulement réclamer l'indemnité prévue au contrat, dans la limite légale, et, pour un remboursement partiel, exiger un montant minimal de 10 % du capital initial, sauf s'il s'agit du solde. Le remboursement total lié à une vente ne soulève donc aucune difficulté.
Que se passe-t-il si le prix de vente ne couvre pas le capital restant dû ?
La vente reste possible. La banque lève sa garantie seulement si elle est intégralement remboursée, sauf accord contraire : vous complétez donc la différence sur votre épargne le jour de la vente, ou vous négociez avec elle la mainlevée contre le prix disponible, le solde devenant un prêt personnel sans garantie. Nous chiffrons cette situation dès l'estimation du bien, avant tout engagement avec un acquéreur.
Qui paie les frais de mainlevée ?
Le vendeur, puisque la mainlevée libère son bien de la garantie qu'il a consentie. Le notaire retient le montant estimé sur le prix et restitue l'éventuel excédent une fois la formalité publiée. Ces frais n'existent pas pour un prêt garanti par une caution, ni lorsque l'inscription est déjà éteinte, un an après la dernière échéance initialement prévue.
Je suis muté à Tours : dois-je payer des indemnités ?
Lorsque la vente fait suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, la loi exclut toute indemnité de remboursement anticipé. Adressez à la banque une attestation de l'employeur ou la décision de mutation, en expliquant le lien avec la vente. Nous vérifions que le décompte transmis en tient compte avant la signature.
Puis-je garder mon prêt actuel pour acheter mon prochain logement ?
Oui si votre offre de prêt comporte une clause de transférabilité et si la banque accepte le nouveau bien en garantie. Le taux et la durée restante sont conservés, ce qui est intéressant lorsque le prêt a été conclu à un taux plus bas que ceux du marché. À défaut, un nouveau prêt finance l'achat, éventuellement précédé d'un prêt relais.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.