L'essentiel
- Le dossier de diagnostic technique, à la charge du vendeur, est annexé à l'avant-contrat ou, à défaut, à l'acte de vente (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation).
- En l'absence d'un diagnostic en cours de validité le jour de l'acte, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
- Pour des travaux de construction achevés depuis moins de dix ans, l'acte mentionne l'existence ou l'absence d'assurance dommages-ouvrage : réunissez factures, attestations d'assurance décennale des entreprises et autorisations d'urbanisme.
- Pour un lot de copropriété, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court qu'à compter de la remise des documents énumérés à l'article L721-2 du même code.
- Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE retient un nouveau coefficient pour l'électricité : un logement chauffé à l'électricité peut obtenir une meilleure classe.
Les pièces concernant le vendeur et le bien
Le notaire identifie d'abord les vendeurs : pièce d'identité, livret de famille, contrat de mariage ou convention de PACS, jugement de divorce le cas échéant. Ces documents établissent qui peut vendre et avec quel consentement. Pour un bien reçu par succession, l'attestation de propriété immobilière doit avoir été établie ; notre guide sur la vente d'une maison héritée précise le calendrier.
Le titre de propriété, c'est-à-dire l'acte par lequel vous avez acquis le bien, permet de reprendre sa désignation cadastrale, les servitudes et l'origine de propriété. Si vous l'avez égaré, le notaire qui l'a reçu en conserve l'original et une copie peut aussi être demandée au service de la publicité foncière. Joignez le dernier avis de taxe foncière, les plans dont vous disposez et, si le bien est loué, le bail, le dernier état des lieux et le montant du dépôt de garantie.
Le dossier de diagnostic technique et la validité de chaque document
Les diagnostics sont réalisés par un professionnel certifié, indépendant et assuré. Leur liste dépend de l'âge du bien, de ses équipements et de sa localisation. Commandez-les dès la décision de vendre : le DPE conditionne la publication de l'annonce, l'état des risques doit être remis dès la première visite, et un diagnostic qui révèle un défaut laisse le temps d'en tenir compte dans le prix.
La durée de validité s'apprécie à la date de l'avant-contrat puis, à nouveau, à celle de l'acte. Un état termites de plus de six mois ou un état des risques ancien doivent être refaits entre les deux signatures si la vente s'étire. Le tableau ci-dessous reprend les règles en vigueur en septembre 2026 ; notre guide sur les diagnostics immobiliers obligatoires détaille le contenu de chacun du point de vue de l'acquéreur.
| Diagnostic | Biens concernés | Validité pour une vente |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Tout logement, maison d'au moins 50 m² de surface de plancher | 10 ans ; les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables |
| Audit énergétique | Maison ou immeuble en monopropriété classé F ou G, et E depuis le 1er janvier 2025 | 5 ans |
| Constat de risque d'exposition au plomb | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Illimitée sans plomb ou sous le seuil de 1 mg/cm² ; 1 an sinon |
| État amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée sans amiante pour un repérage réalisé depuis le 1er avril 2013 |
| État de l'installation électrique | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État de l'installation de gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral | 6 mois |
| État des risques | Tout bien | Moins de 6 mois lors de la première visite, mis à jour si nécessaire |
| Assainissement non collectif | Logement non raccordé au réseau public | Moins de 3 ans à la date de l'acte |
| Superficie « loi Carrez » | Lot de copropriété | Sans limite, sauf travaux modifiant la surface |
Diagnostics : responsabilité du vendeur et nouveautés
Un diagnostic manquant ou périmé le jour de l'acte prive le vendeur de la clause qui l'exonère de la garantie des vices cachés pour le défaut concerné : présence de plomb, d'amiante, de termites, installation dangereuse. Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : un acquéreur trompé par une classe erronée peut agir contre le vendeur, qui dispose lui-même d'un recours contre le diagnostiqueur. Un état des risques absent permet à l'acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Pour les maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G, l'audit énergétique, remis dès la première visite, propose des scénarios de travaux chiffrés. Les appartements en copropriété n'y sont pas soumis.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l'électricité peut ainsi changer de classe sans travaux ; les DPE existants restent valables et peuvent être actualisés gratuitement sur le site de l'Ademe. Pour un bien dont la vente est envisagée, cette mise à jour mérite d'être faite avant la diffusion de l'annonce.
Les logements construits ou rénovés récemment disposent aussi d'un carnet d'information du logement, obligatoire lorsque le permis de construire a été déposé ou que des travaux de rénovation énergétique ont été engagés depuis le 1er janvier 2023. Il est transmis à l'acquéreur lors de la vente.
Urbanisme : autorisations et conformité des travaux
Chaque construction ou extension réalisée depuis votre achat doit être justifiée : permis de construire ou déclaration préalable, déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, et, si possible, attestation de non-contestation de la conformité délivrée par la mairie. Véranda, garage, abri de jardin, piscine, changement de fenêtres en secteur protégé ou transformation d'un grenier en chambre sont concernés.
Le notaire obtient de son côté les renseignements d'urbanisme : zonage du plan local d'urbanisme, servitudes d'utilité publique, droit de préemption, alignement. Un bien comportant des travaux réalisés sans autorisation reste vendable, à condition de le signaler à l'acquéreur, qui en supportera les conséquences administratives ; les taire engage la responsabilité du vendeur. Dans le centre historique de Chartres, site patrimonial remarquable, les travaux extérieurs relèvent de règles particulières décrites dans notre guide sur l'achat dans le secteur sauvegardé de Chartres.
Pour un terrain à bâtir détaché d'une propriété, l'avant-contrat indique si le terrain a été borné, et une étude géotechnique préalable doit être fournie dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles d'aléa moyen ou fort. Notre guide sur la division parcellaire décrit ces étapes.
Travaux de moins de dix ans : décennale et dommages-ouvrage
Lorsque des travaux de construction ont été achevés depuis moins de dix ans, l'acquéreur bénéficie de la garantie décennale des entreprises qui les ont réalisés (article 1792 du Code civil). Pour qu'il puisse la mettre en œuvre, réunissez les factures, les procès-verbaux de réception et les attestations d'assurance décennale en cours de validité à l'ouverture du chantier.
Le maître d'ouvrage d'une construction ou de travaux importants devait souscrire une assurance dommages-ouvrage (article L242-1 du Code des assurances). L'acte de vente mentionne son existence ou son absence (article L243-2). En son absence, le vendeur reste exposé : il est lui-même réputé constructeur pour un ouvrage qu'il a fait réaliser ou qu'il a construit lui-même, et répond pendant dix ans des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792-1).
Pour des travaux plus modestes, factures et garanties des équipements restent utiles : chaudière, pompe à chaleur, toiture, menuiseries. Joignez les attestations d'entretien des appareils de chauffage et, pour des panneaux photovoltaïques, le contrat de revente d'électricité, dont le transfert à l'acquéreur se prépare avant l'acte.
Lot de copropriété : les documents du syndic
Pour un appartement, l'avant-contrat doit être accompagné des documents énumérés à l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation : fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et état descriptif de division avec leurs modificatifs, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges payées pendant les deux exercices précédents, sommes restant dues au syndicat, état des impayés, part du fonds de travaux, carnet d'entretien, conclusions du diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux lorsqu'ils existent, notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires.
Le délai de rétractation de l'acquéreur ne court qu'à compter de la remise de ces documents : un dossier incomplet retarde toute la vente. La plupart d'entre eux figurent dans l'espace en ligne de la copropriété. Au moment de l'acte, le syndic établit l'état daté, dont le coût facturé au vendeur est plafonné à 380 € TTC.
La superficie privative mesurée selon la loi Carrez figure dans l'avant-contrat et l'acte ; une surface inférieure de plus de 5 % à celle annoncée ouvre à l'acquéreur une action en diminution du prix dans l'année de l'acte (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Notre guide sur la vente d'un lot de copropriété détaille le pré-état daté et la répartition des charges.
Situations particulières
Un logement non raccordé au tout-à-l'égout doit disposer du contrôle de l'installation d'assainissement non collectif établi par le service public d'assainissement non collectif. Si l'installation n'est pas conforme, l'acquéreur dispose d'un an après l'acte pour réaliser les travaux, ce qui pèse souvent dans la négociation. Pour un logement raccordé, certaines collectivités imposent un contrôle du raccordement : nous vérifions la règle applicable dans votre commune.
Si vous vendez avec un crédit en cours, communiquez les références du prêt et de la banque dès le mandat, pour obtenir le décompte de remboursement. Un logement vendu loué suppose le bail, les quittances récentes, l'état des lieux d'entrée et, en cas de congé pour vendre, la copie de l'acte de congé ; notre guide sur la vente d'un logement loué précise ces règles. Le mobilier cédé avec le bien figure sur une liste détaillée et chiffrée, annexée à l'acte.
Questions fréquentes
Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Le vendeur. Le dossier de diagnostic technique est une obligation du vendeur, qui choisit librement un diagnostiqueur certifié. Demandez plusieurs devis et un forfait couvrant l'ensemble des diagnostics nécessaires. Le coût varie selon la taille du bien et le nombre de diagnostics ; il reste modeste au regard du risque qu'un diagnostic manquant fait peser sur la vente.
Mon DPE date de 2020 : est-il encore valable ?
Il doit être refait pour une vente signée en 2026. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d'être valables le 31 décembre 2024, ceux réalisés avant 2018 dès le 31 décembre 2022. Seuls les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 restent valables, dix ans. Un logement chauffé à l'électricité peut en outre bénéficier du nouveau coefficient applicable depuis le 1er janvier 2026.
J'ai perdu mon titre de propriété : puis-je vendre ?
Oui. L'original de l'acte est conservé par le notaire qui l'a reçu, et une copie peut être délivrée par le service de la publicité foncière. Indiquez-nous simplement la date approximative de l'achat, le nom du notaire ou l'adresse du bien : nous nous chargeons d'obtenir la copie nécessaire à la préparation de la vente.
Une véranda construite sans autorisation empêche-t-elle la vente ?
La vente reste possible, à condition d'informer clairement l'acquéreur de la situation, que l'acte mentionne. Une régularisation par une demande d'autorisation, lorsqu'elle est possible au regard du plan local d'urbanisme, sécurise souvent mieux la vente. Nous examinons avec vous les documents disponibles et les risques pour chaque partie avant la signature de l'avant-contrat.
Quels documents demander au syndic avant de mettre en vente un appartement ?
Le règlement de copropriété et ses modificatifs, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, les appels de charges des deux derniers exercices, la fiche synthétique, le carnet d'entretien et, s'ils existent, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux. Beaucoup de ces documents figurent dans l'extranet de la copropriété. Notre guide sur la vente d'un lot de copropriété indique ceux que le syndic facture.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente
- Service-public.gouv.fr, diagnostic de performance énergétique
- Service-public.gouv.fr, audit énergétique
- Service-public.gouv.fr, constat de risque d'exposition au plomb
- Service-public.gouv.fr, état amiante
- Service-public.gouv.fr, diagnostic assainissement
- Service-public.gouv.fr, vente d'un logement en copropriété
- Code des assurances, assurance construction (Légifrance)