L'essentiel
- La valeur d'un bien se détermine d'abord par comparaison avec des ventes réellement signées de biens similaires, dans le même secteur et sur une période récente.
- Les données « Demandes de valeurs foncières » (DVF), publiées gratuitement par l'administration fiscale, recensent les ventes des cinq dernières années, hors Alsace-Moselle et Mayotte.
- Les bases immobilières des notaires complètent ces données par une description plus précise des biens vendus ; les prix médians qui en sont tirés sont publiés sur immobilier.notaires.fr.
- Un avis de valeur suffit pour fixer un prix de mise en vente ; une expertise détaillée s'impose lorsque la valeur doit être justifiée, notamment devant l'administration fiscale ou le juge.
Valeur vénale, prix affiché, prix de vente
La valeur vénale d'un bien est le prix qu'il pourrait atteindre sur le marché, dans des conditions normales de vente, entre un vendeur et un acquéreur libres et informés. Elle se distingue du prix affiché, fixé par le vendeur et souvent négocié, et du prix finalement signé, qui dépend aussi du moment, de l'urgence de chacun et du nombre d'acquéreurs intéressés.
Une estimation raisonne toujours à une date donnée et pour un usage précis. Le même bien peut être estimé pour une mise en vente, pour une déclaration de succession, pour un partage entre héritiers ou ex-époux, ou pour l'impôt sur la fortune immobilière. La méthode reste la même, mais le degré de justification attendu varie : un prix de mise en vente se corrige au vu des visites, une valeur déclarée à l'administration fiscale doit pouvoir être défendue.
La méthode par comparaison
La comparaison est la méthode de référence pour les logements. Elle consiste à rechercher des ventes récentes de biens semblables par leur nature, leur surface, leur situation et leur état, puis à ajuster les prix constatés pour tenir compte des différences. Le prix au mètre carré sert d'unité de mesure, sans suffire à lui seul : une maison de 90 m² et une maison de 160 m² dans la même rue ne se vendent pas au même prix unitaire.
Les ajustements portent sur les éléments qui font réellement varier le prix : état général et travaux à prévoir, classe énergétique, exposition et luminosité, étage et ascenseur, jardin, garage ou stationnement, vues, nuisances, qualité de la copropriété. Pour un logement classé F ou G, le coût des travaux de rénovation et l'interdiction progressive de louer pèsent sur la valeur ; notre guide sur le calendrier du DPE en rappelle les dates.
Les surfaces annexes se pondèrent : une terrasse, une cave ou un sous-sol valent moins qu'une pièce habitable. À Chartres, la proximité de la gare et du centre historique, la desserte des communes de la métropole et, dans la Beauce, la taille du terrain et les dépendances agricoles expliquent des écarts sensibles entre biens de même surface.
Les données publiques : DVF et service Patrim
Les données « Demandes de valeurs foncières » (DVF) proviennent des actes de vente publiés et du cadastre. La direction générale des finances publiques les met à disposition gratuitement, commune par commune et parcelle par parcelle, pour les ventes des cinq dernières années, à l'exception des départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et de Mayotte. Le site explore.data.gouv.fr permet de les consulter sur une carte.
Ces données sont précieuses mais brutes. Elles indiquent le prix, la date, la nature du bien, la surface bâtie et la surface du terrain, sans rien dire de l'état du logement, de sa classe énergétique ou des travaux réalisés. Une même vente peut regrouper plusieurs lots, un appartement et un parking par exemple, sous un prix global. Un prix isolé, sans visite du bien vendu, conduit facilement à une erreur de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Le service Patrim, accessible depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, donne accès aux mêmes ventes avec des critères de recherche plus fins. Il est réservé à certaines situations : déclaration de succession ou de donation, impôt sur la fortune immobilière, contrôle fiscal, expropriation.
Les bases notariales et les indices de prix
Les notaires alimentent depuis longtemps leurs propres bases de données immobilières, à partir des ventes qu'ils reçoivent : Perval en province, BIEN en Île-de-France. Chaque vente y est décrite de façon plus détaillée que dans les fichiers publics, avec des éléments tels que le nombre de pièces, l'époque de construction ou la présence d'un garage. Ces bases permettent au notaire de sélectionner des références réellement comparables.
Les prix médians au mètre carré qui en sont tirés sont publiés sur le portail immobilier des notaires, pour les appartements et les maisons anciens, par commune et par quartier. Les indices Notaires-Insee mesurent l'évolution des prix dans le temps : ils servent à actualiser une référence ancienne ou à apprécier la tendance d'un marché local, sans remplacer l'analyse de ventes comparables.
Les autres méthodes : revenu, coût de reconstruction, terrain
Pour un bien loué, un immeuble de rapport ou un local professionnel, la méthode par le revenu complète la comparaison. Elle divise le loyer annuel, net des charges non récupérables, par un taux de rendement observé sur des biens comparables. Un appartement loué 7 200 € par an, pour un taux de 5 %, ressort ainsi à 144 000 €. Le choix du taux reste l'élément décisif et doit lui-même s'appuyer sur des ventes constatées.
Pour un bien atypique, peu comparable, la méthode par le coût de remplacement additionne la valeur du terrain et le coût de reconstruction du bâtiment, diminué d'un abattement pour vétusté. Elle sert surtout de contrôle. Un terrain à bâtir s'estime par comparaison avec d'autres terrains, ou, lorsqu'un promoteur est intéressé, par la méthode dite du compte à rebours, qui déduit du prix de vente prévisible des constructions leur coût et la marge de l'opération.
Avis de valeur ou expertise : lequel demander ?
L'avis de valeur est un document synthétique, établi après visite, qui situe le bien dans une fourchette de prix à partir de ventes comparables. Il convient à la décision de vendre et à la fixation du prix de mise en vente. Lorsque vous confiez la vente à l'étude, cet avis précède la signature du mandat : notre guide sur la vente par l'intermédiaire du notaire en décrit l'enchaînement.
L'expertise est un rapport détaillé qui expose la méthode, les références retenues et les ajustements, selon les principes de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Elle s'impose lorsque la valeur doit être justifiée auprès d'un tiers : partage successoral, liquidation d'un régime matrimonial, calcul d'une soulte, donation, déclaration à l'impôt sur la fortune immobilière, litige. Certains notaires exercent cette activité d'expert. Pour un calcul de soulte, notre guide sur le rachat de soulte montre l'incidence directe de la valeur retenue.
Estimer pour l'administration fiscale
Dans une succession, une donation ou pour l'impôt sur la fortune immobilière, les droits se calculent sur la valeur vénale réelle du bien au jour de la transmission ou au 1er janvier. L'administration peut la contester en s'appuyant sur des ventes comparables, et une insuffisance entraîne un rappel de droits, des intérêts de retard et, le cas échéant, une majoration.
La loi prévoit quelques correctifs. La résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % lorsqu'elle est occupée au jour du décès par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé du défunt ou de son conjoint (article 764 bis du Code général des impôts) ; pour l'impôt sur la fortune immobilière, la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % (article 973). Un bien loué ou détenu en indivision supporte en pratique une décote dont l'importance dépend de la situation.
Une valeur trop basse dans une déclaration de succession se paie plus tard : elle devient le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value lors de la revente. Notre guide sur la vente d'une maison héritée illustre cet arbitrage.
Exemple chiffré
Estimer une maison de 120 m² à Lucé par comparaison
Une maison de 120 m² construite dans les années 1970, classée D, avec un jardin de 500 m², une cuisine à refaire et un garage. Les références ci-dessous sont fictives et présentées à titre d'illustration de la méthode.
- Référence A : 105 m², vendue en mars 2026, 236 000 €
- 2 248 €/m²
- Référence B : 130 m², vendue en novembre 2025, 279 000 €
- 2 146 €/m²
- Référence C : 118 m², vendue en mai 2026, 262 000 €
- 2 220 €/m²
- Référence D : 125 m², classée F, gros travaux, janvier 2025
- 1 980 €/m², écartée comme peu comparable
- Moyenne des références A, B et C
- environ 2 205 €/m²
- Ajustement pour la cuisine à refaire
- fourchette retenue de 2 100 à 2 200 €/m²
- Valeur estimée pour 120 m²
- 252 000 à 264 000 €
La fourchette tient compte des différences réelles entre les biens. Le prix de mise en vente se fixe ensuite dans cette fourchette, selon le délai souhaité et la tension du marché local ; il se révise si les visites montrent un décalage.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value immobilière
Questions fréquentes
Les estimations en ligne sont-elles fiables ?
Elles donnent un ordre de grandeur utile, calculé à partir de prix moyens du secteur. Elles ignorent en revanche l'état du bien, ses travaux, sa luminosité ou ses nuisances, qui expliquent souvent un écart sensible avec le prix finalement signé. Une estimation établie après visite, à partir de ventes comparables sélectionnées une à une, reste indispensable avant de fixer un prix.
Le prix de vente d'une maison voisine vaut-il pour la mienne ?
C'est une référence, rarement suffisante à elle seule. La maison voisine peut avoir été rénovée, vendue avec un terrain plus grand ou dans l'urgence. Les données DVF indiquent le prix et les surfaces, sans l'état du logement. Plusieurs références récentes, analysées ensemble, donnent une valeur plus fiable qu'une vente isolée.
La classe énergétique influence-t-elle le prix ?
Oui, de plus en plus. Un acquéreur intègre le coût des travaux nécessaires pour améliorer un logement classé F ou G, et un investisseur tient compte du calendrier d'interdiction de louer. Depuis le 1er janvier 2026, le nouveau coefficient appliqué à l'électricité peut améliorer la classe d'un logement chauffé à l'électricité : une mise à jour du DPE avant la mise en vente peut donc se révéler utile.
Quelle valeur retenir dans une déclaration de succession ?
La valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix qu'aurait obtenu une vente à cette date. Une valeur sous-évaluée expose à un redressement et augmente la plus-value imposable en cas de revente ; une valeur surévaluée alourdit les droits de succession. Nous la fixons avec vous à partir de ventes comparables, en appliquant, lorsqu'elles sont possibles, les décotes prévues par la loi ou admises en pratique.
Comment obtenir une estimation de l'étude ?
Prenez rendez-vous en indiquant l'adresse du bien et le contexte : vente, succession, donation, divorce. Nous visitons le bien, recherchons les ventes comparables dans nos bases et vous remettons un avis de valeur ou, si la situation l'exige, une expertise détaillée, dont les conditions sont fixées à l'avance. La demande se fait depuis notre page rendez-vous.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.