L'essentiel
- Un Français établi hors de France achète et vend en France selon les mêmes règles civiles qu'un résident ; la signature peut se faire par procuration notariée reçue à distance.
- L'ancienne résidence principale reste exonérée d'impôt sur la plus-value si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ et qu'elle n'a pas été mise à la disposition d'un tiers entre-temps.
- Une seconde exonération, limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable et à un seul logement, bénéficie aux ressortissants de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen qui ont été fiscalement domiciliés en France au moins deux ans de suite.
- Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni acquittent sur leurs revenus fonciers et leurs plus-values le seul prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu de 17,2 %.
Acheter en France quand on vit à l'étranger : le déroulement
L'achat suit les étapes habituelles : offre acceptée, avant-contrat, délai de rétractation de dix jours pour l'acquéreur d'un logement, obtention du prêt, puis acte authentique. Notre guide sur les étapes d'un achat immobilier en détaille le calendrier. La distance change surtout la manière de signer et de transférer les fonds.
L'avant-contrat peut être signé électroniquement ou par un mandataire. Pour l'acte définitif, vous donnez une procuration notariée, reçue à distance en visioconférence, à un collaborateur de l'étude ; la procuration pour un acte notarié précise la forme exigée selon que l'achat est financé ou non par un prêt. Vous recevez ensuite la copie de l'acte en ligne.
Les fonds sont virés sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations, depuis un compte ouvert à votre nom. Un virement international peut prendre plusieurs jours : nous vous indiquons la date à laquelle les fonds doivent être disponibles, ainsi que les justificatifs d'origine des fonds demandés au titre de la lutte contre le blanchiment.
Financer l'achat depuis l'étranger
Les banques françaises prêtent aux non-résidents selon des critères propres : niveau et stabilité des revenus, monnaie dans laquelle ils sont perçus, apport personnel, pays de résidence. Certaines exigent un apport plus élevé ou une domiciliation des revenus. Les délais d'instruction s'allongent lorsque les justificatifs sont étrangers et doivent être traduits.
La protection de l'emprunteur reste celle du droit français. L'offre de prêt ne peut être acceptée que dix jours après sa réception, et l'avant-contrat prévoit une condition suspensive d'obtention du prêt d'une durée d'au moins un mois : notre guide sur les conditions suspensives de prêt en explique le fonctionnement. Prévoyez, depuis l'étranger, un délai d'acheminement de l'offre signée.
Le prêt est garanti par une hypothèque, une caution d'un organisme spécialisé ou un nantissement. Lorsque la banque retient une hypothèque, la procuration doit être notariée : nous l'organisons à distance dès que l'accord de principe de la banque est connu.
Frais d'acquisition et fiscalité du bien pendant la détention
Les frais d'acquisition sont identiques pour un acquéreur résident ou non. En Eure-et-Loir, la taxe départementale est de 5 % depuis le 1er avril 2025 ; l'ancien taux est maintenu pour l'acquéreur qui achète sa résidence principale sans avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Un Français établi hors de France qui achète un logement de vacances ou un investissement locatif relève en principe du taux de 5 %. Notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir donne le détail du calcul.
Pendant la détention, vous acquittez la taxe foncière et, pour un logement meublé que vous conservez à votre disposition, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France, dans la catégorie des revenus fonciers pour une location nue, sur une déclaration adressée au service des impôts des non-résidents. Le taux minimum d'imposition des non-résidents est de 20 %, porté à 30 % au-delà d'un seuil revalorisé chaque année ; vous pouvez demander l'application du taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux s'il est plus favorable.
Le patrimoine immobilier situé en France entre dans l'impôt sur la fortune immobilière lorsque sa valeur nette dépasse 1,3 million d'euros, sous réserve des conventions fiscales. Les biens détenus à l'étranger en sont exclus pour un non-résident. Pour les règles propres aux loyers, voir notre guide sur la location nue et les revenus fonciers.
Prélèvements sociaux réduits pour les affiliés à une sécurité sociale européenne
Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'Islande, de la Norvège, du Liechtenstein ou de la Suisse, et qui ne relèvent pas d'un régime français, sont exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine et leurs plus-values immobilières. Elles restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %. L'administration fiscale précise que les résidents du Royaume-Uni continuent d'en bénéficier depuis le Brexit.
Les autres non-résidents, installés par exemple aux États-Unis, au Canada, en Asie ou au Moyen-Orient, acquittent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % sur leurs revenus fonciers et leurs plus-values immobilières. L'écart est sensible : sur 10 000 € de revenus fonciers nets, il représente 970 € par an. Pour la vente, le notaire applique le taux réduit sur présentation d'une attestation d'affiliation au régime de sécurité sociale du pays de résidence, à fournir dès la préparation de l'acte.
Vendre son ancienne résidence principale après le départ
La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Pour un Français parti à l'étranger, le logement cesse d'être sa résidence principale au jour du départ ; la loi maintient néanmoins l'exonération lorsque la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France et que le logement n'a pas été mis à la disposition de tiers, gratuitement ou contre un loyer, entre le départ et la vente.
Au moment de la vente, la nouvelle résidence doit être située dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement. Le délai se compte en années civiles : un départ en septembre 2025 laisse jusqu'au 31 décembre 2026 pour signer l'acte authentique. Notre guide sur l'exonération de la résidence principale présente la règle générale.
L'exonération de 150 000 € réservée aux ressortissants européens non résidents
L'article 150 U, II, 2° du Code général des impôts ouvre une seconde exonération aux personnes non résidentes de France, ressortissantes d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative. Un Français installé aux États-Unis, à Singapour ou à Dubaï en bénéficie donc, dès lors que la condition tient à la nationalité et non au pays de résidence.
L'exonération porte sur un seul logement par contribuable, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable. Le vendeur doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans, à un moment quelconque avant la vente. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ ; ce délai disparaît lorsque le vendeur a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente.
L'avantage ne sert qu'une fois : lorsque vous possédez plusieurs biens en France, nous comparons les plus-values en jeu avant de choisir celui auquel l'appliquer. La fraction de plus-value qui dépasse 150 000 € reste imposable selon les règles exposées dans notre guide sur la plus-value des non-résidents.
| Condition | Ancienne résidence principale | Exonération de 150 000 € |
|---|---|---|
| Bien concerné | Résidence principale au jour du départ | Tout logement situé en France, un seul par contribuable |
| Délai de vente | Au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ | Au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ, ou sans délai si libre disposition depuis le 1er janvier de l'année précédente |
| Occupation entre le départ et la vente | Aucune mise à disposition d'un tiers | Indifférente si la vente intervient dans les dix ans |
| Condition personnelle | Nouvelle résidence dans l'Union ou dans un État lié par des conventions d'assistance | Ressortissant de l'Union ou de l'EEE, domicilié en France au moins deux ans de suite |
| Plafond | Aucun | 150 000 € de plus-value nette imposable |
Vendre depuis l'étranger : représentant fiscal, fonds et calendrier
Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration et verse l'impôt lors de l'enregistrement de l'acte, par prélèvement sur le prix. Un représentant fiscal accrédité doit être désigné lorsque le vendeur réside hors de l'Espace économique européen, que le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable ; les résidents d'un État de l'EEE en sont dispensés. Nous engageons cette démarche dès l'avant-contrat pour éviter de retarder le versement du prix.
Le solde du prix vous est viré après la signature, déduction faite de l'impôt, du remboursement d'un prêt en cours et des frais de mainlevée. Les diagnostics et documents à fournir restent ceux de toute vente : notre guide sur le dossier du vendeur en dresse la liste. La plus-value doit en outre être déclarée dans votre pays de résidence selon ses propres règles ; la plupart des conventions fiscales réservent à la France le droit d'imposer les biens immobiliers qui y sont situés et prévoient un mécanisme d'élimination de la double imposition.
Exemple chiffré
Un appartement à Chartres vendu par un Français installé à Bruxelles
Julien a acheté en juin 2015 un appartement à Chartres pour 160 000 €, qu'il a habité jusqu'à son départ pour Bruxelles en 2020, puis loué. Il le vend 235 000 € en septembre 2026. Affilié à la sécurité sociale belge, il a vécu en France plus de deux ans avant son départ et dispose encore de son droit à l'exonération de 150 000 €.
- Prix d'acquisition majoré (frais forfaitaires de 7,5 % et travaux forfaitaires de 15 %)
- 196 000 €
- Plus-value brute (235 000 € − 196 000 €)
- 39 000 €
- Plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu (abattement de 36 % pour 11 ans de détention)
- 24 960 €
- Base des prélèvements sociaux (abattement de 9,90 %)
- 35 139 €
- Impôt qui aurait été dû sans exonération (19 % + 7,5 %)
- 4 742,40 € + 2 635,43 € = 7 377,83 €
- Exonération de l'ancienne résidence principale
- Perdue : vente après le 31 décembre 2021 et bien loué
- Exonération de 150 000 € (vente avant le 31 décembre 2030)
- Applicable : impôt dû 0 €
- Représentant fiscal
- Non requis, Julien réside dans l'Union
Julien vend sans impôt sur la plus-value. Il épuise en revanche son droit à l'exonération de 150 000 € : s'il possède un autre bien en France, il vaut mieux vérifier avant la vente sur lequel l'appliquer.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value d'un non-résident
Questions fréquentes
Puis-je acheter en France sans compte bancaire français ?
Oui. Les fonds sont virés directement sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations, depuis un compte étranger ouvert à votre nom. Nous vous demandons les justificatifs de leur origine, comme pour tout acquéreur. Un compte en France reste utile pour payer les charges, la taxe foncière et recevoir les loyers, et la banque qui vous prête peut l'exiger.
Mon logement en France peut-il être considéré comme ma résidence principale ?
Tant que votre domicile fiscal se situe hors de France, le logement que vous gardez en France est traité comme une résidence secondaire. Il supporte la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et sa vente ne bénéficie de l'exonération de résidence principale que dans le délai prévu après le départ. À votre retour en France, s'il redevient votre résidence principale effective, l'exonération de droit commun s'appliquera à sa vente.
Comment déclarer les loyers d'un bien situé en France ?
Les loyers se déclarent chaque année en France, auprès du service des impôts des non-résidents, sur la déclaration de revenus et, selon le régime, sur l'annexe des revenus fonciers. Ils supportent l'impôt au taux minimum de 20 % ou 30 %, ou au taux moyen si vous en faites la demande, et les prélèvements sociaux à 17,2 % ou 7,5 %. Votre pays de résidence peut aussi les prendre en compte, selon la convention fiscale applicable.
Nous sommes mariés à l'étranger : qui doit signer ?
La réponse dépend de la loi qui régit votre régime matrimonial, déterminée par la date du mariage et votre première résidence commune. Elle fixe qui devient propriétaire lors d'un achat et qui doit consentir à une vente. Nous l'analysons à partir de vos actes d'état civil, comme l'explique notre guide sur le régime matrimonial des couples internationaux.
Puis-je cumuler les deux exonérations ?
Les deux exonérations visent des situations différentes. L'ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ, sans avoir été occupée par un tiers, est exonérée sans plafond. Si ce délai est dépassé, l'exonération de 150 000 € peut prendre le relais pour ce même logement ou pour un autre, dans la limite d'un seul bien. Nous vérifions, avant la mise en vente, laquelle s'applique et à quel bien il est préférable de la réserver.
Premier rendez-vous
Vous vivez hors de France ?
Nous vous recevons en visioconférence et recueillons votre signature à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
- Impots.gouv.fr, je vends un bien immobilier : comment et à quel taux suis-je imposé ?
- Impots.gouv.fr, je suis non-résident et j'ai des biens immobiliers en France
- Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu : plus-value immobilière
- Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu d'un Français partant vivre à l'étranger
- Service-public.gouv.fr, calcul de l'impôt sur la fortune immobilière