Quand un dossier devient-il international ?
Un dossier présente un caractère international dès qu'un de ses éléments se rattache à un autre État : une partie réside à l'étranger ou possède une autre nationalité, un bien se situe hors de France, un mariage a été célébré ou une première résidence établie dans un autre pays, des fonds proviennent d'un compte étranger. Les situations les plus fréquentes, pour une étude de Chartres, concernent des Français expatriés propriétaires d'un bien en Eure-et-Loir, des héritiers dispersés dans plusieurs pays, des retraités installés au Portugal ou en Espagne, et des acquéreurs britanniques, belges ou américains attirés par la Beauce, le Perche ou la ville même.
Chaque dossier soulève alors plusieurs questions, chacune tranchée par un texte distinct : quelle loi régit la succession, le régime matrimonial ou le divorce, quel État perçoit l'impôt et sur quels biens, quelles formalités donnent effet en France à un document étranger. Le droit de l'Union européenne a unifié une partie de ces règles, par le règlement (UE) n° 650/2012 pour les successions et le règlement (UE) 2016/1103 pour les régimes matrimoniaux ; les conventions de La Haye et les conventions fiscales bilatérales complètent l'ensemble.
Le notaire français conserve une compétence exclusive sur un point décisif : tout transfert de propriété d'un immeuble situé en France passe par un acte authentique publié au service de la publicité foncière, quelle que soit la loi applicable et quel que soit le pays où vivent les parties.
Signer à distance et se faire représenter
La plupart des actes se signent aujourd'hui sans déplacement. Le client qui vit hors de France donne procuration à un collaborateur de l'étude, qui signe l'acte en son nom. Depuis le 1er octobre 2025, la procuration notariée à distance repose sur une identification par le dispositif du notariat et sur une visioconférence avec le notaire, qui recueille le consentement et fait signer électroniquement. Notre guide pour signer un acte notarié depuis l'étranger décrit ce parcours pas à pas.
La forme de la procuration dépend de l'acte. Une vente payée comptant admet une procuration sous seing privé dont la signature est certifiée ; une donation, un contrat de mariage ou un prêt garanti par une hypothèque exigent une procuration authentique. Les consulats de France ont cessé d'établir des actes notariés, à l'exception de ceux de Dakar et d'Abidjan, et le notary public des pays de common law se borne en général à certifier une signature : la procuration reçue à distance par le notaire français lève ces difficultés.
Une procuration signée devant une autorité étrangère circule en France après apostille, dans les États parties à la convention de La Haye du 5 octobre 1961, ou après légalisation dans les autres. Notre guide sur la procuration pour un acte notarié précise la forme exigée acte par acte et les formalités de chaque pays.
Acheter ou vendre en France depuis l'étranger
La loi française ouvre le marché immobilier à tous : un ressortissant étranger, résident ou non, achète une maison ou un appartement sans autorisation ni condition de réciprocité. Le notaire vérifie l'identité de l'acquéreur, sa capacité et l'origine des fonds au titre de la lutte contre le blanchiment, puis détermine son régime matrimonial, souvent soumis à une loi étrangère. Les frais d'acquisition sont ceux de tout acheteur ; en Eure-et-Loir, la taxe départementale est de 5 % depuis le 1er avril 2025. Notre guide destiné à l'acquéreur étranger détaille ces étapes.
Le Français établi hors de France achète et vend selon les mêmes règles civiles qu'un résident, avec des particularités fiscales : ses loyers sont imposés en France au taux minimum de 20 % ou 30 %, sauf option pour le taux moyen, et la vente de son ancienne résidence principale reste exonérée si elle intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant son départ, sans occupation par un tiers entre-temps. Le guide Français de l'étranger : acheter ou vendre en France réunit ces règles.
Le prix et les frais transitent par le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations. Un virement international demande plusieurs jours, et les justificatifs d'origine des fonds se préparent dès l'avant-contrat : nous communiquons un calendrier précis dès l'ouverture du dossier.
La fiscalité des non-résidents : plus-value, loyers et IFI
La vente d'un bien situé en France par un vendeur domicilié à l'étranger supporte un prélèvement de 19 % sur la plus-value (article 244 bis A du Code général des impôts), après les abattements pour durée de détention, qui aboutissent à une exonération d'impôt après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %, ou au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les personnes affiliées à la sécurité sociale d'un autre État de l'Union, de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
L'article 150 U, II, 2° exonère, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable et d'un seul logement, les ressortissants de l'Union ou de l'EEE qui ont été fiscalement domiciliés en France au moins deux ans de suite : un Français installé hors d'Europe en bénéficie. Un représentant fiscal accrédité doit être désigné par le vendeur résidant hors de l'EEE lorsque le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable. Le guide consacré à la plus-value des non-résidents en donne un exemple chiffré.
Le patrimoine immobilier situé en France entre dans l'impôt sur la fortune immobilière au-delà de 1,3 million d'euros nets, sous réserve des conventions fiscales. La taxe foncière et, pour un logement meublé conservé à sa disposition, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'appliquent comme à tout propriétaire.
| Situation | Règle en septembre 2026 |
|---|---|
| Plus-value d'un non-résident | Prélèvement de 19 %, abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 € |
| Prélèvements sociaux | 17,2 %, ou 7,5 % pour les affiliés à la sécurité sociale d'un État de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni |
| Ancienne résidence principale | Exonérée si vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ, sans mise à disposition d'un tiers |
| Autre logement d'un ressortissant de l'UE ou de l'EEE | Exonération dans la limite de 150 000 € de plus-value et d'un logement |
| Représentant fiscal | Requis hors EEE lorsque le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable |
| Loyers d'un bien situé en France | Imposables en France, taux minimum de 20 % ou 30 %, ou taux moyen sur option |
| Impôt sur la fortune immobilière | Patrimoine immobilier net situé en France supérieur à 1,3 million d'euros |
Successions internationales : une loi unique, sauf choix du défunt
Pour les décès survenus depuis le 17 août 2015, le règlement (UE) n° 650/2012 soumet l'ensemble de la succession, meubles et immeubles, à la loi de l'État de la dernière résidence habituelle du défunt, qu'il s'agisse d'un État membre ou d'un État tiers. Chacun peut choisir par testament la loi de l'État dont il a la nationalité. Le certificat successoral européen, délivré en France par le notaire, permet aux héritiers de prouver leurs droits dans les autres États liés par le règlement.
Depuis le 1er novembre 2021, l'enfant privé de réserve héréditaire par une loi étrangère peut, sous conditions, exercer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France (article 913 du Code civil). Notre guide sur la succession internationale détaille ces règles, la compétence des autorités et la preuve de la qualité d'héritier.
La fiscalité relève de chaque État. La France taxe tous les biens du défunt domicilié en France ; lorsqu'il résidait à l'étranger, elle taxe les biens situés en France et, pour l'héritier domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années, les biens situés à l'étranger (article 750 ter du Code général des impôts). L'impôt payé à l'étranger sur des biens qui y sont situés s'impute sur l'impôt français, sauf convention fiscale plus favorable. Les héritiers résidant hors de France signent l'acte de notoriété et la déclaration de succession à distance.
Testament et donations entre plusieurs pays
Lorsque vos biens ou vos proches se répartissent entre plusieurs pays, le testament sert d'abord à choisir la loi applicable à la succession, puis à donner à vos volontés une forme reconnue partout où elles devront s'appliquer. La convention de La Haye du 5 octobre 1961 admet largement la validité en la forme des testaments ; le testament international de la convention de Washington de 1973, reçu par le notaire en présence de deux témoins, offre une forme uniforme dans les États parties. Notre guide sur le testament et les biens situés dans plusieurs pays explique comment coordonner plusieurs testaments sans qu'ils se révoquent l'un l'autre.
Une donation transfrontière obéit aux mêmes critères fiscaux que la succession. La France taxe tous les biens donnés par un donateur domicilié en France, et, lorsque le donateur vit à l'étranger, les biens situés en France ainsi que les biens étrangers reçus par un bénéficiaire domicilié en France depuis six ans sur dix. Les abattements français, dont 100 000 € par parent et par enfant, s'appliquent quel que soit le pays de résidence. Le guide sur la donation entre la France et l'étranger présente les conventions fiscales applicables et un exemple chiffré.
Couples internationaux : régime matrimonial et divorce
Pour les époux mariés depuis le 29 janvier 2019, le règlement (UE) 2016/1103 désigne, à défaut de choix, la loi de leur première résidence habituelle commune après le mariage, sans changement ultérieur. Pour les époux mariés entre le 1er septembre 1992 et le 28 janvier 2019, la convention de La Haye du 14 mars 1978 prévoit, sans contrat ni désignation de loi, un changement automatique de loi dans certains cas, notamment après dix ans de résidence dans un nouvel État. Cette loi détermine qui est propriétaire des biens achetés pendant le mariage et qui doit signer leur vente.
Les époux peuvent désigner la loi de la nationalité ou de la résidence habituelle de l'un d'eux, par un acte que nous recevons. Notre guide sur le régime matrimonial des couples internationaux expose ces règles. En cas de séparation, le juge compétent, la loi du divorce et la loi du régime se déterminent chacun selon un texte distinct, comme l'explique notre guide sur le divorce international ; le partage d'un bien situé en France passe toujours par un acte notarié.
Documents étrangers : traduction, apostille, légalisation
Un acte d'état civil, un contrat de mariage, un jugement ou une procuration établis à l'étranger produisent effet en France après apostille, pour les États parties à la convention de La Haye de 1961, ou après légalisation par l'ambassade ou le consulat de France dans le pays d'origine, pour les autres (décret n° 2024-87 du 7 février 2024). Des conventions bilatérales et le règlement (UE) 2016/1191 dispensent de ces formalités certains documents. Les pièces rédigées en langue étrangère sont traduites, en principe par un traducteur expert près une cour d'appel.
Dans l'autre sens, le notariat délivre l'apostille des actes publics français depuis le 1er mai 2025 et leur légalisation depuis le 1er septembre 2025, sous forme électronique. Lorsque la loi étrangère applicable doit être établie, par exemple pour une succession ou un régime matrimonial, un certificat de coutume rédigé par un juriste du pays concerné en expose le contenu. Nous indiquons, dès l'ouverture du dossier, les formalités propres à chaque document et à chaque pays.
Comment nous travaillons avec les clients qui vivent à l'étranger
Le premier rendez-vous se tient en visioconférence, à un horaire compatible avec votre fuseau horaire. Vous déposez ensuite vos pièces dans un espace sécurisé, et nous vous adressons les projets d'actes suffisamment tôt pour une lecture attentive, le cas échéant avec un traducteur. Nos échanges peuvent se tenir en anglais, et l'acte, rédigé en français, vous est expliqué point par point.
Les émoluments du notaire sont fixés par le tarif réglementé et restent identiques que l'acte soit signé à l'étude ou à distance ; notre page sur les tarifs en présente les principes. Lorsque le dossier touche un autre pays, nous travaillons avec le notaire, l'avocat ou le conseil fiscal que vous avez choisi sur place, afin que les formalités françaises et étrangères s'enchaînent sans contradiction. La page consacrée aux actes à distance décrit le déroulement pratique d'un dossier suivi depuis l'étranger.