Exonération de plus-value immobilière : résidence principale et autres cas en 2026

Qu'est-ce qu'une résidence principale pour l'administration fiscale ?

La résidence principale est le logement où vous résidez habituellement et effectivement avec votre famille, pendant la majeure partie de l'année. Aucune durée minimale d'occupation n'est exigée, mais une occupation brève ou intermittente, en particulier une installation peu avant la vente, est examinée de près par l'administration : elle recherche si le logement était réellement le centre de votre vie. Avis d'imposition, factures d'énergie, scolarité des enfants, adresse déclarée à l'employeur constituent autant de preuves à conserver.

L'exonération couvre les dépendances immédiates et nécessaires, garage, cave, emplacement de stationnement, lorsqu'elles sont vendues en même temps que le logement, ou dans un délai normal à un autre acquéreur. Le terrain qui entoure la maison est exonéré dans son ensemble lorsqu'il est vendu avec elle. Une parcelle détachée et vendue comme terrain à bâtir est en revanche imposable : notre guide sur la division d'un terrain détaille ce cas.

Résidence principale au jour de la vente : le délai normal après un départ

La condition s'apprécie au jour de la cession, c'est-à-dire, en règle générale, à la signature de l'acte authentique. Le vendeur qui habite encore le logement ce jour-là est exonéré, même s'il a déjà acheté sa nouvelle résidence. Une promesse signée pendant que vous y habitez, suivie d'un déménagement avant l'acte, relève en revanche de la règle du délai normal.

Lorsque vous avez quitté le logement avant de le vendre, l'administration maintient l'exonération si deux conditions sont réunies. Le logement doit être resté inoccupé entre votre départ et la vente : une mise en location, même de courte durée, ou une occupation gratuite par un proche fait perdre l'exonération. La vente doit ensuite intervenir dans un délai normal, en principe d'un an au plus dans un contexte de marché ordinaire. Ce délai s'apprécie selon les faits : état du marché local, caractéristiques du bien, prix demandé et diligences du vendeur.

Conservez les preuves de vos démarches dès la mise en vente : mandats, annonces, baisses de prix, offres refusées. Elles justifient un délai supérieur à un an pour un bien atypique ou dans un marché ralenti. Une estimation établie à la mise en vente, cohérente avec les prix du secteur, montre aussi que le prix demandé était réaliste.

Séparation, départ à l'étranger, entrée en établissement

En cas de divorce ou de séparation, l'époux, le partenaire de PACS ou le concubin qui a quitté le logement conserve le bénéfice de l'exonération lorsque l'autre y est resté jusqu'à la mise en vente et que la vente intervient dans un délai normal, même s'il est devenu propriétaire de son nouveau logement. Le guide maison et divorce examine ce choix avec les autres options.

Le contribuable qui part vivre à l'étranger reste exonéré pour la vente de son ancienne résidence principale réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant son départ, si le logement n'a pas été loué entre-temps. Les autres règles applicables aux vendeurs établis hors de France figurent dans notre guide sur la plus-value des non-résidents.

La personne âgée ou handicapée entrée dans un établissement médico-social est exonérée pour la vente de son ancienne résidence principale réalisée moins de deux ans après son entrée, si le logement est resté inoccupé depuis, hors membres du foyer qui y vivaient déjà, si elle n'était pas soumise à l'IFI et si son revenu fiscal de référence respecte un plafond. Pour une vente en 2026, ce plafond est de 30 024 € pour la première part de revenus 2024, majoré de 7 015 € pour la première demi-part et de 5 522 € pour chaque demi-part suivante.

La première cession d'un logement autre que la résidence principale

Cette exonération vise le locataire, ou la personne logée gratuitement, qui possède un autre logement et le vend pour acheter sa résidence principale. Trois conditions s'appliquent : être domicilié fiscalement en France ; ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par une société, au cours des quatre années précédant la vente ; remployer tout ou partie du prix dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans les 24 mois (article 150 U, II, 1° bis).

L'exonération porte sur la fraction de la plus-value correspondant à la part du prix remployée. Le bien vendu doit être un logement, avec ses dépendances vendues simultanément ; un terrain à bâtir ou des parts de société en sont exclus. L'acte de vente mentionne le fondement de l'exonération et la part du prix que vous vous engagez à remployer. Sans remploi dans le délai, l'impôt devient exigible, sauf décès, perte d'emploi ou invalidité reconnue.

Retraités et invalides aux revenus modestes

Les titulaires d'une pension de vieillesse et ceux de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité sont exonérés, quel que soit le bien vendu, résidence secondaire ou logement locatif compris, lorsque deux conditions sont réunies au titre de l'avant-dernière année précédant la vente : ne pas avoir été soumis à l'impôt sur la fortune immobilière, et disposer d'un revenu fiscal de référence qui n'excède pas le seuil de l'article 1417 du Code général des impôts (article 150 U, III). La qualité de retraité ou d'invalide s'apprécie au jour de la vente.

Le seuil se lit sur l'avis d'impôt de l'avant-dernière année : pour une vente en 2026, celui des revenus 2024. Tout vendeur retraité gagne à le vérifier avant la vente d'une résidence secondaire, d'un logement loué ou de terres en Beauce.

Les autres cas d'exonération

Certaines exonérations tiennent au montant, à la nature de l'opération ou à l'acquéreur. Elles se cumulent avec l'exonération progressive liée à la durée de détention, totale après vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu et après trente ans pour les prélèvements sociaux, détaillée dans notre guide sur le calcul de la plus-value.

• Prix de 15 000 € au plus : le seuil s'apprécie bien par bien et, pour un bien indivis ou commun, au regard de la quote-part de chaque vendeur ; pour un bien démembré, au regard de la valeur en pleine propriété.
• Vente d'un bien ayant fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique en vue d'une expropriation : exonération si la totalité de l'indemnité ou du prix est remployée dans les douze mois dans l'acquisition, la construction ou l'agrandissement d'un immeuble.
• Vente à un organisme de logement social ou à un opérateur qui s'engage à produire des logements sociaux, jusqu'au 31 décembre 2027.
• Partage d'un bien indivis entre héritiers, entre époux ou entre partenaires de PACS, même avec soulte : il relève du droit de partage et échappe à l'impôt sur la plus-value (article 150 U, IV).
• Vendeur non résident ressortissant d'un État européen : exonération plafonnée de la plus-value sur un logement en France, sous conditions de résidence antérieure.

Justifier l'exonération au moment de la vente

Le notaire calcule l'impôt sur la plus-value, le déclare et le paie pour votre compte le jour de la vente. Lorsque la vente est exonérée en totalité, aucune déclaration de plus-value n'est déposée : l'acte mentionne la nature et le fondement de l'exonération. En cas de remploi partiel dans le cadre de la première cession, la déclaration est déposée pour la fraction imposable.

Nous vous demandons, avant la signature, les justificatifs correspondant à l'exonération invoquée : preuve d'occupation, avis d'imposition, attestation de pension, justificatif d'entrée en établissement. Conservez-les après la vente, car l'administration peut contrôler l'exonération pendant son délai de reprise. Pour une première estimation, les simulateurs de l'étude donnent un ordre de grandeur, et un rendez-vous permet de vérifier votre situation avant de fixer la date de la vente.

Sources

• Service-public.gouv.fr, exonérations de l'impôt sur la plus-value immobilière
• BOFiP, exonération de la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)
• BOFiP, première cession d'un logement autre que la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-30)
• BOFiP, ancienne résidence principale des personnes entrées en établissement (BOI-RFPI-PVI-10-40-20)
• BOFiP, exonération des retraités et invalides (BOI-RFPI-PVI-10-40-90)
• BOFiP, cessions d'un prix inférieur ou égal à 15 000 € (BOI-RFPI-PVI-10-40-70)
• BOFiP, exonérations liées à la nature de l'opération (BOI-RFPI-PVI-10-40-60)