Non-résident : l'impôt sur la plus-value immobilière en France, taux et exonérations

Qui est concerné, et pourquoi la France impose-t-elle la vente ?

Le régime vise les personnes dont le domicile fiscal se situe hors de France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts : leur foyer, leur lieu de séjour principal, leur activité professionnelle principale et le centre de leurs intérêts économiques sont à l'étranger. Il s'applique à la vente d'un immeuble situé en France, d'un droit portant sur cet immeuble, comme l'usufruit ou la nue-propriété, et des parts de sociétés dont l'actif est principalement composé d'immeubles situés en France.

La France impose ces plus-values parce que le bien se trouve sur son territoire, et les conventions fiscales lui réservent en règle générale ce droit. L'État de résidence peut également prendre en compte la vente : la convention applicable indique alors comment il élimine la double imposition, par un crédit d'impôt ou une exonération. Un Français établi hors de France trouvera dans notre guide consacré aux Français de l'étranger qui achètent ou vendent en France les règles propres à son ancienne résidence principale.

Comment la plus-value est-elle calculée ?

Le calcul suit les règles applicables aux résidents. La plus-value brute est la différence entre le prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur, et le prix d'acquisition. Ce dernier est majoré des frais d'acquisition, retenus pour leur montant réel ou, pour un achat, pour un forfait de 7,5 %, et des travaux, retenus pour leur montant réel justifié par des factures d'entreprises ou, après cinq ans de détention, pour un forfait de 15 %.

Un abattement pour durée de détention réduit ensuite la plus-value, à des rythmes différents pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. L'exonération est totale après vingt-deux ans pour l'impôt et après trente ans pour les prélèvements sociaux. Notre guide sur le calcul de la plus-value immobilière détaille chaque élément de ce calcul.

Les taux : 19 %, prélèvements sociaux et surtaxe

La plus-value nette imposable supporte un prélèvement de 19 %, qui libère le vendeur de l'impôt sur le revenu français dû sur cette plus-value. Un taux fortement majoré s'applique lorsque le vendeur est domicilié dans un État ou territoire non coopératif au sens de la liste fixée par l'administration.

Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % : les plus-values immobilières restent en dehors de la hausse de la CSG décidée pour 2026 sur la plupart des revenus du capital. Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'Islande, de la Norvège, du Liechtenstein ou de la Suisse, qui ne relèvent pas d'un régime français, sont exonérées de CSG et de CRDS et n'acquittent que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. L'administration admet que les résidents du Royaume-Uni conservent cet avantage depuis le Brexit.

Enfin, la surtaxe de l'article 1609 nonies G s'applique lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, à un taux progressif de 2 à 6 %. Les terrains à bâtir en sont exclus. Le vendeur non résident la supporte dans les mêmes conditions qu'un résident.

Les exonérations ouvertes aux vendeurs non résidents

L'ancienne résidence principale est exonérée lorsque la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du départ, que le logement n'a pas été mis à la disposition de tiers entre-temps et que le vendeur réside, au moment de la vente, dans un État de l'Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative contre la fraude et l'évasion fiscales et par une convention d'assistance au recouvrement.

L'article 150 U, II, 2° du Code général des impôts exonère, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable et d'un seul logement par contribuable, les non-résidents ressortissants d'un État de l'Union ou de l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative. Le vendeur doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ, ou à tout moment si le vendeur a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédente.

Les exonérations générales s'appliquent aussi : durée de détention supérieure à vingt-deux ans pour l'impôt et à trente ans pour les prélèvements sociaux, prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €. La condition de nationalité de l'exonération de 150 000 € prive de cet avantage un ressortissant britannique, américain ou suisse, même s'il a longtemps vécu en France.

Le représentant fiscal accrédité : quand et pourquoi ?

Le représentant fiscal répond, vis-à-vis de l'administration, du paiement de l'impôt dû par le vendeur non résident et de l'exactitude de la déclaration, y compris en cas de contrôle ultérieur. Il est choisi parmi les établissements accrédités par l'administration fiscale, le plus souvent des sociétés spécialisées ou des banques. Sa rémunération reste à la charge du vendeur et se négocie avec lui.

Le vendeur en est dispensé lorsqu'il réside dans un État de l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative, lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 €, ou lorsque la plus-value est totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux en raison de la durée de détention. Un vendeur installé aux États-Unis, au Canada, au Royaume-Uni ou aux Émirats arabes unis, qui vend plus de 150 000 € un bien détenu depuis moins de trente ans, doit donc en désigner un.

La désignation intervient avant la signature de l'acte de vente. Nous la préparons dès l'avant-contrat, avec le représentant choisi, afin que l'accréditation et les pièces soient réunies à la date de l'acte.

Le rôle du notaire au jour de la vente

Le notaire établit la déclaration de plus-value sur l'imprimé 2048-IMM, la dépose avec l'acte lors de son enregistrement et verse l'impôt à l'administration par prélèvement sur le prix de vente. Le vendeur reçoit le solde, après remboursement éventuel du prêt restant dû. Le paiement de l'impôt français sur la plus-value est ainsi réglé par l'intermédiaire de l'étude, lors de l'enregistrement de l'acte.

Pour que le calcul soit exact, nous réunissons en amont les justificatifs du prix d'acquisition, des frais et des travaux, ainsi que l'attestation d'affiliation à la sécurité sociale du pays de résidence qui permet d'appliquer le taux de 7,5 %. Lorsque le bien a été reçu par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue dans la déclaration ou l'acte, augmentée des droits et frais réellement acquittés : les droits de succession payés à l'époque réduisent ainsi la plus-value.

• Acte d'acquisition, ou déclaration de succession et attestation immobilière, ou acte de donation.
• Factures des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par des entreprises.
• Justificatif du domicile fiscal à l'étranger et, le cas échéant, attestation d'affiliation à un régime de sécurité sociale de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni.
• Coordonnées du représentant fiscal accrédité lorsque sa désignation est requise.
• Pour l'exonération de 150 000 € : justificatifs de nationalité, de la durée de résidence en France et de la date de départ.

Sources

• Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
• Impots.gouv.fr, je vends un bien immobilier : comment et à quel taux suis-je imposé ?
• Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu : plus-value immobilière (mise à jour du 15 avril 2026)
• Code général des impôts, article 244 bis A (Légifrance)
• Code général des impôts, article 150 U (Légifrance)
• Impots.gouv.fr, formulaire 2048-IMM