L'essentiel
- Un logement loué peut être vendu à tout moment avec son locataire : le bail se poursuit aux mêmes conditions avec l'acquéreur (article 1743 du Code civil).
- Pour vendre libre un logement loué vide, le bailleur délivre un congé pour vendre au moins six mois avant le terme du bail ; ce congé vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
- Si le bien est finalement vendu à un prix ou à des conditions plus avantageuses, le notaire notifie ces conditions au locataire, qui dispose d'un mois pour les accepter.
- En location meublée, le congé pour vendre se délivre trois mois avant le terme du bail, sans droit de préemption du locataire.
- La première vente d'un logement après la division d'un immeuble en lots ouvre au locataire un droit de préemption propre, même en cours de bail (article 10 de la loi du 31 décembre 1975).
Vendre occupé ou vendre libre : deux voies possibles
La vente occupée laisse le bail intact : l'acquéreur devient bailleur à la place du vendeur, aux mêmes conditions de loyer et de durée. Elle intéresse surtout un investisseur, qui achète un revenu immédiat, et se négocie en général avec une décote par rapport au prix d'un logement libre. Hors vente par lots après division d'un immeuble ou vente en bloc, le locataire en place ne bénéficie d'aucun droit de préemption : il est simplement informé du changement de propriétaire et des coordonnées du nouveau bailleur.
L'acte organise le transfert du bail. La restitution du dépôt de garantie au départ du locataire incombe au nouveau bailleur (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) : le vendeur lui en remet le montant, ou le prix en tient compte. Le loyer du mois de la vente, la taxe foncière et la régularisation des charges se répartissent au prorata. Notre guide sur le dépôt de garantie rappelle les règles de restitution.
La vente libre suppose que le locataire parte, soit à l'échéance du bail après un congé pour vendre, soit plus tôt s'il donne lui-même congé ou accepte une résiliation amiable. Un logement libre se vend en général plus cher et à un public plus large, notamment aux acquéreurs de leur résidence principale.
Le congé pour vendre un logement loué vide
Le congé prend effet au terme du bail : trois ans pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, six ans pour un bailleur personne morale. Il doit être reçu par le locataire au moins six mois avant cette date, par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ; le délai court à compter de la réception. Un congé tardif ou irrégulier reste sans effet, et le bail se reconduit.
La lettre indique le motif de vente, le prix et les conditions de la vente projetée, décrit précisément le logement et ses dépendances, reproduit les dispositions légales sur l'offre faite au locataire, et s'accompagne de la notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire. Nous rédigeons ce congé et vérifions sa date d'envoi au regard du terme exact du bail, avenants compris.
Le propriétaire qui a acheté un logement déjà loué subit une restriction : si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l'acquisition, il ne peut donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement. Notre guide sur le congé donné par le bailleur présente aussi le congé pour reprise et le congé pour motif légitime et sérieux.
Le locataire protégé en raison de son âge et de ses ressources
Le bailleur ne peut délivrer congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l'attribution des logements sociaux, ni à un locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant avec lui, lorsque les ressources du foyer respectent ce plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques fixées par la loi. Révisé chaque année, ce plafond est comparé aux ressources du locataire avant l'envoi du congé.
Cette protection cède lorsque le bailleur, personne physique, a lui-même plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond. L'âge du locataire et celui du bailleur s'apprécient à la date d'échéance du bail, leurs ressources à la date de notification du congé.
Le droit de préemption du locataire
Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. S'il l'accepte, il dispose de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour signer l'acte de vente, porté à quatre mois s'il indique recourir à un prêt. À défaut de signature dans ce délai, son acceptation est privée d'effet. Faute de réponse dans les deux mois, le locataire perd tout droit sur le logement à l'expiration du préavis.
Une préemption subsidiaire protège le locataire contre une baisse de prix. Si le bailleur décide de vendre à un prix plus bas ou à des conditions plus avantageuses que celles du congé, le notaire les notifie au locataire, lorsque le bailleur ne l'a pas déjà fait ; cette notification vaut offre de vente, valable un mois. Une vente conclue sans cette notification encourt la nullité. Nous intégrons cette formalité au calendrier de la vente, entre le compromis et l'acte. La vente consentie à un parent du bailleur jusqu'au troisième degré inclus échappe à ce droit de préemption, à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans.
La location meublée
Le bail d'un logement meublé à usage de résidence principale dure un an, neuf mois pour un étudiant. Pour vendre, le bailleur y délivre congé au moins trois mois avant le terme, dans les mêmes formes, avec l'indication du motif (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989). Protégé de la même façon en raison de son âge et de ses ressources, le locataire d'un meublé ne dispose en revanche d'aucun droit de préemption : le bailleur choisit librement son acquéreur. Cette différence pèse dans la stratégie de vente. Un meublé peut être libéré plus vite et vendu sans offre préalable au locataire, sous réserve de respecter le terme du bail et le délai de trois mois.
Vente par lots et vente en bloc : les droits propres du locataire
Lorsqu'un immeuble est divisé en lots, par exemple une maison de ville du centre de Chartres mise en copropriété, la première vente de chaque logement après la division ouvre au locataire un droit de préemption (article 10 de la loi du 31 décembre 1975). Ce droit existe même en cours de bail et sans congé : le bailleur notifie l'offre au locataire, valable deux mois, avec les mêmes délais de réalisation de deux ou quatre mois et la même notification par le notaire en cas de vente à des conditions plus avantageuses.
La vente en une seule fois d'un immeuble de plus de cinq logements obéit à une règle distincte (article 10-1 de la même loi) : les locataires disposent d'un droit de préemption, sauf si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour permettre à chaque locataire de rester dans les lieux six ans à compter de la vente. Nous vérifions l'historique de la copropriété, date de la mise en copropriété et ventes antérieures, pour déterminer le régime applicable.
Un congé sincère : contrôle du juge et sanctions
Seule une intention réelle de vendre, au prix annoncé, justifie le congé. En cas de contestation, le juge vérifie la réalité du motif et peut annuler un congé qui masque une autre intention, par exemple la remise en location à un loyer plus élevé. Un prix manifestement surévalué, destiné à dissuader le locataire d'acheter, expose aussi le congé à l'annulation.
Un congé frauduleux expose le bailleur à une amende pénale de 6 000 € au plus, ou de 30 000 € pour une personne morale, sans préjudice des dommages et intérêts dus au locataire. Avant le congé, un bilan avec l'étude permet de fixer un prix cohérent avec le marché local, à l'aide de notre guide sur l'estimation d'un bien. Pour préparer la vente d'un logement loué, occupé ou libre, nous vous demandons les pièces suivantes.
- Le bail, ses avenants et la date exacte de prise d'effet.
- Le dernier état des lieux et le montant du dépôt de garantie.
- Le diagnostic de performance énergétique, décisif pour un acquéreur bailleur au regard du calendrier des interdictions de louer.
- Les quittances et la situation des loyers et charges.
- Le cas échéant, la copie du congé et la preuve de sa réception.
Exemple chiffré
Le calendrier d'un congé pour vendre
Un appartement loué vide à Chartres fait l'objet d'un bail de trois ans ayant pris effet le 1er juillet 2024 ; il arrive à son terme le 30 juin 2027. Le bailleur souhaite vendre libre au prix de 185 000 €. Le locataire reçoit le congé le 2 décembre 2026 et l'accepte le 20 janvier 2027 en indiquant recourir à un prêt.
- Terme du bail
- 30 juin 2027
- Réception du congé (plus de six mois avant le terme)
- 2 décembre 2026
- Fin de validité de l'offre faite au locataire (deux mois)
- 2 février 2027
- Acceptation du locataire, avec recours à un prêt
- 20 janvier 2027
- Date limite de signature de l'acte (quatre mois)
- 20 mai 2027
- Si le locataire refuse : vente à un tiers à 175 000 €, nouvelle offre notifiée par le notaire
- Valable un mois
L'envoi du congé début décembre laisse une marge de sécurité sur le délai de six mois. Toute baisse de prix consentie ensuite à un tiers impose une nouvelle notification au locataire, qui conserve une priorité d'achat au prix réduit.
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Questions fréquentes
Puis-je faire visiter le logement loué pendant la mise en vente ?
Oui, dans les limites prévues par le bail et par la loi. Une clause obligeant le locataire à laisser visiter les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables, est réputée non écrite (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Un accord sur des créneaux réguliers, confirmé par écrit, facilite la commercialisation et préserve la relation avec le locataire.
Le locataire peut-il négocier le prix indiqué dans le congé ?
L'offre contenue dans le congé porte sur un prix déterminé : le locataire l'accepte ou la laisse expirer. Une contre-proposition vaut refus de l'offre légale ; le bailleur reste libre d'accepter ensuite de vendre au locataire à un prix discuté entre eux. Si le bailleur vend à un tiers à un prix inférieur, le notaire doit en informer le locataire, qui bénéficie d'un mois pour acheter à ce prix.
L'acquéreur d'un logement occupé peut-il donner congé dès l'achat ?
Il reprend le bail en cours et ne peut donner congé que pour son terme. Si ce terme intervient moins de trois ans après l'achat, le congé pour vendre n'est possible qu'à l'échéance suivante ; si le terme intervient moins de deux ans après l'achat, le congé pour reprise ne prend effet que deux ans après l'acquisition. Ces règles pèsent sur le prix d'un logement vendu occupé.
Qui rend le dépôt de garantie au locataire après la vente ?
Le nouveau propriétaire, devenu bailleur, restitue le dépôt de garantie au départ du locataire, dans les délais légaux. Pour qu'il n'en supporte pas la charge, l'acte de vente prévoit que le vendeur lui remet le montant du dépôt, ou que ce montant vient en déduction du prix. Nous l'intégrons au décompte établi le jour de la signature.
Le locataire qui achète paie-t-il des frais de notaire ?
Oui, comme tout acquéreur : droits de mutation, émoluments et débours, selon le barème présenté dans notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir. Le locataire qui achète sa première résidence principale peut, sous conditions, conserver le taux de droits antérieur au relèvement départemental de 2025.
Premier rendez-vous
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L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.