Définition
Le bail d'un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Un logement loué vide l'est pour trois ans au moins lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, pour six ans lorsqu'il s'agit d'une autre personne morale ; la location meublée dure un an, ou neuf mois pour un étudiant. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Le logement doit être décent, ce qui inclut désormais un niveau minimal de performance énergétique.
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certains cas, notamment en location meublée ou en zone tendue. Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois, et pour un motif prévu par la loi : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux (article 15). Le congé pour vendre ouvre au locataire un droit de préemption. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation contient une clause résolutoire pour défaut de paiement.
Exemple : un bailleur chartrain souhaite vendre l'appartement qu'il loue depuis quatre ans. Il peut le vendre occupé, le bail se poursuivant avec l'acquéreur, ou délivrer un congé pour vendre six mois avant l'échéance triennale, le locataire étant alors prioritaire pour acheter au prix proposé.
Le notaire peut recevoir le bail en la forme authentique, ce qui lui donne force exécutoire, et intervient lors de la vente d'un logement loué pour vérifier le bail, le dépôt de garantie et les droits du locataire. Notre guide sur le congé donné par le bailleur détaille ces règles.
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