L'essentiel
- Les loyers d'un logement situé en France restent imposables en France après votre départ, au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus nets imposables de source française, puis de 30 % au-delà (revenus 2025), sauf option pour le taux moyen s'il est plus favorable.
- Les revenus fonciers supportent des prélèvements sociaux de 17,2 %, ramenés au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni.
- Mettre en location l'ancienne résidence principale fait perdre l'exonération de plus-value liée au départ ; l'exonération de 150 000 € réservée aux ressortissants européens non résidents peut prendre le relais lors d'une vente ultérieure.
- Un bail vide de durée réduite, d'au moins un an, est possible lorsque votre retour à une date connue justifie la reprise du logement (article 11 de la loi du 6 juillet 1989).
Louer ou vendre avant de partir : la question de la plus-value
La vente de la résidence principale échappe à l'impôt sur la plus-value. Après un départ à l'étranger, la loi maintient cette exonération lorsque la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le transfert du domicile fiscal, à condition que le logement n'ait été mis à la disposition d'aucun tiers entre le départ et la vente. Une location, même de courte durée, fait donc perdre cette exonération.
Une seconde exonération bénéficie aux ressortissants d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen qui ont été fiscalement domiciliés en France pendant au moins deux ans de suite : la plus-value de la vente d'un logement situé en France est exonérée dans la limite de 150 000 €, pour un seul bien, si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ. Un Français installé à Montréal, Singapour ou Dubaï en bénéficie, puisque la condition tient à la nationalité.
Le choix entre louer et vendre dépend donc de la durée prévue de l'expatriation, de la plus-value latente et de vos projets de retour. Notre guide Français de l'étranger : acheter ou vendre en France détaille ces deux exonérations, et celui sur la plus-value des non-résidents le calcul de l'impôt lorsqu'aucune ne s'applique.
Quel bail choisir lorsque l'on prévoit de revenir ?
Le bail d'un logement vide consenti par un particulier dure au moins trois ans. L'article 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet toutefois un bail d'une durée réduite, d'au moins un an, lorsqu'un événement précis justifie que le bailleur personne physique reprenne le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat mentionne l'événement et ses raisons, par exemple la fin d'un détachement à une date connue, et le bailleur confirme sa réalisation au locataire au moins deux mois avant le terme.
Le bail meublé dure un an, ou neuf mois pour un étudiant, et le bail mobilité, également meublé, de un à dix mois pour un locataire en formation, en études supérieures, en stage, en mission temporaire ou en mutation professionnelle. À l'échéance, le congé pour reprise permet de récupérer le logement pour l'habiter, avec un préavis de six mois pour un logement vide et de trois mois pour un logement meublé : notre guide sur le congé donné par le bailleur en précise les motifs et la forme.
La location meublée de courte durée à des touristes obéit à des règles propres, déclaration ou enregistrement en mairie et règles fixées par chaque commune, et relève d'une fiscalité distincte de celle du bail d'habitation.
L'impôt sur les loyers : taux minimum ou taux moyen
Les conventions fiscales réservent en règle générale à l'État où se situe l'immeuble le droit d'imposer ses revenus. Une fois votre domicile fiscal établi à l'étranger, vous déclarez en France vos seuls revenus de source française, dont les loyers. L'année du départ, la déclaration couvre l'ensemble des revenus perçus jusqu'à la date du départ, puis les seuls revenus de source française jusqu'au 31 décembre.
Pour un logement vide, les loyers relèvent des revenus fonciers. Le régime micro-foncier s'applique lorsque les loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € : un abattement forfaitaire de 30 % représente les charges. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives, dont les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion et les travaux d'entretien. Les charges déductibles du revenu global des résidents restent en revanche fermées aux non-résidents.
L'impôt est calculé selon le barème, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà, pour les revenus 2025. Vous pouvez demander l'application du taux moyen qui résulterait de l'imposition en France de l'ensemble de vos revenus mondiaux, lorsqu'il est plus faible, en justifiant ces revenus. Le prélèvement à la source prend la forme d'acomptes mensuels ou trimestriels prélevés sur un compte bancaire.
Prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 % selon votre affiliation
Les revenus fonciers supportent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur plusieurs revenus du capital, mais a maintenu les revenus fonciers et les plus-values immobilières au taux antérieur. Les bénéfices de la location meublée non professionnelle font en revanche partie des revenus soumis au taux relevé : notre guide sur la location meublée non professionnelle en détaille les conséquences.
Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse, et qui ne relèvent pas d'un régime français, sont exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine de source française. Elles restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %. L'administration admet que les personnes affiliées au régime britannique continuent d'en bénéficier. Une attestation d'affiliation est demandée à l'appui de la déclaration.
Un expatrié installé aux États-Unis, au Canada, en Asie ou au Moyen-Orient acquitte donc le taux complet sur ses loyers nets, sauf s'il reste affilié à un régime européen, par exemple dans le cadre d'un détachement.
Déclarer depuis l'étranger et éviter la double imposition
La déclaration se fait en ligne, sur l'espace particulier du site impots.gouv.fr, avec l'annexe des revenus fonciers au régime réel. Le service des impôts des particuliers non résidents devient votre interlocuteur ; il répond par la messagerie sécurisée de l'espace particulier et au 01 72 95 20 42 depuis la France. Pensez aussi à signaler, dans la rubrique consacrée à vos biens immobiliers, que le logement est désormais occupé par un locataire.
Votre pays de résidence peut, selon la convention fiscale, exonérer ces loyers en les retenant pour calculer le taux applicable à vos autres revenus, ou les imposer en accordant un crédit d'impôt égal à l'impôt français. Conservez l'avis d'imposition français, qui sert de justificatif à l'étranger. La taxe foncière reste due en France ; la taxe d'habitation sur les résidences secondaires vise le logement meublé que vous gardez à votre disposition, et épargne le logement loué à titre de résidence principale du locataire.
Le patrimoine immobilier situé en France entre dans l'impôt sur la fortune immobilière au-delà de 1,3 million d'euros nets, sous réserve des conventions fiscales ; les biens situés hors de France en sont exclus pour un non-résident.
Gérer le logement à distance
Depuis l'étranger, la gestion quotidienne se confie en général à un mandataire : agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, administrateur de biens ou notaire gestionnaire. Le mandat de gestion précise les missions, recherche du locataire, rédaction du bail, états des lieux, encaissement des loyers, régularisation des charges, suivi des travaux, et la rémunération convenue. Notre guide sur la gestion locative par le notaire présente cette formule, dans laquelle les loyers sont déposés à la Caisse des dépôts et consignations.
Le bailleur reste tenu de délivrer un logement décent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; les logements classés F suivront en 2028 : le calendrier figure dans notre guide sur le DPE et l'interdiction de louer. Vérifiez aussi si la commune soumet la mise en location à une déclaration ou à une autorisation préalable, dans certains quartiers ou pour certains immeubles.
Un bail reçu par acte notarié apporte la force exécutoire : en cas d'impayés, le recouvrement des loyers peut être engagé sans jugement préalable, ce qui compte lorsque le bailleur vit loin. Pour un logement en copropriété, informez le syndic de votre nouvelle adresse et de la mise en location.
Exemple chiffré
Loyers d'un appartement à Chartres, bailleur installé au Canada puis en Allemagne
Claire, expatriée au Canada, loue vide son appartement de Chartres 1 000 € par mois, soit 12 000 € de loyers bruts par an. Elle relève du micro-foncier et n'a pas d'autre revenu de source française. Elle compare sa situation avec celle d'une expatriation en Allemagne, où elle serait affiliée à la sécurité sociale allemande. Montants arrondis, taux minimum appliqué.
- Loyers bruts annuels
- 12 000 €
- Abattement micro-foncier de 30 %
- − 3 600 €
- Revenu foncier net imposable
- 8 400 €
- Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 %
- 1 680 €
- Prélèvements sociaux, résidente au Canada (17,2 %)
- 1 444,80 €
- Total dû en France, résidente au Canada
- 3 124,80 €
- Prélèvement de solidarité, affiliée en Allemagne (7,5 %)
- 630 €
- Total dû en France, affiliée en Allemagne
- 2 310 €
L'affiliation à un régime de sécurité sociale européen réduit la charge de 814,80 € par an. Si le taux moyen calculé sur ses revenus mondiaux est inférieur à 20 %, Claire peut en demander l'application pour réduire encore l'impôt sur le revenu.
Questions fréquentes
Dois-je désigner un représentant fiscal pour déclarer mes loyers ?
La déclaration des loyers se fait directement en ligne, sans intermédiaire obligatoire. Le représentant fiscal accrédité intervient lors d'une vente, lorsque le vendeur réside hors de l'Espace économique européen, que le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable. Pour les loyers, un proche ou un mandataire peut simplement recevoir le courrier et vous alerter des échéances.
Puis-je louer à un membre de ma famille pendant mon absence ?
Oui, par un bail ordinaire et à un loyer normal, faute de quoi l'administration peut remettre en cause la déduction des charges. Un logement prêté gratuitement échappe à l'impôt sur le revenu, mais il est mis à la disposition d'un tiers : l'exonération de plus-value liée au départ est alors perdue.
Le déficit foncier est-il utilisable par un non-résident ?
Au régime réel, les charges excédant les loyers créent un déficit foncier. Pour un non-résident, son imputation sur le revenu global suppose d'autres revenus de source française imposables ; à défaut, le déficit se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. De gros travaux réalisés juste avant le départ peuvent ainsi réduire l'impôt sur les loyers des premières années.
Mon locataire peut-il acheter le logement si je décide de vendre ?
Pour un logement loué vide, le congé pour vendre ouvre au locataire un droit de préemption : il peut acquérir le bien aux prix et conditions indiqués dans le congé. Pour une vente en cours de bail, le locataire reste en place et l'acquéreur reprend le bail. Nous comparons ces deux voies avec vous avant toute mise en vente.
Que se passe-t-il à mon retour en France ?
Si vous reprenez le logement pour l'habiter, le congé pour reprise, délivré dans les délais, ou la fin du bail de durée réduite, vous permet de vous réinstaller. Le logement redevient votre résidence principale : sa vente ultérieure bénéficiera de l'exonération de droit commun. Votre imposition redevient celle d'un résident à compter de l'année du retour, sur l'ensemble de vos revenus.
Premier rendez-vous
Vous vivez hors de France ?
Nous vous recevons en visioconférence et recueillons votre signature à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu d'un Français partant vivre à l'étranger
- Impots.gouv.fr, je suis non-résident : dois-je déclarer mes revenus en France ?
- Impots.gouv.fr, je suis non-résident et j'ai des biens immobiliers en France
- Service-public.gouv.fr, revenus locatifs d'une location non meublée
- Service-public.gouv.fr, bail d'habitation vide, meublé ou mobilité
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents