L'essentiel
- Toute personne, quelle que soit sa nationalité ou sa résidence, peut acheter un logement en France, sans autorisation ni condition de réciprocité ; le droit au séjour relève de règles distinctes de l'achat.
- Le notaire vérifie l'identité et la capacité de l'acquéreur et l'origine des fonds, au titre de la lutte contre le blanchiment de capitaux (article L. 561-2 du Code monétaire et financier).
- Pour un acquéreur marié, le régime matrimonial, souvent soumis à une loi étrangère, détermine qui devient propriétaire : il est analysé avant l'avant-contrat et mentionné dans l'acte.
- Les frais d'acquisition, la taxe foncière, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et, au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net en France, l'impôt sur la fortune immobilière s'appliquent comme à un acquéreur français.
Un marché ouvert à tous les acquéreurs
Le droit français permet à un ressortissant étranger, qu'il vive en France ou hors de France, d'acheter une maison, un appartement ou un terrain dans les mêmes conditions qu'un Français. L'acte ne requiert ni autorisation administrative, ni titre de séjour, ni réciprocité avec le pays d'origine. Seuls certains investissements dans des activités jugées sensibles, comme la défense ou les infrastructures essentielles, relèvent d'un contrôle préalable du ministre de l'Économie : l'achat d'un logement ou d'une maison de famille reste en dehors de ce contrôle.
Les règles propres à certains biens s'appliquent à tous. Les terres agricoles peuvent faire l'objet d'une préemption par la Safer, présentée dans notre guide sur la vente de terres agricoles. À Chartres, les biens situés dans le site patrimonial remarquable obéissent à des règles de travaux particulières, décrites dans notre guide pour acheter à Chartres en secteur protégé.
Le droit au séjour obéit à des règles indépendantes de la propriété. Un ressortissant d'un État extérieur à l'Union européenne qui souhaite s'installer dans son bien doit obtenir le visa ou le titre de séjour correspondant, selon des règles indépendantes de l'achat.
Identité, capacité et origine des fonds
Le notaire est assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Il identifie l'acquéreur à partir d'un passeport ou d'une pièce d'identité en cours de validité, vérifie sa capacité, par exemple l'absence de mesure de protection selon sa loi nationale, et, pour une société, identifie ses bénéficiaires effectifs. Ces vérifications s'appliquent à tout acquéreur ; un élément international, comme des fonds provenant d'un autre État, appelle une attention particulière.
L'origine des fonds se justifie par des pièces simples : relevés bancaires, acte de vente d'un autre bien, offre de prêt, acte de donation, justificatifs de revenus ou d'épargne. Lorsqu'un doute persiste, le notaire doit s'abstenir d'instrumenter et peut être tenu d'effectuer une déclaration auprès de la cellule de renseignement financier Tracfin. Réunir ces justificatifs dès l'offre évite de retarder la signature.
Le prix et les frais sont versés par virement sur le compte de l'étude, ouvert à la Caisse des dépôts et consignations, depuis un compte au nom de l'acquéreur. Les fonds en devises sont convertis en euros par la banque de l'acquéreur avant leur arrivée ; le risque de change pèse sur lui jusqu'à la réception des fonds, ce qui conduit certains acquéreurs à convertir la somme dès la signature de l'avant-contrat.
Acheter en étant marié sous une loi étrangère
La propriété du bien acheté pendant le mariage dépend du régime matrimonial. Pour un couple marié à l'étranger, ce régime relève souvent d'une loi étrangère, désignée selon la date du mariage par le règlement européen 2016/1103, par la convention de La Haye du 14 mars 1978 ou par les règles antérieures. Un couple de Britanniques ou d'Américains peut ainsi se trouver dans un régime de séparation, alors que des époux allemands relèvent souvent d'une participation aux acquêts.
Nous déterminons cette loi à partir de l'acte de mariage, d'un éventuel contrat et de la chronologie des résidences, puis nous l'indiquons dans l'acte. Un certificat de coutume établi par un juriste du pays concerné peut compléter l'analyse. Notre guide sur le régime matrimonial des couples internationaux expose ces règles, et les époux peuvent, avant l'achat, désigner la loi applicable à leur régime.
Les acquéreurs non mariés achètent en indivision, dans les proportions de leur financement, ou recourent à une clause d'accroissement : notre guide sur l'achat à deux en indivision en compare les effets.
Langue de l'acte, traduction et compréhension
L'acte authentique est rédigé en français. Les documents étrangers produits au dossier, comme un acte de naissance, un acte de mariage, un contrat de mariage ou une procuration, sont traduits en français, en principe par un traducteur expert près une cour d'appel, et revêtus de l'apostille ou légalisés selon le pays d'origine.
L'acquéreur non francophone doit comprendre pleinement ce qu'il signe. Nous transmettons le projet d'acte suffisamment tôt pour qu'il puisse le faire traduire, et un interprète peut assister à la signature ou à la visioconférence de procuration. Les points essentiels, comme les servitudes, les diagnostics ou les conditions suspensives, sont expliqués au rendez-vous, et nos échanges peuvent se tenir en anglais.
Acheter en direct ou par une société ?
L'achat en direct reste la solution la plus simple pour une résidence secondaire. Une société civile immobilière peut faciliter la gestion d'un bien détenu par plusieurs personnes ou préparer sa transmission, au prix d'obligations comptables et d'une fiscalité propre ; notre guide sur la SCI familiale en présente les avantages et les limites. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière obéit à des exigences de forme renforcées.
Les entités juridiques, françaises ou étrangères, qui détiennent des immeubles en France sont redevables d'une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale de ces immeubles (article 990 D du Code général des impôts), sauf si elles remplissent les conditions d'exonération prévues par la loi, qui tiennent notamment à leur siège et à la déclaration de leurs associés. L'achat par une société étrangère appelle donc une étude préalable, que nous menons avec les conseils de l'acquéreur.
Les frais et les impôts liés au bien
Les frais d'acquisition d'un bien ancien représentent environ 7,5 à 8,5 % du prix en Eure-et-Loir, dont l'essentiel correspond aux droits de mutation reversés au département, à la commune et à l'État. Le taux départemental est de 5 % depuis le 1er avril 2025 ; le taux antérieur, réservé à l'achat d'une première résidence principale, concerne rarement un acquéreur étranger qui achète une résidence secondaire. Le détail figure dans notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir.
Le propriétaire acquitte chaque année la taxe foncière et, pour un logement meublé qu'il garde à sa disposition, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Les loyers perçus sont imposables en France. L'impôt sur la fortune immobilière vise le patrimoine immobilier net situé en France supérieur à 1,3 million d'euros, sous réserve des conventions fiscales.
La revente sera imposée selon le régime des non-résidents, avec un prélèvement de 19 % et des prélèvements sociaux, sauf exonération liée à la durée de détention : notre guide sur la plus-value des non-résidents en donne le calcul. Le bien situé en France entrera enfin dans la succession de son propriétaire, selon la loi désignée par le règlement européen de 2012.
Le déroulement de l'achat
Le calendrier suit celui de toute acquisition, avec des délais supplémentaires pour réunir les documents étrangers et transférer les fonds. Nous vous indiquons dès le premier rendez-vous les pièces à rassembler, la forme de la procuration et la date à laquelle les fonds doivent être disponibles.
- Offre d'achat acceptée par le vendeur, puis avant-contrat, signé en personne, électroniquement ou par mandataire.
- Délai de rétractation de dix jours pour l'acquéreur d'un logement, à compter de la notification de l'avant-contrat.
- Réunion des pièces d'état civil, traduites et apostillées ou légalisées, et des justificatifs d'origine des fonds.
- Obtention du prêt, le cas échéant, dans le délai de la condition suspensive.
- Signature de l'acte authentique à l'étude ou par une procuration notariée reçue à distance.
- Publication de la vente au service de la publicité foncière et remise de la copie de l'acte.
Exemple chiffré
Un couple américain achète une maison à Chartres
Sarah et Michael, citoyens américains mariés à New York en 2010, où ils ont toujours vécu, achètent 250 000 € une maison ancienne à Chartres pour y passer une partie de l'année. Ils paient comptant, avec des fonds provenant de la vente d'un appartement à Boston.
- Loi du régime matrimonial (mariage de 2010, première résidence à New York)
- En principe loi de l'État de New York, convention de La Haye de 1978
- Justificatifs d'origine des fonds
- Acte de vente de l'appartement de Boston et relevés bancaires
- Documents étrangers
- Acte de mariage apostillé et traduit
- Droits de mutation (taux de droit commun, environ 6,32 %)
- Environ 15 800 €
- Émoluments de l'acte de vente
- 2 394,75 € HT, soit 2 873,70 € TTC
- Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)
- 250 €
- Émoluments de formalités et débours
- Chiffrés dans le décompte remis avant la signature
- Signature
- Procuration notariée reçue à distance, acte signé à l'étude
Les frais d'acquisition sont ceux de tout acquéreur. La loi du régime matrimonial fixe la répartition de la propriété entre les époux : nous l'indiquons dans l'acte, ce qui facilitera la revente comme le règlement de la succession.
Questions fréquentes
Faut-il un titre de séjour pour acheter en France ?
L'achat est ouvert sans titre de séjour. Le séjour en France relève en revanche de règles propres : un ressortissant d'un État extérieur à l'Union européenne qui souhaite y vivre plus de trois mois doit obtenir le visa ou le titre de séjour adapté à sa situation, auprès des autorités compétentes.
Peut-on acheter sans venir en France ?
Oui. L'avant-contrat peut être signé électroniquement ou par mandataire, et l'acte authentique par un collaborateur de l'étude muni d'une procuration notariée établie à distance, en visioconférence avec le notaire. Notre page consacrée aux actes à distance décrit ce parcours, qui évite tout déplacement.
Le prix peut-il être payé en dollars ou en livres sterling ?
Le prix est stipulé en euros dans l'acte et versé en euros sur le compte de l'étude. La conversion est faite par la banque de l'acquéreur, qui supporte le risque de change jusqu'à l'arrivée des fonds. Prévoyez un délai de plusieurs jours ouvrés pour un virement international et d'éventuels contrôles de la banque émettrice.
Acheter en France me rend-il résident fiscal français ?
Le domicile fiscal se détermine selon des critères plus larges que la propriété d'un logement. Il dépend de votre foyer ou de votre lieu de séjour principal, de votre activité professionnelle et du centre de vos intérêts économiques (article 4 B du Code général des impôts), sous réserve de la convention fiscale conclue avec votre pays. Un séjour prolongé dans le bien peut toutefois modifier l'analyse.
Le notaire peut-il refuser de recevoir l'acte ?
Le notaire doit s'abstenir lorsqu'il ne parvient pas à identifier l'acquéreur ou le bénéficiaire effectif, ou lorsque l'origine des fonds reste inexpliquée. Dans l'immense majorité des dossiers, des justificatifs bancaires suffisent. Les transmettre dès la signature de l'avant-contrat permet de tenir la date prévue pour l'acte.
Premier rendez-vous
Vous vivez hors de France ?
Nous vous recevons en visioconférence et recueillons votre signature à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, je suis non-résident et j'ai des biens immobiliers en France
- Service-public.gouv.fr, calcul de l'impôt sur la fortune immobilière
- Service-public.gouv.fr, acte de vente d'un logement
- Service-public.gouv.fr, légalisation d'un acte public établi par une autorité étrangère
- Règlement (UE) 2016/1103 sur les régimes matrimoniaux (EUR-Lex)
- HCCH, convention du 14 mars 1978 sur la loi applicable aux régimes matrimoniaux