Définition
Une servitude relie deux fonds : le fonds servant, qui supporte la charge, et le fonds dominant, qui en profite (article 637 du Code civil). Elle naît de la situation des lieux, comme l'écoulement naturel des eaux, de la loi, comme le passage dû au propriétaire d'un terrain enclavé en échange d'une indemnité (article 682), ou d'une convention entre voisins (article 639). Les servitudes continues et apparentes, telles une vue ou un égout de toit, peuvent aussi s'acquérir par trente ans de possession. S'y ajoutent les servitudes d'utilité publique, annexées au plan local d'urbanisme.
Attachée aux terrains, la servitude s'impose aux acquéreurs successifs. Une servitude conventionnelle est publiée au fichier immobilier par acte notarié, ce qui la rend opposable à tous. Elle s'éteint notamment par non-usage pendant trente ans (article 706). Lorsqu'une servitude non apparente et non déclarée est assez importante pour que l'acquéreur n'eût pas acheté s'il l'avait connue, il peut demander la résiliation de la vente ou une indemnité (article 1638).
Exemple : un propriétaire de Morancez divise son terrain pour vendre un lot à bâtir situé à l'arrière, sans accès à la rue. Le notaire constitue dans l'acte de vente une servitude de passage de trois mètres de large sur la parcelle conservée, avec le passage des réseaux, et la publie. Notre guide sur les servitudes en immobilier décrit les principaux cas.
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